广州物管新规是否会让新旧物管交接更顺畅？

广州物管新规是否会让新旧物管交接更顺畅？

金羊网记者张豪 何伟杰

新旧物业交接一直是广州物业纠纷中”老大难“的问题。为此，《广州市物业管理条例(征求意见稿)》中提出，原物业服务企业拒绝退出的，业主可以不支付合同终止之日后的物业服务费。该举措连日来引起不少小区业主的热议，不少业主认为该举措能更好地保护业主的权益，也有业主希望，新规能制定更多强制性让旧物业有效退出的机制。

业主吐槽：旧物管不肯退出，还对业主断水断电

黄埔区某小区业委会主任朱女士告诉记者，小区是2003年的楼盘，有15栋楼共180户。由于小区物管多年管理服务水平未能让业主满意，从今年2月份开始，小区业委会成员全票通过更换物管，之后业委会召开两次业主大会投票更换物管事宜，于今年8月5日，旧物管答应退出小区，8月7日新旧物业正式交接。为期半年多的黄埔区明悦居小区业委会成功更换小区物管，这是小区第一次更换物业，整个过程还较为顺利。

朱女士介绍，选择更换物管也是不得已而为之，业主对小区物管提供的服务一直感到不满。让业主决定更换物管的导火索是去年4月份，由于部分业主不满物管的管理水平，选择拒交物业管理费，而物管便对业主家进行停水停电，此事引起了小区业主的强烈不满。

“当时小区还没有成立业委会，这件事发生后，去年5月份业主就开始筹备成立业委会，对物管进行监督。”朱女士说，经过大半年的努力，今年1月24日终于拿到了小区业委会成立备案回执，此后，业委会便对于业主的诉求向物管一一反馈，但均未得到回复，于2月份业委会成员投票决定更换物管，小区两次召开业主大会，有58%的业主最终赞同物管退出。

“原本规定旧物管在7月31日之前退出小区，而旧物管称对投票率抱有怀疑，一直不愿意退出，不过最终在街道等部门的协调下，旧物管在8月5日答应撤出小区，我们在8月7日正式进行交接。”朱女士说，整体来说交接还比较顺利。

对于《征求意见稿》的规定，朱女士表示，“新旧物管交接时，小区业主已经合法合规将旧物管解聘，而旧物管不愿意退出，是自己赖着不走，这一刻起业主是不承认其服务了，那么业主就有权利不去交纳管理费，这一点新法规有明确的规定是一种进步。而且新法规还规定物管不允许以未交管理费而对业主断水断电，这对于一点很好地保护了业主的权益，以往物管动不动就以业主未交管理费为由对其断水断电，让业主苦不堪言。”

专家：新规有望让新旧物管交接更顺畅

在现实情况中，很多物业公司即便结束了物业服务合同，之所以能一直盘踞在小区里，很大程度是因为他们还一直收取业主的物业管理费。长期关注广州物业管理的华南和谐社区发展中心主任周活宁表示，这类情况在广州不少小区都引起过法律诉讼，但法院往往会认为，物管公司虽然没有与业主签订新的服务合同，但事实上仍然为业主提供物业服务，所以业主是需要交管理费的。

如今《意见稿》将有效解决上述问题。《意见稿》提出，前期物业服务合同或者物业服务合同终止规定的，原物业服务企业应当在合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。原物业服务企业拒绝退出的，业主可以不支付合同终止之日后的物业服务费。而物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少服务内容，或者以其他原因为由中断用户的正常用水、用电、用气、通讯、有线电视信号。周活宁表示，这相当于断了物业公司的”财路“，让物管知难而退。

不过也有业主认为，新规对旧物管退出的规定应更加强硬。麓湖御景小区业委会副主任余先生表示，大多小区更换旧物管主要是因为旧物管服务水平差，对小区管理不当，业主交管理费就是为了让物管服务好小区业主，然而物管没有做到，那么业主不交管理费是很正常的。不过，余先生认为，小区业委会合法合规更换旧物业，而旧物业却不愿退出，虽然新法规对此明确的规定业主可以拒交管理费，但对旧物业起不到实质性的震慑作用，法规应该进一步规定要强制性地让旧物业有效退出机制。