【壮丽70年 奋斗新时代】佛山顺德市场化运作调动各方积极性 破解村改难题

4月12日，佛山市顺德区龙江仙塘宝涌工业区项目现场 记者 梁喻 摄

顺德一年来累计完成土地整理5654亩，新建厂房206.5万平方米，关停淘汰落后风险企业1654家

金羊网记者 张韬远 谢红

在珠三角城市当中，村级工业园星罗棋布。对落后的村级工业园进行改造，提高工业土地的利用效率，可谓是珠三角城市发展中共同面对的问题。如今，许多地方都知道要改，但是面对这些产权分散、权属复杂、历史遗留问题多的村级工业园，如何改却是一个大难题。

而佛山顺德自去年开始先行先试，经过一年实践，顺德累计完成土地整理5654亩，新建厂房206.5万平方米，关停淘汰落后风险企业1654家。顺德村改何以取得如此大的突破？日前，佛山市委常委、顺德区委书记郭文海在接受羊城晚报记者采访时表示，顺德在村级工业园改造过程中，积极发挥市场作用，吸引有经验的工业园区运营商等市场主体参与到村级工业园改造，这一创新举措有效地破解了村改当中遇到的众多难题。

村级工业园背后利益交错

仙塘工业区位于顺德龙江。早在十几年前，这片村里的集体土地便出租出去，且一签就签了二十年，租期还剩6年半。在这片153亩的工业园区里挤满了15家工厂，其中不少是生产家具小作坊。　　

村民们虽然对这个工业园区的现状不满意，但又拿它没有办法。“由于历史原因，村级工业园改造涉及诸多复杂的利益。”郭文海说，对于村民而言，这些村级工业园早期政府允许它做工业，但现在不符合土规或城规了。按照现行的政策，保留现状可以，但是如果拆掉就不能重建。”郭文海说，留着这些破旧的村级工业园虽然不喜欢，但一说要拆掉很多村民都会反对。

更大的阻力来自于工业园里的“二房东”。“租下来的土地是他们的饭碗，十多年前他们租下来的租金很便宜，只要一转手租给别的厂家，他们就有钱赚。如今要改造这些工业园，动了他们的利益，他们的意见更加大。”

龙江仙塘工业园的困境也是顺德诸多村级工业园普遍遇到的难题。顺德的382个村级工业园中有上万家企业，几乎都面临着这些复杂的问题。这也是许多地区难以下决心推进村改的重要原因。

“面对13万亩的村级工业园，单靠财政的力量去投入一个一个地改，改到什么时候？”郭文海表示，在不断摸索之下，他发现，村改是否成功，其中一个衡量点是市场的力量是否进来了。为此，顺德积极制定各项政策，吸引各类市场主体参与到村级工业园的改造和运营当中。

市场化运作调动各方积极性

4月9日，仙塘工业区（一期）改造项目地块顺利挂拍，来自浙江的万洋集团以1.83亿元成交价成功摘得。很快，这个落后的工业园区将由万洋升级打造为智能家居制造产业园。昨日，该项目正式进场施工，预计半年之后，园区的主体厂房将能够封顶，最高将建成15层。

村改怎么控制成本也是一个难题。“村级工业园改造和业主谈判要补偿，如果补偿很高，改出来的土地成本很高，做制造业市场很难接受，如何管控改造出来的工业用地再用来建现代的产业园？”郭文海表示，这一补偿政府去谈，很难谈出一个合理的价位，而由企业直接与村民“讨价还价”，反而形成一个都能接受的方案。

据悉，该工业园挂拍价折合楼面地价为673元每平方米，为日后引入优质产业预留了足够成本空间。而这批拍卖所得的绝大部分作为分红发给仙塘村民。与此同时，项目方还将配建3万平方米的商品厂房返还给村集体，这些高品质的工业厂房按照每个月15元一平方米的市场价计算，一年可以为村集体创收540多万元，收益比改造之前增加了一倍多。

而作为一家专业的园区运营企业，万洋除了要建设起现代化的产业园之外，还要负责园区后期的运营管理。这一方式，让入驻的企业老板减少了后顾之忧，只需要一心关注生产。

“吸引有经验的运营商参与到顺德村改当中，是顺德村改最重要的思路之一。”顺德村改办副主任吴维表示，在来自市场的企业科学的运作之下，同样的土地却产生了更大的价值。无论是村民、还是企业主，积极性都被调动起来。

为企业减负吸引市场主体参与

“怎么样调动社会的力量、市场的力量介入进来，又是一个难题。”郭文海说，在调研中他也发现，村改多年以来难以推进的一大障碍来自于政策上的瓶颈，首先要在政策上给村改项目松绑，积极为参与村改的主体“减负”。为此，顺德出台了不少政策，真正激发市场活力。

“以往单一主体收购旧物业归宗连片改造的，若视为普通的房地产转让，将涉及土地增值税、所得税等。以北滘陈大滘改造项目为例，若采用收购归宗模式进行‘工改工’改造，收购价约400万元/亩，收购过程税费将高达305万元/亩。”顺德区副区长陈璇介绍。

沉重的税负让不少企业望而却步。省里给予的支持事项之一的“单一改造主体归宗改造项目视同政府土地收储”为这一难题的破解打开了缺口。陈璇说，如今允许对单一改造主体归宗改造项目在完善用地手续、税费征收等方面，视同政府土地收储办理，税负大大降低。按照这一新的政策，上述项目收购归宗过程仅需征收企业所得税等不到40万元/亩，税负降低接近90%，整个项目仅此一项可节省约10亿元，极大地提高了改造主体的积极性。