珠海红馆国际董事总经理刘峥嵘：写字楼的兴起也是一部珠海发展史

如今横琴甲级写字楼林立

文/图 何叶舟

“随着琴澳进一步融合发展，我们认为，未来横琴写字楼市场仍有巨大发展机会，将进入新的十年。”

开车经过横琴新区环岛路，高楼林立，甲级写字楼随处可见。说起珠海写字楼的发展历程，很多人都会想到位于吉大的光大国际贸易中心。这是珠海第一个甲级写字楼，真正开启了珠海写字楼的新时代。“光大国际贸易中心投入使用后很长一段时间内，珠海很多上班族的梦想就是可以进入那座楼里上班。”红馆国际董事总经理刘峥嵘说。

“其实珠海写字楼的兴起，也是一部珠海发展史。”刘峥嵘说，“房地产对一个城市发展的贡献是显著的，我们也算是见证了珠海房地产发展最完整的周期。”

入行地产 经历写字楼从无到有

珠海地产界没有人不知道红馆国际，也几乎没有人不知道刘峥嵘。在珠海生活工作近30年的刘峥嵘，见证了珠海房地产业发展腾飞的时代。

1990年，刘峥嵘毕业于天津工艺美院广告专业，1991年初，他以广告人身份加入巨人集团来到珠海，从此在珠海扎了根。刘峥嵘说，2002年时他32岁，走到人生第一个十字路口，适逢国内房地产市场发展初露峥嵘，就跟朋友一起创办了红馆地产机构，正式踏入房地产代理行业。

刘峥嵘表示，上世纪90年代初，别说写字楼了，珠海超过六层楼的房子都比较少，大部分办公用楼都是酒店改造的，这个阶段以南油大酒店办公楼为阶段代表项目。“之后市场上慢慢开始注重写字楼的时代性、审美性和实用性，2000年左右，以光大国贸中心、珠海粤财大厦、珠海报业大厦、西海大厦等为代表项目的写字楼出现了。”刘峥嵘说，“说起写字楼的发展，就不得不提光大国际贸易中心，因为这是珠海第一个甲级写字楼，也标志着珠海写字楼发展进入了新的时代。”

2000年以后，珠海出现了一批逐步具有智能化、环保理念、平台化思维的写字楼，以国际科技大厦、日荣大厦等项目为代表。2010年至2015年，珠海写字楼发展进入蓬勃发展期，涌现出一批比较人性化、舒适度高且具有环保性的绿色办公空间，以安广世纪大厦、泉福商业大厦、恒和中心等项目为代表，这些项目强调以客户需求为中心，提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流。

“2015年以后，写字楼发展进入更先进的互联网时期，进入5A甲级写字楼高端设计阶段。”刘峥嵘说，“如今的写字楼，更注重智能化、生态化、个性化，广泛使用钢结构，玻璃幕墙，既满足建筑美学，又带来空间使用效率最大化。这个阶段代表项目为中海富华里、钰海环球金融、中信南航大厦、泰福商业中心等。”

刘峥嵘坦言自己是幸运的，从代理地产项目，到深耕横琴，公司一直紧跟行业和珠海城市发展的步伐，从来不曾走偏。如今，红馆的目标是每年做好一个写字楼项目。

珠海红馆国际董事总经理刘峥嵘

深耕横琴 见证经济飞速发展

在刘峥嵘心里，有一个时光轴，每一个年份都对应着不同的写字楼项目。

“像2019年横琴南光大厦、2018年华南能源广场、2017年中大金融中心、2015年中国华融大厦、2014年横琴总部大厦。”刘峥嵘说，“红馆每年都会倾注全力集中攻坚做好一个标准写字楼项目。”如今，红馆已深耕横琴十年，在横琴服务的项目接近有20个，面积将近400万平方米。

刘峥嵘表示，从目前区域市场来看，珠海写字楼供应量最大的有两个地方，一个在横琴，一个在主城区。目前发展较为成熟的是主城区，主城区以中海富华里、钰海环球金融中心以及珠海中心大厦比较新的一批写字楼为代表，入驻率高，大部分是偏金融类型的一些企业。此外，在新香洲也有一些写字楼入驻率较高，例如，国际科技大厦、日荣大厦以及最新的泰福商业中心。

近几年，“写字楼经济”兴起，超甲级写字楼宇也逐渐成为全球各大城市的名片，“投资写字楼，其实是在投资一个城市的未来”的观点也被越来越多人认可。刘峥嵘认为，这与写字楼的承载主体“企业”息息相关，聚集了众多企业的楼宇可以持续吸引人流、物流、资金流和信息流，从而编织成一个个围绕写字楼宇的发达人脉网络，产生巨大的财富效应和辐射扩散作用。

刘峥嵘表示，其实珠海写字楼市场尚处于起步阶段，虽然市场库存压力较大，但未来潜力也很大。他认为，写字楼的兴起，也是一部珠海发展史，见证着经济的飞速发展。

十年沉淀 横琴写字楼充满机遇

目前，珠海主城区写字楼市场正在面临一场挑战。即便如此，刘峥嵘以及他的团队对横琴依旧充满信心，他表示，横琴即将迎来崭新的十年。“预计在未来几年，写字楼将继续迎来供应高峰，从需求层面来看，随着《粤港澳大湾区发展规划纲要》的不断深化实施，珠海城市红利持续兑现，未来各种企业对写字楼的需求还是存在且不断增长的。”刘峥嵘说。

刘峥嵘表示：“横琴经过了前十年的开发沉淀，商业已经逐步起来了，人气也有了，前景会很好。横琴口岸新旅检区已于8月18日启用，口岸的配套非常现代化，这个片区将是横琴最先成熟起来的区域。”

“我们认为横琴写字楼是充满未来、充满机遇的，但不能急功近利。当然，横琴口岸是目前横琴发展较快也是最先成熟的片区。横琴口岸未来肩负承载琴澳两地交通枢纽、商务交流、产业引入、金融投资等多项重要功能，琴澳将更进一步融合，而横琴口岸区域内的物业项目，相信是未来各大进驻企业落户的首选之举，其中的商业、办公、居住物业更为稀缺。”刘峥嵘说，“横琴整体综合配套、商务气氛已逐渐形成和成熟，随着琴澳进一步融合发展，我们认为，未来横琴写字楼市场仍有巨大发展机会，将进入新的十年。”

【发展之路】

珠海写字楼发展五阶段

第一代，萌芽期（上世纪90年代初）：都是酒店改用写字楼，仅满足基本办公使用功能。以南油大酒店办公楼为阶段代表项目。

第二代，诞生期（2000年以前）：开始注重写字楼的时代性、审美性和实用性，初步体现智能化。阶段代表项目为光大国贸中心、珠海粤财大厦、珠海报业大厦、西海大厦等。

第三代，青春期（2000-2010年）：伴随着“住宅禁商令”，逐步具有智能化、环保理念、平台化思维。阶段代表项目为国际科技大厦、日荣大厦等。

第四代，蓬勃期（2010-2015年）：提高人性化、舒适度、环保性的绿色办公空间。强调以客户需求为中心，提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流。阶段代表项目为安广世纪大厦、泉福商业大厦、恒和中心等。

第五代，互联网期（2015年至今）：进入5A甲级写字楼高端设计阶段，注重智能化、生态化、个性化，广泛使用钢结构，玻璃幕墙。既满足建筑美学，又带来空间使用效率最大化。阶段代表项目为中海富华里、钰海环球金融、中信南航大厦、泰福商业中心等。

（何叶舟）