格式条款不全是霸王条款

格式条款不全是霸王条款

　　合法“独家代理”受到法律保护

　　图/羊城派记者 梁栋贤（另署名除外）

　　二手房交易市场中，中介公司的独家代理，被公认为可以集中优势兵力，发挥针对性强的优势，快速售出卖方独家委托的房屋。但是，有不少卖方（即业主或其代理人）认为独家代理协议中的格式条款属于“霸王条款”。

　　那么，格式条款是否都属于“霸王条款”呢？

不少人在卖二手房时会选择省事的独家代理

　　案情回放

　　2015年11月4日，卖方高某与某中介公司签订《房地产居间协议》，委托某中介公司出售位于广州市珠江新城的某房屋（以下简称“涉案房屋”），并在该协议约定：在独家委托的3个月内，高某不得擅自取消该项委托，不能自行出售该房屋及不会委托其他中介公司或第三人进行代理，否则高某将向该中介公司支付违约金（房屋买卖合同价或者实际销售价的1.5%）；在委托期内，无论高某是否通过该中介公司居间成交该房屋，该中介公司均有权向高某直接收取中介费、违约金及因诉讼而支付的律师费。

在和中介签约前，要看清楚相关条款

　　2015年12月1日，高某通过其表姐认识了买方，并与买方私下签订《房地产买卖合同》并成功售出，交易价款为390万元。某中介公司得知后，依据独家委托协议向高某追讨中介费损失，高某以独家代理协议属于霸王条款为由拒绝赔偿。于是，某中介公司随即起诉至法院，要求高某支付违约金58500元。高某答辩认为：独家委托协议排除了自己自主选择中介服务的主要权利，加重了自己支付中介费的责任，免除了某中介公司自身责任，某中介公司也未尽到合理的提示和说明义务，该协议应属无效。

独家代理有时可以加快成交

　　法院经审理认为，独家委托协议虽然属于我国《合同法》第三十九条第二款规定的格式条款，格式条款并不当然无效。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，明确具备上述情形的格式条款才无效。本案中，作为独家代理委托协议，高某与某中介公司在自愿的基础上分别对自己的部分权利进行了限制，也保障了自己的主要权利，不能认定该条款是排除了高某的主要权利。因此，该违约条款是合法有效的。最终，法院根据《合同法》第八条、第三十九条、第四十条和第一百零七条，判决高某赔偿某中介公司经济损失58500元。

　　专家解读

如果放盘单位位置较远，不方便自己带看楼时，独家代理会较为方便

　　独家代理作为一种快速促成合同订立的居间方式，其积极意义应得到肯定。中介公司在独家代理过程中，应严守法律法规，恪守职业操守，切忌在《房地产居间协议》（或者其他独家代理的契约性文件）上以格式条款的方式设定“霸王条款”，损害卖方利益，否则将会被法院认定无效，承担不利后果。

　　广州市房地产中介协会法律咨询服务中心的张旭锋律师认为，独家代理过程中，中介公司一般会集中力量主推目标物业，甚至会预付一定的保证金给卖方，从权利义务对等的原则来看，在有限的代理期限内，该中介公司的独家代理权应得到法律的认可与保护。卖方擅自取消委托、跳单，或者在独家代理期限内再次委托其他中介公司等有违独家代理的行为均应当被禁止。

如果对房产中介没有信心，在买卖房屋前不要和中介签订独家代理合同

　　代理过程中，卖方与中介公司签订的独家代理协议，一般是中介公司提供的格式条款，但不代表所有的格式条款均属于“霸王条款”，也不能因为缔约过程中使用了格式条款，由此认定违反了法律法规、侵害了卖方自由缔约的权利或者加重了卖方的责任。

　　张旭锋介绍说，格式条款在节约交易成本、提高交易效率、防范交易风险方面颇具积极意义。关于二手房买卖的独家代理，中介公司若能注意以下几个方面的问题，守法经营，便不会出现格式条款被司法机关认定为无效的情况。

　　一、遵循合同原则

　　与其他合同（协议）一样，独家代理合同（协议）的格式条款应当遵循合法、平等、自愿、公平等原则。

　　二、合理提示和说明

交钥匙给中介前，可列一张家具家电清单

　　订立独家代理合同过程中，要采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识；并按照对方的要求对该格式条款予以说明，例如将违约责任条款处予以“加黑加粗”提示，或者采用引人注目的特殊字体、在显著位置标出，使对方能够“一眼就可以看到”或“引人注目”的效果。

　　此外，对这种“采取合理的方式”的过程还要注意进行证据保全，因为一旦发生纠纷，中介公司是要承担举证责任的。

　　三、部分格式条款无效不代表全部格式条款无效

　　根据《合同法》及其司法解释的规定，只有“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”所以，与合同的其他条款一样，格式条款只要不违背法律和行政法规的强制性规定，仍然是有效的。

　　在此，协会法律咨询服务中心律师提醒广大消费者：卖方在签署独家代理合同（协议）时，应对所签署的文件进行认真审查，对于文件上不理解、差异产生歧义的文字要详细询问，并要求经纪人进行解释说明，避免掉进“霸王条款”的陷阱。

　　“霸王条款”并不是一个法律概念，在法律规定中与此相对应的概念是“格式条款”，更准确地说是那些违法签订的“格式条款”。格式条款只要合法，仍然是有效受法律保护的。依据合同法等法律法规签订的独家代理协议，属于法律保护的对象，一旦签约，就应当遵照执行，避免由于违约酿成不必要的讼争。

　　来源｜广州市房地产中介协会

　　题图｜视觉中国

　　责编｜梁栋贤