父亲买房登记在两岁儿子名下 19年后反悔想要回被法院驳回

羊城晚报全媒体记者 董柳 通讯员 万鹏

广州一名父亲老杨（化名）买了一套房，登记在两岁多的儿子小皓（化名）名下。可在儿子21岁时，他反悔想要回。广州市白云区法院一审判决驳回其诉讼请求。

小皓出生于1997年。1998年，老杨和小皓的母亲离婚。1999年，老杨作为小皓的法定代理人，与开发商签订购房合同，出资购买位于广园中路某小区602房。

后来，老杨要求小皓及其母亲返还房屋，遭到拒绝。老杨认为，自己当年以儿子名义购房，是为了避免前妻纠缠，以及因其他债务纠纷被查封处理名下财产的风险，房屋应当归自己所有。

2018年5月，老杨以小皓为被告向白云区法院提起诉讼，以其出资购买房屋等为由，要求小皓归还房屋，并协助办理房屋过户手续。

小皓对老杨的说辞不予承认，并认为：购买涉案房屋时，自己才2周岁，由父亲作为监护人代理签名，属于父母赠予。另外，老杨并非居无定所，他在三元里有一套小产权房。

法院经审理查明：1999年8月17日，小皓（买方、乙方）与广州某置业公司（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》，预购涉案房屋，总金额为743040元，并如期支付完毕。乙方落款处为其父老杨代小皓签名字样，产权人为小皓。

法院审理认为，小皓与置业公司签订《商品房预售合同》时才2岁多，属于无民事行为能力人，老杨作为其父亲及法定代理人以小皓的名义，签订上述购房合同且支付了全部购房款的行为，符合法律规定，合同依法成立有效。

根据合同相对性原则，小皓为涉案房屋的买受人。现涉案房屋已登记在其名下，根据物权公示原则，小皓为涉案房屋所有权人。且该购房行为对小皓来说是纯获利行为。现老杨主张确认该房归其所有，并由小皓协助办理房屋所有权转移登记手续及过户的诉请于法无据，法院不予支持。

双方在收到判决后均未上诉。

专家说法

八周岁以上未成年人可独立实施 纯获利益的民事法律行为

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应按法律规定登记

即将于2021年元旦起施行的民法典第十九条规定：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认；但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”第二十条规定：“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。”

民法典第一百四十五条中规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。”第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”

什么是“纯获利益”行为？法官介绍，纯获利益是指单纯取得权利、免除义务，即限制民事行为能力人获得利益时，不因其法律行为而在法律上负有任何义务。限制民事行为能力人可以实施与自己的年龄、智力、健康状况相适应的法律行为，也可以独立实施纯获利益的民事行为。本案中，小皓的父亲以小皓的名义签订购房合同并支付全部房款，获取房屋产权的行为对于小皓来讲就是纯获利益行为。

此外，物权公示原则指物权的变动即物权产生、变更或者消灭，必须以特定的、可以从外部察知的方式，即公示变现出来的物权法基本规则。本案中，虽然小皓在签订房屋买卖合同时年仅2岁，且是老杨支付的全部购房款，但根据物权公示原则，由于房屋登记在小皓名下，房屋的所有权人当然为小皓。