买家签好合同交足定金卖掉原有房子 卖家竟说不卖了

来源:金羊网-新快报 作者:沈逸云 黄琼 发表时间:2017-08-01 08:04

广州中院二审现场

  ■广州中院二审现场。 通讯员供图

广州中院二审审理了这起房屋买卖合同纠纷案,卖家赔偿买家房价差额损失

买房时与卖家签了合同交了定金,买家于是放心将原有房子卖掉,同时向银行申请办理按揭贷款事宜。等到办理买卖房屋递件手续之日,卖家却临时变卦,拒绝出售房子。无奈之下,买家只能买下同栋楼的另一处房子,购房款多花了数十万元。一怒之下,买家将“反悔”卖家告上法庭。

近日,广州市中级人民法院二审开庭审理了这起卖方违约致买方损失的房屋买卖合同纠纷案,经调解,卖家返还定金5万元,支付违约金12.5万元,同时赔偿房价差额损失10万元。据统计,近年来类似的二手房买卖合同纠纷在广州多个区呈明显上升趋势。

■新快报记者 沈逸云 黄琼 实习生 叶颖平 通讯员 杨晓梅 庄薇 林北征

卖家临时变卦 买家再购房多花数十万元

2016年8月11日,买家阿峰(化名)经中介公司介绍,与卖家华姨(化名)签订了《房地产买卖合同》(以下简称《合同》),购买华姨名下一处位于广州天河区、建筑面积达60.8362平方米的房产。

根据《合同》,房屋总价125万元,定金5万元,买方需在成功递件当天将首期房款(不含定金)33万元支付给卖方。房价余款(贷款银行批准按揭的金额)在办妥交易过户及抵押登记后,由贷款银行划入卖方在该银行开设的账户内。银行实际贷款额与应付房价余款的差额由买方于缴交税费前付清。

签订合同当天,阿峰依约向华姨支付了购房定金5万元。去年8月31日,阿峰很“淡定”地将自己所有的位于广州增城新塘某知名楼盘的一套商品房卖掉,并向银行申请办理按揭贷款事宜。9月28日,银行向他出具了《个人二手住房贷款承诺函》。

2016年11月3日,阿峰与华姨来到天河区的房管部门,准备办理买卖房屋的递件手续。这时,华姨突然变卦,以中介经纪人没到场,且阿峰不同意先支付首期款再办理递件为由,不再愿意继续交易,双方不欢而散。

11月4日,阿峰委托律师向华姨发出律师函,要求华姨在11月8日前协助其办理递件手续。11月15日,华姨以阿峰无能力付款为由,拒绝出售上述地产。

房没买成,原有房子却卖掉了,阿峰只好在11月30日租了一套位于天河区的房屋,每月租金4800元。眼看房价噌噌上涨,无奈之下,阿峰于11月25日找到一套与华姨同栋楼、面积约69.2平方米的房屋,以168万元的总房价(其中117万元以银行贷款方式支付)买下,并在2017年3月8日完成不动产登记。

短短数月时间,阿峰为购房就多花了数十万元。一怒之下,他向天河区人民法院提起诉讼,请求判令原卖家华姨承担违约责任,返还定金5万元,支付违约金12.5万元,赔偿房价差额损失30.5万元以及中介费、按揭贷款代理费、律师费、房屋租赁费等6.02万元。

卖家承认违约 愿意返还定金赔付违约金

在一审中,天河区人民法院经查明事实认定,双方签订的《合同》依法有效。华姨拒绝履行《合同》依据不足,已构成根本违约,阿峰有权解除《合同》并要求被告承担违约责任。基于原告、被告对解除《合同》均无异议,华姨应将阿峰已付的定金5万元退还。此外,根据《合同》约定,华姨逾期办理交易手续,阿峰有权要求其支付总房价10%的违约金。

最终,天河区人民法院判决:华姨返还定金5万元,支付违约金12.5万元、赔偿房价差额损失15万元。华姨不服一审判决,于今年6月1日上诉至广州中院,请求改判其不承担违约及赔偿责任。

7月28日,案件进入二审庭审。

在庭上,上诉人华姨称,她怀疑阿峰在交易过程中没有能力付款,所以才不配合阿峰办理递件手续,但她没有提交新的证据。

“我再也不想因为这件事情烦恼了。”当法官征询双方当事人是否接受调解时,华姨承认自己违约,并表示愿意返还定金并赔付违约金,但希望将一审判决赔付15万元房价差额调整为10万元。在法庭主持下,双方当事人当庭签署调解协议书。

说法

法官:违约方应承担房屋差价损失

据广州中院司法大数据统计,从2016年开始,广州二手房买卖合同纠纷案件数量首次超出商品房预售合同纠纷案件数量。今年,广州各区二手房买卖纠纷又明显上升。今年上半年,此类纠纷除白云、海珠、越秀、南沙4区负增长外,增城、天河、荔湾、番禺、花都、黄埔、从化7区皆出现较大增长。

广州中院房地产审判庭庭长邓娟闰透露,近年来,因房价大幅上升,出卖人“主动违约”终止买卖或“一房两卖”情况增多,二手房买卖合同纠纷呈现增多趋势。“目前,广州中院对同类案件的处理原则是,在计算房屋差价损失时,违约方承担违约赔偿责任应与守约方因违约所遭受的损失相当。”邓娟闰解释,因为房价涨跌而违约的,违约方应承担的损失不仅包括直接损失,还包括守约方可得利益损失,比如房价涨跌所造成的差价损失。

律师:签订合同时要明确违约责任

房价上涨较快,不少卖家宁愿违约赔偿也拒绝出售,买家该如何在二手房交易过程中保障自身权益?

从事多年房地产纠纷案件的北京市盈科(广州)律师事务所律师时鑫提醒,拟定合同时,买家要注意两点:一是要明确如果卖家交易中拒绝出售,买家有权要求卖家继续履行合同;二是明确在上述情况下买家有权要求卖家补偿房屋升值所带来的损失。“不少人签订合同时会写上(违约时卖方)‘双倍返还定金’,有时候这种条款宁可不要,因为(双倍返还定金)肯定不足以弥补卖家反悔后房价上涨导致买家的损失。”时鑫说。

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“坐地起价”转售他人 房主赔偿近143万元

签了售房合同也不怕毁约,只要双倍返还定金就行?这个如意算盘可不要乱打,且看这样一个案例:东莞有业主售房后反悔,再高价售给第三人,结果法院判定他不但要退还预付定金,还要赔偿差价及中介费等142.9万元。

2015年11月,购房者陈先生与房主廖某签订《房屋转让合同书》,购买了廖某名下位于东莞松山湖的一套120平方米房产,陈先生随后预付定金10万元。在合同履行过程中,由于房价迅速上涨,房主廖某反悔,最终双方对簿公堂。

东莞市第一人民法院受理此案后,查明被告廖某已在2016年10月将这套120平方米的房产出售给他人,继续履行合同已经不可能,原告要购买同小区、同户型、同面积的房产至少需要再支付差价约128万元。于是,法院组织专业鉴定机构进行评估,确认该房价格为267万余元,与原告和被告签约时的价格128万元相差139万余元。

随后,该法院一审判决被告廖某退还原告陈某夫妇定金10万元,赔偿房屋差价损失139万余元及中介费3.85万元。

编辑:林润栋
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