东莞上半年住房供需趋于平衡 房价走势维稳

东莞上半年住房供需趋于平衡 房价走势维稳

上半年东莞持续加码调控，进一步稳控房价及抑制投机投资需求，东莞整体住宅新增供应放缓，成交小幅回升，供求关系趋于平衡，房价高位平衡。下半年住宅潜在供应或将萎缩近半，供不应求矛盾加剧，开发商趁机推货，回笼资金才是王道。

供需趋于平衡

上半年住宅新增供应放缓，同比去年同期下滑9%，相比之下，成交量同比持稳。过去供不应求的格局发生转变，今年上半年供需趋于平衡，供需比为1。从月度来看，上半年东莞住宅供需整体呈现稳步回升态势，由于受限购限价限签等政策多重调控，与往年相比，回升速度慢幅度小。

在“五限一紧”政策调控下，上半年东莞房地产市场蛋糕仍稳步扩容。商品房成交量缩价涨，各类住宅物业成交同比趋稳或小幅上升，商铺和写字楼供需呈现大幅下滑。上半年，东莞新建商品住宅供应及签约面积分别为226万平方米和228万平方米，分别同比略增9%和微减2%。2017-2018年为楼市集中调控年，需求受到抑制，较2015-2016楼市狂热年大幅回落，当前东莞楼市供求回归至2015年之前的理性常态，即半年供求长期保持200-300万平方米之间。

房价走势维稳

由于今年东莞网签政策较为严格，间接导致部分购房者首付门槛上升。上半年东莞房企实际资金回笼总体将较去年略有增长。据东莞合富数据显示，上半年东莞市新建商品房签约金额约532亿元，同比微减1%。其中，住宅金额略增，住宅签约额约390亿元，同比略增4%；另外，受硬性调控目标影响，网签均价微涨，上半年东莞新建商品住宅网签均价约16993元/平方米，同比微涨5%，涨幅较去年大幅回落25个百分点。在全国各大城市硬性房价调控目标的大背景下，东莞均价锁定在1.69万元/平方米。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，上半年，限价限签调控加码，东莞住宅网签均价为16997元/㎡，环比同比涨幅均小于5%，政策调控到位。但据东莞中原战略研究中心监测发现，2018年上半年新品定价仍然向上，部分新盘定价成区域价格标杆。区域分化加大，临深调控到位，房价明显滞涨；滨海、东北片区等区域房价被品牌房企项目快速拉高。

区域成交分化

近年来，滨海及水乡片区鲜少新项目上市，供应匮乏，成交量大幅下滑。东部片区属东莞价格洼地，片区内潜在购买力，吸引了大量本地及外地客置业，成交量大幅上涨。今年上半年成交主要集中东部地区，其中中心城区由于近几年供应量匮乏，需求释放受抑，今年来市场供应放量下，需求得到有效释放，成交量逆市上升。

据东莞中原战略研究中心监测数据显示，今年上半年东莞住宅总供应227万平方米，总成交231万平方米，整体呈现供不应求的状态。其中，城区板块需求得到进一步释放，供不应求最为显著。临深片区因半年社保到期，深圳客逐步回流，成交量回升。滨海及松湖片区因本地需求在前期释放且价格相对高企，后期购买力不足，呈现供过于求的状态。

后市形势严峻

自2016年9月全国正式开启新一轮楼市调控之后，东莞楼市网签量由之前的83万平方米/月，过渡到45万平方米/月。严厉的楼市调控使得东莞楼市成交量整体萎缩幅度约46%上下，按月均40-45万平方米推算，2018年东莞全年网签面积500万平方米上下得到支撑。

由于签约受限，近半年来供需放缓，导致供应量释放不足，而且受到资金流转受限，放缓了开工进度；另一方面由于地块供应不足，特别是商住地的稀缺，从而导致后市潜在供应不足，潜在供应整体走势表现为下滑趋势。

展望下半年，将严格执行“5限1紧”政策，调控政策延续收紧态势，中央将进一步加强金融监管、去金融杠杆及防范风险，打击开发贷、首付贷、整顿房地产秩序等措施仍将持续，另外，目前由中美贸易战引发的全球贸易战，加速美元加息及人民币贬值，加速资金大幅流出，市场流动性收紧。东莞方面，下半年住宅潜在供应或将萎缩近半，供不应求矛盾加剧，但商住地有望再度放闸，一旦土拍过热，不排除东莞政府有进一步加强调控的预期。整体而言，东莞下半年后市形势依然严峻，开发商趁机推货，回笼资金才是王道。

（文/图 邓窕玲）