海南取消预售只卖现房 现房销售直插“高周转”命门

羊城晚报讯 记者赵燕华报道：3月7日晚，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，这份被业界称之为“紧箍咒”升级的房地产新政，关键词除了“限购”“发展安居型商品住房”外，最重磅的“深水炸弹”，当属现房销售在全省落地。这意味着，已经实行26年的商品房预售制，将首先在海南省消失。

对此，业内分析，这显示出海南实施“去地产化”的决心，也要摆脱对房地产的依赖。尽管此前广东也曾传出“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”的消息，但后来也没了下文。有专家认为，海南所拥有的特殊资源和特殊条件，其他地方是无法复制的，未必是一份人人能抄的作业。

唯一反向升级调控楼市的省份

近一个月来，无锡、西安、衡阳、东莞、山东等多地出台涉土地出让金缴纳方式和期限、放松预售条件、拓宽融资渠道等纾解房企资金压力。在此背景下，海南成为国内唯一一个反向升级调控楼市的省份。

3月7日晚，海南省召开新闻发布会，除了宣布“对在海南已经拥有两套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房”外，最大的政策亮点莫过于“新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度”。这意味着海南成了国内首个全域推行现房销售制度的省份。海南省住房和城乡建设厅的回应是，此举旨在遏制投机炒房，防止居民占用过多社会公共资源，从而“为自贸港建设提供充分的空间要素保障”。

现房销售直插“高周转”命门

取消预售，这对房地产市场来说，是颠覆性的。

商品房预售政策，直接带给开发商两大好处：一是减少了现金流的压力，只要支付了拿地成本，很快就可以开卖。二是助长了房企“高周转”模式，速度快的房企，从拿地到开售，只要四五个月的时间。副作用则是，质量投诉、货不对板、合同纠纷、延期交房、配套设施虚假宣传、开发商跑路等一系列问题。采用现房限售，这样的问题和纠纷、投诉，就会减少很大一部分。此前，只有广东中山等地作为试点，尝试在个别项目上，采用现房限售的方式。这项改革并没有形成非常强有力的结论。

如今，海南宣告这项兴起于1994年的商品房销售制度被打破，将对房地产行业带来什么影响？

“首先，预售制度下房企开工建设一般6个月可达到销售条件，交房一般是3年。现房制度等于给房地产市场直接按下了刹车键。”某大型上市房企地区营销负责人告诉记者，这对于习惯了高周转模式操盘、高资产负债率且现金流比较紧张的房企来说不啻为不小的考验。

一旦全面实行现房销售，对供需会否造成影响？中原地产首席分析师张大伟认为，由于现房销售制度主要适用于新出让土地，房企手中大多储备有1-2年存量土地、在建工程，政策当前尚不会对海南楼市产生明显影响，但后续会逐步显现调控效果。

广东等地也曾调研“取消预售”

在广东省房协理事赵卓文看来，在海南进行的楼市规则颠覆，影响不会特别大，可以看作一个更综合的大试点，因为“海南拥有其他地区没有的特殊资源和特殊条件，海南可以不靠房地产吃饭。其他城市盲目抄袭，并不合适”。

2018年，住建部曾经向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省征求意见，要求对商品房预售许可进行深入研究。

在不少业内人士看来，在当前这样一个特殊时期，海南推出房地产新政，是管理层给市场发出的一个明显的信号。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，体现得淋漓尽致。尽管发生了疫情，房地产的调控政策仍有持续性和稳定性。但同时也认为，当前楼市调控主基调是“房住不炒”，实现房地产市场的平稳运行。此时取消预售制势必会造成对部分房企的冲击甚至毁灭性打击，易引发经济的系统性风险。因此短期内国内其他省份跟进海南现房销售政策的可能性不大。