房地产市场分类调控继续深化 新一轮调控潮来袭?

来源:金羊网 作者:赵燕华 发表时间:2017-03-13 20:06

金羊网讯 记者赵燕华报道:3月5日,今年全国两会政府工作报告中“加强房地产市场分类调控”备受市场关注。记者注意到,为抑制房价的过快上涨,在全国两会召开前与会议期间,河北涿州与保定涞水等城市纷纷出台楼市调控措施,3月3日,海口出台期房不得进行二手房交易等系列措施打击炒房后,3月12日,三亚也开始对楼市调控,严格第三套房及以上商业贷款停贷。而随着三亚的跟进,当下火爆的海南楼市或进入全面调控周期。有分析认为,新一轮楼市调控潮或来袭。

房地产调控不再一刀切

“目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求……加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。”国务院总理李克强在政府工作报告中,关于房地产工作安排,用了276个字进行阐述。

对此,易居研究院智库研究中心总监严跃进在接受羊城晚报记者采访时分析认为,政府工作报告中明确提出规范开发、销售和中介三类市场参与主体行为,既是引导房地产市场发展的重要保障,同时也是防范各类住房金融风险的重要举措。在其看来,加强房地产市场分类调控这是一个积极信号,这意味着后续房价上涨过快的城市依然会有积极的供地。

业内人士普遍认为,分类调控在房地产领域已成为出台调控政策的一个共识,这也是十几年来房地产调控总结出来的经验,是一种比较切合实际的做法。大家都已经意识到,房地产调控再也不能一刀切了。如果将分类调控落实到土地政策,主要就体现在土地供应方面,即房价上涨快的城市增加住宅用地供应,库存多的城市调减甚至暂停住宅用地供应,这就是分类调控的直接表现。

三类市场主体行为将被规范

事实上,分类调控不仅仅体现在土地供应上,还包括“地王”把控、限购、信贷收紧等诸多政策层面。

银监会主席郭树清日前透露,去年新增贷款中45%是房地产贷款,其中个人住房按揭贷款占了很大一部分。虽然从总体上说居民部门的杠杆率不高,但增速需要引起关注。在他看来,房地产市场最大的特点是地域性差别巨大,不同城市、不同地方的房价涨幅所包含的风险情况不一样。因此,银行要从自己的实际出发,稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放。

银监会副主席王兆星也表示,日后将采取差别化的房地产信贷政策,对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以限制;对于一些房地产库存过大的三线、四线城市,在信贷上也要给予考虑;对城市化过程中的刚性住房需求,应该给予信贷支持。这样既能促进房地产市场健康稳定发展,也能使银行信贷资产更加安全。

新一轮楼市调控潮或来袭

种种迹象显示,新一轮楼市调控潮或来袭:3月1日,河北涿州发布限购限贷政策;随后3月2日,河北保定涞水出台楼市限购政策。3月8日,有媒体报道,南昌市即将出台《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》,也是江西南昌出台史上最严限购令,有房的再也不能买了,包括二手房。

对于南昌加码限购政策,严跃进认为,南昌的限购政策属于非常严厉。在过去很多城市的限购中,对于本地户籍的人口来说,实际上可以持有两套住房,即在原有一套的基础上还是可以认购第二套住房的。但现在对于南昌市场来说,本地户籍在市区购房也不允许持有两套住房,此类内容比较严厉。从横向来看,比其他二线城市要严厉;而从纵向看,也比南昌上一次的限购政策严厉。

3月12日,三亚正式出台房地产市场调控,除了跟海口新近出台的条款相似的严格禁止预售商品房转让外,还规定二套房商业贷首付最低五成、第三套房及以上商业贷款停贷。

“通过对第二套住房的贷款首付比例约定,使得二套购房的成本加大,使得购房者的购房约束增加,购房方面也会更加理性。此类政策对于三亚当地购房者的影响会更加明显,因为外来人口理论上只允许认购首套,本身和二套购房的政策关系不大。”严跃进认为,三亚此次出台限贷等政策,也是为了防范近期三亚房地产市场过多的炒房现象。根据易居研究院智库中心的数据,三亚在今年1月份新建商品住宅的成交均价为23566元,而在去年全年为19169元,涨幅是比较大的。三亚此次政策也代表了目前全国市场的购房政策继续收紧的大趋势。

不过,在业界专家看来,短期依靠限购限贷,长期还得寻求建立长效机制。

方正证券首席经济学家任泽平在最新研报中表示,本轮房地产调控效果关键看长效机制能否有效建立。在其看来,由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想,2017年下半年-2018年上半年房价将面临新一轮上涨压力。如果长效机制能够建立,尚有转机。

编辑: ZL
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