专家:10年内房地产还是黄金期 房价将上行

来源:羊城晚报 作者:刘珊 张雪 发表时间:2014-12-15 17:26

  黎文江

文/羊城晚报记者 刘珊 实习生 张雪 图/羊城晚报记者 林桂炎

“利率”、“存款准备金率”、“经济周期”、“政策决定”这些与房价紧密相关的词汇时刻是房产投资者目光的焦点,它们中任何一个微小波动都会引发房地产的“蝴蝶效应”。2014年,国家时隔28个月首次打开降息大门,为冰冷楼市吹来暖流,房地产现回暖迹象。然而楼市是否还能乘政策利好之东风仍旧是一个问号,房产投资劲头是强是弱还需分析解答。

12月5日,著名房地产分析专家、合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江,越秀地产广州公司副总经理、被称为房市“神算子”的伍岳峰做客由羊城晚报主办、越秀集团独家冠名、中山大学管理学院担任战略合作伙伴的财富大讲坛,讨论预测2015年房地产走势与投资机会。交流过程中,两位嘉宾不谋而合,都认为在经济发展新常态下,我国房地产黄金期仍将延续。

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黎文江观点

众人皆知,经济走向是房地产投资的晴雨表,然而谈及具体的相关程度,却很少有人能够准确回答。是房价真的“深不可测”,还是政策确实“难以把握”?财富大讲堂一开始,首先发言的黎文江就说:“我今天主要和大家探讨两个问题,一个是房地产周期,另一个是房地产走势”。

房地产投资周期与宏观经济周期相关性达85%以上

黎文江认为,影响房地产周期的因素除了咨询不畅通、建造时滞、生产者和消费者心理预期等内生因素外,宏观经济的发展、政策法规、人口增长、国民收入等外生因素也有很大影响。黎文江说,宏观经济周期是影响房地产周期循环的最重要因素之一,相关性达到85%以上。宏观经济的周期性波动使房地产的发展也呈现出周期性波动,政策不能消除周期的产生,但是可以延长或缩短周期。

喜欢用数据说话的黎文江随后用图表和数据来证明他的结论:楼市的成交高潮与经济低迷高度相关。据统计,近6年来,国家GDP增速趋于7.5%以下的三个时点(2008年Q4-2009年Q1、2012年Q3和2014年Q1-Q3),房地产市场都出现了调整期,呈现约两年一次的周期性变化规律,如果粗略以GDP7%的增幅作为房价上行或下行的拐点,可以发现,当GDP连续两个季度增幅在7%以下时,房价将下行,反之则上行。

历次楼市的起落都与GDP及宏观调控政策相关,而政策的出台则与当时的经济景气度相关。具体来说,房价与GDP是正相关,与CPI是负相关。根据研究成果判断,利率要达到40%左右的升降幅度,才可能使房价向下拐或向上升。这也可以解释为何房地产是中国经济保驾护航最有力的行业,每到中国经济软着陆的时候,房地产就是一个安全垫子。

随后,黎文江借用美国、日本、中国香港房地产周期的例子再一次说明,房地产在经济持续发展的情况下呈长期增长趋势,但当房地产泡沫破灭时,房市将大幅下挫,并对宏观经济造成巨大冲击。换言之,房地产周期是客观存在的,并且与宏观经济发展、调控政策之间存在密切的相关性。

在经济发展新常态下,我国房地产黄金期仍将延续

黎文江预测,在经济发展新常态下,10年之内房地产还是黄金期。

他认为,房地产黄金时代持续的原因首先是十八大经济目标的设定,即2020年中国GDP将达80万亿元,平均每年增长7%,房价将上行。

其次是中央农村工作会议在2013年提出,到2020年,要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。他认为中国的工业化与城镇化支撑房地产走势长期向上,只有等中国工业化和城镇化基本完成,房地产才会进入收缩期,而这个阶段可能要20年之后才会出来。

第三个政策原因是十八大提出文化产业将成为国民经济支柱性产业,近些年,国内居民已进入小康水平,有能力投入到休闲文化旅游消费,因此,国家政策对文化产业的重视,为房地产市场发展又开辟出“新天地”。

轻松赚钱时代已经过去,房企寻求新的发展空间

从黎文江统计的大型房企2014年1月至11月销售业绩评估可以看出,各大地产巨头的销售业绩尽管逐年上升,但净利润率却在连年下滑。他总结说,因为近几年房地产成本提高,房价的50%是地价,房市进入“面粉比面包贵”的时代。因此,房地产企业轻松赚钱的时代已经过去,暴利已不存在,房企需要寻求新的发展空间。

说到房地产行业的新市场,黎文江提出要发展地产以外的其他业务,铺开房企事业版图。例如万科除了养老地产、旅游地产等新项目外,还深入到社区、学校、食堂等五花八门的领域,试图打造城市生活配套服务体系。恒大地产的业务也遍及房地产、饮用水、能源、体育、娱乐、医院等领域。

除了本国市场,黎文江还说,目前,绿地、万科、富力、碧桂园、雅居乐、万达、复星等众多国内知名房企也已开始纷纷进军海外市场,布局海外楼市。

黎文江还说,文化产业的载体是地产,因此,未来地产行业的发展还可以投入到休闲文化旅游消费方面。他说,在中国全年有115天法定假期,居民收入三分之一用来温饱,三分之一用来理财,剩余的三分之一用来旅游娱乐。所以,房市应该重视文化旅游休闲产业的“三分之一”。

最后,黎文江总结道,1994年,《城市房地产管理法》出台,行业第一个黄金十年开始;2003年8月,国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确房地产业为国民经济支柱产业,房地产自此进入更快速发展,迎来第二个黄金十年;2014年,随着新型城镇化的推进,我们迎来房地产行业第三个黄金十年。

编辑:王锐
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