深圳楼市调控政策再升级：住宅限售三年 离婚购房受限

深圳楼市调控政策再升级：住宅限售三年 离婚购房受限

金羊网记者 李晓旭

继“深八条”以后，深圳再度对楼市出手严控。

7月31日傍晚，深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”），打击假离婚购房、投机炒房等市场乱象。

依据该通知，将暂停企事业单位、社会组织等法人单位在深圳市购买商品住房，新建商务公寓一律只租不售且不得改变用途，新购商务公寓5年内禁止转让，居民家庭新购商品住房3年内禁止转让，对购房人离婚两年内申请住房商业贷款或公积金贷款的首付款比例不低于70%。

通知称，深圳市房地产主管部门将进一步加大市场整顿力度，严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体恶意炒作、发布虚假信息、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为，进一步加强新建商品住房的销售管理工作。

背景

深圳一手房价连续21个月下降，但市场仍不稳定

八成离婚者两年内再购房

住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋表示，自2016年10月发布“深八条”政策以来，深圳市坚决落实各项调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。今年3月，针对二手市场投机炒作，深圳进一步打击“阴阳合同”“偷税漏税”行为，压缩房地产投机生存空间。近期，深圳房地产市场基本平稳，新建商品住宅价格连续21个月下降，二手市场乱象初步得到治理。但房地产市场形势还不稳定，特别是新房市场，近期出现了企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象，对房地产市场的健康稳定发展带来不利影响。

根据此前曝光的深圳市规划国土委的一份请示文件，近期企业购房占比明显上升，及时出台政策有利于堵住炒作漏洞，避免个人通过注册企业绕开个人限购政策。此外，2017年，深圳离婚两年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房总成交量的10.8%，离婚两年内购买二手住宅的占离婚购房人数的85.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%，通过离婚后短期内再购房投机房产的占比较大。

王锋表示，在此背景下，深圳市委市政府本着“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，本着“坚持房地产调控目标不动摇、调控力度不放松”等原则，结合深圳市实际，发挥地方政府主体责任，出台了上述通知。

解读

1、企业限购：有助“摇号购房”公平

通知发布之日起，暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房

王锋表示，近期，深圳市一些热点项目中，以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。为此，深圳借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房，有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，并且有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。

乐有家研究中心认为，当前企业购房的比例较小，但由于限购等原因，会有一些投资客以公司名义购买住宅，所以暂停企业购房有助于打击投资客炒房，也让个人购房者有了更多的购房机会，有助于缓解住房市场的供求压力。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，由于此前企业购买住宅是不限购、不限贷的，因此会有部分人通过注册企业绕开个人限购政策，进行投资投机。“限制企业购买住宅，有利于压抑炒风，彰显公平”。

2、商务公寓限售：增加租赁市场供应

各类新供应用地上建设的商务公寓一律只租不售；个人、企事业单位新购买的商务公寓5年内限售

王锋表示，近五年，深圳市成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓案例明显增加。2017年以来，北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓投机炒作。

此次深圳限售公寓政策，有利于抑制投机、堵住社会资金炒作商务公寓，并确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用。此外，对商务公寓进行限售而不是限购，既不会影响商务公寓正常交易，还能促进企业和个人将持有的商务公寓出租经营，增加租赁市场供应。虽然新政可能影响开发商参与城市更新的积极性，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义。

何倩茹表示，对带居住功能的非住宅项目进行限售，有利于稳定市场。同时，在新供地有限情况下实施限售，有利于规避利用商业用地、产业用地投机住房市场的倾向，促进商务公寓发挥配套居住的作用。

3、个人限售：对长期自持影响不大

居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房3年内限售

王锋表示，2017年，深圳市产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%，二手房炒作倾向较为明显。近两年，北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策，抑制市场炒作、稳定房价预期。深圳个人限售政策，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险。此外，新政仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动且富有人性化。

何倩茹表示，个人限售在很多城市已经实行，限售对买房自住长持的人影响不大，“这项政策是通过控制住宅的流通性来抑制炒风，对普通购房者没有明显影响”。

4、差异化信贷：限制借助离婚炒房

购房人离婚2年内申请住房贷款，首付款比例不低于七成；但离婚前无房无贷仍按三成执行、仅有一套房按五成执行

王锋表示，今年以来，深圳市离婚人数增长较快，存在通过离婚规避“深八条”限购、限贷政策投机炒房问题。目前，北京、广州等多个城市已出台类似政策，限制借助离婚炒房。该政策的出台，进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞，也有利于框正社会伦理和公德；政策措施较为精细，有利于避免“一刀切”对刚需的伤害，措施具体精准也体现人性化。

乐有家研究中心认为，执行离婚差异化的信贷政策，有利于扼杀违法违规的“假离婚”现象，利好楼市长远健康发展。同时，规定两年以内的期限限制，也考虑到了真实离婚的购房诉求。