东莞楼市“量价回稳”迎收官 2020年市场预期看稳

文/图 陈泽煌

在刚过去的2019年，相信东莞楼市给许多购房者留下了深刻的印象，随着众多新盘的入市，一场场的年度买房大戏不断上演。

去年全年，东莞全市一手住宅网签48523套，环比2018年上涨6%。二手房虽然有税费政策利好，但表现在成交方面并不显眼，全年二手房过户量为34315套，与2018年几乎持平。价格方面，多个镇街楼价“破2”字头，倒是呈现出另外一番红火景象。

万科、碧桂园、保利等大牌房企在这一年频频发力表现不俗；本土开发商光大、鼎峰、达鑫稳扎稳打；而招商、鹏瑞、美的等品牌企业入驻东莞，这一切都为东莞楼市拉开了全新的帷幕。无论是外来全国性房企还是本地知名开发商，都在不断进行产品迭代升级，为购房者提供更多优质选择。

土拍市场氛围活跃

笔者获悉，2019年东莞土地市场表现突出，全年商住地成交金额约374亿元，环比上涨53%，部分地块甚至还出现拍卖过于火热，促使政府部门不得不出台“终次报价”新规。由此可见，开发商对于湾区热门城市——东莞，保持看好的态度不变。

据统计，2019年东莞全市商住用地合计供应34宗，成交30宗，整个土拍交投市场可谓热火朝天，除成交金额上涨53%外，商住地成交建筑面积约390万平方米，与2018年相比则上涨63%。

笔者查阅数据了解到，2019年土拍最火的地段莫过于南城、万江、虎门、寮步、松山湖。在楼面地价前十位中，深业集团在松山湖镇拿到的地块可售楼面地价高达28097元/平方米 ，稳夺第一；其他地块中有4块地块可售楼面地价都在2万元/平方米以上，与2018年相比又创新高。

不过，土拍市场依旧是外来品牌的盛宴，本地开发商乏乏无力，可以说去年的土拍市场与2018年相比已经大变格局。其中华侨城豪夺4块地，成为当仁不让的“冠军”；保利拿下3块名列第二；而天健、鹏瑞、美的、振业等房企则首进东莞拿地。

另外值得关注的是，2019年定向地块共成交7宗，建筑面积高达82.9万平方米；此类型地块的逐年增加，体现了政府更注重整体规划，一定程度上为未来招商引资铺垫，加速产业升级转型打下基础。

新品住宅供不应求

合富大数据显示，2019年东莞一手住宅供应约439万平方米，同比减少13.3%，连续三年萎缩；签约量约547.1万平方米，同比略增6%，结束3年跌势，呈现回稳趋势，以微弱优势超过2017年及2018年平均水平（541万平方米）；网签均价约20139元/平方米，同比小幅上涨12.3%，涨幅扩大的主要原因为去年基数较低。

根据乐有家研究中心数据统计，2019年全年有9个自然月供需比小于0.8，说明东莞整体处于供不应求的状态。供应偏紧，一定程度制约了成交量的增长。

供应虽减少，但全年销售额却创近三年新高。笔者从东莞市住建局了解到，2019年东莞新建商品房网签金额约1419亿元，同比去年增加14%，创近三年最高；均价约19643元/平方米，同比上涨13%；其中住宅金额约1102亿元，同比增加19%，创近三年最高。

每月成交量价平稳

2019年的东莞楼市度过了政策的消化期，再加上大湾区系列利好消息加持，成交量开始慢慢回升。2019年东莞一手住宅网签量达48523套，环比上涨6%。成交均价为20026元/平方米，成功“破2”字头，环比上涨15%，上涨幅度加快。

并且，一手住宅每月成交量和价格均较平稳，其中成交量稳定在50万平方米/月上下，均价稳定在2万元/平方米上下，波动幅度较小。

而在刚刚过去的2019年12月份，全市网签量达到高峰，一举突破5000套；其次就是年中的6月份，网签量4000余套仅次于12月份。成交均价方面，去年已经有7个自然月的全市均价在2万元/平方米以上。对此，笔者判断后续东莞新房价很难再维持在“1字头”了。

各大区域分化严重

据了解，2019年东莞有19个区域供应量同比萎缩，占区域总数的57%；有15个区域成交量同比萎缩，占区域总数的45%，该15个区域有12个区域供应减少；其中长安镇同比供应减少80%最为典型。成交量增长的18个区域中，有12个区域为供应增加，以塘厦、凤岗、清溪等临深镇街较多。可见需求受供应影响较大。

其中，东莞六大片区中东南临深片区爆冷，成为供应量最大的镇区，自东莞限购后，东南临深片区热度下降，一直位处边缘，时隔几年，凭借供应量再次冲顶。而滨海片区全年供应仅有5074套，供不应求趋势最为严重。

网签量方面，有华为加持的松山湖片区成为炙手可热的“新贵”，2019年凭借9925套的网签量位居六大片区之首。其中值得一提的是塘厦镇成为“双料冠军”，供应量及网签量双双夺冠，都在4000套以上，一骑绝尘。

各大区域中，松山湖片区、城区片区和滨海片区去年网签量均跻身 9000套行列。2018年网签量排名倒数的东南临深片区2019年因为供应量加大，网签量排名第四。在东莞的33个镇区（含松山湖高新区）中沙田镇以4165套网签量排名第二。价格洼地的沙田镇楼市在2019年“异军突起”，成为购房者的“香饽饽”。

二手市场活跃度低

笔者了解到，去年3月份东莞二手房个税缴纳方式出现变化，间接为购房者“减负”，不过市场给出的反应并不算太热情。

据悉，2019年全年东莞二手房过户量为34315套，环比略有下跌。价格方面，东莞二手房价格为16659元/平方米，连续三年价格呈上涨趋势，不过上涨幅度进一步放缓。2019年与2018年相比，东莞二手房成交价上涨7%。

二手商品房在2019年过户量波动较大，7月份为一年最高峰，过户量达3578套，低谷则出现在2月份，仅794套，相差可谓巨大。成交均价方面，基本上保持持续上涨态势，从年初的1.5万元/平方米上涨到年底的1.85万元/平方米。

根据乐有家研究中心数据统计，寮步镇成为了2019年全市二手房最热门成交镇区。该镇属于松山湖片区，与松山湖高新区相隔较近，此外与城区也接壤，地理位置优越，但是价格低洼，与相邻镇区相比优势明显。

业内预期以“稳”为主

总体上看，2019年东莞楼市调控从严，侧重在市场监管、公积金贷款和土拍政策上，打造出多个“首创”政策；不过相较于深圳土地市场门槛高、条件严苛、利润薄的情况，东莞依然是各路房企“虎视眈眈”的热土。

与此同时，2019年各镇街城市更新工作如火如荼推进，政府频繁出台相关政策为城市更新加速，多个旧改方案也在逐步开展，多个旧改项目有望迎来春天。

在周边各城市逐步放松调控、东莞市场稳定下，业内预计2020年政府重心仍放在招商引资及城市更新上，在对楼市调控方面则会跟随湾区其他城市出台有关调控松绑的政策，但限购限贷不可撼动。

根据优房超·瑞城搜本月初对500位东莞居民作出的《东莞2020年的楼市调控的看法调研》报告中，有54%的市民认为今年的调控政策将加大放宽力度；32%的市民认为略有放松；有12%的市民选择了保持现状的看法；而仅有2%的市民认为调控将继续加强或其他观点。

优房超房产经营中心总经理王斌认为，此前轮番加码的调控已让东莞楼市平稳下来，为维持效果，2020年楼市调控加码预期不再，更多会偏向于市场监管类政策；并且各城市的人才争夺战愈演愈烈，东莞为了招徕人才及招商引资很有可能会在明年颁布更多优惠政策，其中包括人才购房优惠。

而随着湾区建设的稳步推进，拥有得天独厚地理区位和产业优势的东莞将继续炙手可热，他也预计今年将会有越来越多外来房企，特别是深圳房企布局东莞，优质土地仍会受到热捧。