三站到天河？小心“伪地铁盘”

三站到天河？小心“伪地铁盘”

　　离地铁站两公里，也是有人自称地铁盘的

　　今年年底，广州又有3条新地铁路线（段）开通。

　　所谓的地铁上盖项目离地铁口究竟有多远？下面我们先来看看21号线沿线的楼盘。

　　21号线呈东西走向，贯穿天河、黄埔科学城、增城中新、增城朱村、增城荔城等多个楼盘相对集中的板块。以致于在21号线开建初期，即有部门预测：21号线建成开通后，初期日均客运量约32万人次！网友：估计很快会沦陷为“第二条3号线”。

　　21号线地铁线路全长约61.6公里，其中地下线长约40.1公里，穿山隧道6.8公里，地上线14.7公里，共设21座车站。简而言之，路线非常长。

　　幸好21号线采用了快慢车设计，预计最高运行速度120公里/小时，是普通地铁的两倍，为的就是方便广州-增城上班族。

　　21号线快线共设9个站点，分别是：增城广场、朱村、镇龙、苏元、大观南路、黄村、棠东、天河公园、员村。值得注意的是，这9个站串起了广州3大行政中心（增城区府板块、萝岗区府板块、天河区府板块）。

地铁21号线最新地铁走势图及最新确定的站点名称

　　增城广场站：新房报价已达3万元/㎡

　　增城广场站，位于广汕公路和荔新公路的交叉路口，是地铁21号线与未来16号线的换乘站。

　　该片区是增城的行政中心，也是增城市政配套比较集中的板块。增城中医院、增城图书馆、增城博物馆、增城广场、增城人民检察院、广州市公安局增城区分局……嗯，能想到的行政办事处及市政配套都在这方圆1-2公里之内。

　　商业配套，最大的就是万达了。增城万达广场早已投入使用，可以说吃喝玩乐应有尽有。21号线增城广场站其中有个地铁出入口，就在万达广场的门口。

拍摄于21号线增城广场站上空

　　楼盘方面，目前在增城广场站附近主要有两个项目。一个是碧桂园中心，一个是创基丽江国际。

　　碧桂园中心就在万达广场的后面，距离地铁口直线距离不足500米，是实打实的地铁物业项目，目前仍处于施工状态。该地块，是碧桂园于2017年7月以13.3亿元拿下，折合楼面价8337元/㎡，规划为碧桂园华南设计总部。

　　该项目主要包含1栋54层办公楼/酒店（240米）、1栋3层酒店、1栋2层商业楼、1栋47层住宅楼（150米）以及公建配套及地下室的建设。

　　换而言之，这个项目占地不算很大，但五脏俱全，是集住宅、公寓、写字楼和酒店于一体的综合体，定位为城央垂直地标（意思可能是未来房价不便宜）。

　　其中，住宅产品主推106-325平平方米的三房至六房单位，价格待定，可以参考周边，目前创基丽江国际报价已达到3万元/㎡。

　　创基丽江国际距离地铁口相对远一点点，一期产品仅剩大户型，最小的户型也要185平，二期产品主要涉及到金星村的旧改，推出时间待定。

　　二手房方面，当前周边房源不多，主要来自开发较早的金河湾家园、宜家水岸花园等小区，最早建造年代大致为2010年，目前二手报价1.8万-2.1万元/㎡左右。

拍摄于21号线增城广场站上空

21号线增城广场站周边楼盘分布图

　　凤岗站：“全村的希望”

　　凤岗站，原称为朱村站，是快线地铁站点，位于朱村西面；当前的朱村站，就是此前的朱村东站，是普通地铁站点，位于朱村东部（PS：这是8月初官方公布的最新站点名称）。21号线途径增城朱村板块，也就只有这两个站点。

　　凤岗站周边除了楼盘，目前啥都没有，甚至村庄都离得很远。那里最值得关注的规划，就是科教城（原称教育城）以及科教城内的富士康科技小镇。

　　然而科教城的推进工作总是一波三折，从2014年规划出台至今已经是第5个年头，除了富士康科技小镇，其他的仍没有看到动工的迹象。

　　所以，作为21号线快线站的凤岗站俨然成了“全村的希望”——几乎周边所有项目都以此作为最大的卖点，曾打出“3站到天河”的卖点。

拍摄于21号线凤岗站(原：朱村站)上空

　　而事实上，只有保利中航城和富士康科技小镇等少数项目才比较靠近地铁口。

　　其他项目前面确实是地铁，但不是地铁口，它们到凤岗地铁口直线距离大约要1公里甚至以上。

　　富士康科技小镇总规划约5.2平方公里（7800亩），首期544亩，规模相当于一个珠江新城。目前销售中心还在施工中，规划建设33栋23层到40层的住宅，产品户型和价格待定。

　　保利中航城准备加推94㎡的三房、108-110㎡四房等复式产品，新品价格待定。此前产品总价240万元/套起，均价2.5万-2.8万元/㎡，购房7天内付完总首付（备案总价30%）+装修款20%，在15个月之内付完剩下的80%装修款。

　　二手房方面，房源主要来自早期的碧桂园城市花园和中铁建国际花园，楼龄新，基本是刚拿到房产证不久，报价在2万-2.1万元/㎡，但放盘房源比较少。

拍摄于21号线凤岗站(原:朱村站)上空

　　镇龙站：只有1个楼盘

　　镇龙站，位于广汕公路与九龙大道交叉口以东，处于知识城九龙镇南部与增城中新镇的交界段，是广州21号线和知识城线的交汇站点，而且是个综合性交通枢纽。

　　根据规划，镇龙站接入了穗莞深城城际线，并配设一级长途客运站。这里地面设施将配有市政广场、公交车场、出租车车场、社会车停车场等，以及跨广汕路的人行天桥。

　　换而言之，镇龙站是集城际、地铁、长途汽车、公交、出租车等于一体的综合枢纽站。

　　目前这里密密麻麻的都是城中村，楼盘只有一个：中泰天境，二手房暂时没有。目前中泰天境主推两至四房，户型为72-130㎡，带装修发售，均价2.1万元/㎡。

拍摄于21号线镇龙站上空

拍摄于21号线镇龙站上空

　　苏元站：黄埔行政中心

　　苏元站，是广州地铁21号线与6号线的交汇站点。按照当前信息，今年年底，21号线只开通神舟路-增城广场段（没法进入天河），那么苏元站就是最佳（事实上也会很折腾）的换乘站。

　　否则，增城市民只能在镇龙站换乘知识城线，然后转接14号线，再换乘3号线进入市区，这样的话，整个行程相当波折，耗时又长。

　　但如果增城、知识城以及萝岗其他片区市民进入市区，都选择在苏元站换乘的话，那么6号线会不会被挤到奔溃？

　　目前6号线只有4节车厢，还分长短线，载客能力相对有限。

拍摄于21号线苏元站上空

　　从居住来看，无论是从环境还是从配套来看，苏元站附近还是相对宜居的。

　　但由于6号线的站点相隔比较近，目前比较靠近苏元站的项目主要是萝岗万达和大壮国际。而附近的保利香雪山则更靠近萝岗站，锦林山庄则更靠近暹岗站。

　　萝岗万达广场是个商业综合体，大壮国际主打的也是公寓，没有住宅产品。大壮国际二手公寓报价约2万元/㎡，户型主要为27-42㎡，较大的户型有98㎡。

　　萝岗万达广场的二手公寓报价主要在1.8万-2.2万元/㎡区间，户型主要为39-62平方米。

　　目前周边没有在售的新房。

拍摄于21号线苏元站上空

　　天河路段的快线站点：预计明年通车

　　大观南路、黄村、棠东、天河公园、员村这5个位于天河区的21号线快线站点，目前也加紧施工中，但预计明年年底才通车。

　　这几个站点，周边基本没有什么新盘。传说中的牛奶厂板块，其实距离大观南路站和黄村站都不近，直线距离大概2公里左右。

　　目前牛奶厂板块楼盘基本处于清尾阶段，其中金地天河公馆已经宣布全部售罄，华润天合和龙湖首开天宸原著也在清尾，华润天合剩下的单位主要是160多平的大户型，均价4.6万元/㎡；龙湖首开天宸原著主要剩129-142㎡的单位，均价4.3万-4.5万元/㎡。

　　相比之下，招商雍华府可选单位会多一些，但也仅剩大户型153-165㎡，带装修均价4.6万元/㎡。

　　此外，天河公园站附近有个新项目——新世界天逸。

　　二手房方面，棠东站和员村站的房源相对多一些，但将近20年楼龄的楼梯楼报价也要3万+。比如棠东站的棠德花园，1997年的楼梯楼，二手房报价基本在3.3万-3.5万元/㎡区间。

拍摄于21号线大观南路站上空

拍摄于21号线黄村站上空

　　整体上看，21号线两头地铁站点周边房价均不便宜，增城广场站虽然相对偏，但那里是增城的行政中心，产品户型大，定位高；而天河板块，产品少选择不多，而且紧靠广州CBD房价更不菲。

　　反而处于中间断的镇龙站周边房价相对低一些，当前房价2.1万元/㎡出头，只是周边全是城中村，配套是一大硬伤。

　　来源｜关爱买房公会

　　题图｜视觉中国

　　责编｜梁栋贤