长租公寓频现爆雷 “高进低出” 资金游戏难长久

■廖木兴/图

被套的租户 踩坑的业主

疫情以来,长租公寓遭遇爆雷等经营危机的消息偶有传出。随着蛋壳公寓的爆雷,长租公寓再次成为社会焦点。在深圳、广州等地,均有租客前往蛋壳公寓办公地点讨要说法。收不到租金的业主,只能以各种手段自行解决。而面对长租公寓“长收短付”和租金贷的经营模式,监管措施也仍未到位。

这场“闹剧”中,没有人是赢家。租户、业主和平台的体面,随着“蛋壳”碎了一地。或许更让人警醒的是,除了蛋壳、青客等备受瞩目的大长租平台外,租房市场上细碎但同样让关联者陷入困境的乱象比比皆是,房后二房东跑路、押金不退还、合同只规定租客责任……对于租户来说,如何才能寻找到体面的租住生活?

■新快报记者 郑栩彤

事件

蛋壳公寓未给出解决方案

广州售后建议遇房东强行换锁可报警

11月27日早上,广州蛋壳公寓办公地点楼下排满租户和业主。约10时半,记者拿到了“租客33”的叫号单,而业主叫号单已排到69号。记者从多位租户和业主了解到,目前蛋壳官方并没有主动与他们联系解决方式和赔付方案,蛋壳公寓也未通过官方渠道或媒体公布解决方案。

现场有不少租户是前一日收到房东的清租通知,才得知自己住的房子出现了问题。据记者采访,租金贷、租金年付是现场多位租客无法立马“舍弃”所住公寓的主要原因。租客小陈已年付了2万多元。租客小晶表示,她为了参加蛋壳每月的返现活动,使用了微众银行的租房消费贷款,若她没有还这笔贷款,征信就会受到影响。

与蛋壳公寓解约、收回房屋是众多业主的诉求。记者现场从多个业主处了解到,他们已经多日未收到蛋壳公寓的房租,有业主仍在偿还房贷。

记者跟随租客小晶进入蛋壳办公场所进行协调。在近半个小时的谈话里,一位自称蛋壳公寓负责售后的人员多次确认,蛋壳目前还无法解决租金贷的问题。“若业主强行换锁就报警,建议能住下去的话就先不要解除合同,等待政府出面解决。”他说。至于如何减少租客的损失,该人员仅指出,业主或租客前来沟通后,蛋壳系统会向租客发送含有“被迫退租”选项的短信,有退租意向的租客选择该项可免除支付违约金的责任。

记者在该人员提供的蛋壳、业主合同范本中看到,甲方(蛋壳公寓)延迟交付房租满15个工作日,乙方(业主)有权单方解除合同。但该人员表示,目前只有在租客发出退租申请后,蛋壳才会在系统上终止合同并向业主发送房屋密码。只要租户不退租,业主便无法进入屋内。至于业主与蛋壳的合同是否已经解除,应咨询律师或走法律渠道。

深圳规定房主不能停水停电

律师:租户可带上缴费记录等要求物业恢复水电

无法进入自家房屋,同样作为蛋壳公寓事件受害者的部分业主则选择了停水停电赶走客户。11月25日,深圳市住房与建设局发出《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》,明确对已于蛋壳公寓签订租赁合同、尚处于租赁期限内且已足额支付租金的租户不得通过停水、停电、停气等方式驱赶。但在广州,目前还没有类似的政府文件。

据记者采访的多位租户,业主提供的缓和期限在一个星期到一个月之间不等,缓和期限过后便将采取换锁或停水停电的措施。有的房屋在一个月前就停了无线网络和上门打扫服务。

广东诺臣律师事务所律师许园园向新快报记者表示,租户享有占有权,需要在占有权合法终止之后,户主再行使物权收回。户主擅自断水断电并要求租客搬走的行为侵犯了租客的权益,租客有权主张相应的损失。建议业主合法合理维权。若遭遇断水断电,租客可带上合同及水电费缴费记录找物业等相关单位要求恢复。若不予恢复,可要求出示断水断电通知单,作为起诉相关单位及与业主的证据,该单位不予提供,业主可以报警求助。

探因

经营模式决定长租公寓资金链脆弱

长租公寓的经营不善、爆雷并非新鲜事,只是房屋租赁市场骤冷让其来得更猛了一些而已。2019年,爱公寓、乐栈公寓、喔客等长租公寓品牌接连遭遇资金链断裂。据黑猫投诉统计的数据,10月份,蛋壳公寓在黑猫投诉平台的投诉量便直线上升,拖欠房租、保洁服务停止、押金退款不到账等各种问题集中出现。直到11月份,蛋壳公寓资金链断裂的事件才广泛受到关注。

丑闻炒得沸沸扬扬的,还有自如公寓。自如2月份先是被部分租户质疑涨价,6月份又被曝出要求房东“二选一”——要么解约,要么自愿降低租金。据新快报此前报道,小鹰找房和城璞公寓等长租公寓近期也出现了爆雷现象。

长租公寓爆雷事件中,租房热度总体下滑是最大的外部因素。据58同城、安居客发布的租房趋势报告,早在6月份,一线城市的租房热度便出现了下降趋势,其中广州租房热度环比微降2%。据记者采访,广州大石等地的某些房屋租赁价格出现了下降。

而前期为了抢占市场,一些长租公寓以较高价格拿下房源。广州天河棠东一位遭遇了小鹰公寓爆雷的业主告诉记者,今年6月他与小鹰公寓签订合同时发现,小鹰公寓给的价格与他自己放租时的价格相差无几。而小鹰公寓还需通过放租赚取租金差。

深层次讲,长租公寓资金链断裂与其经营模式密切相关。其中,“高进低出”意味着长租公寓高价收房、低价放租,本身容易使企业入不敷出。但通过“长收短付”和租金贷,长租公寓却可以“玩转”资金。通过“长收短付”,长租公寓以优惠的名义吸引租户付年租、半年租,同时长租公寓付给房东短期租金,以此获得更多流动资金。后者意味着长租公寓引导租客使用租金贷,长租公寓通过银行一次性拿到租金,由租户月付贷款。这种模式完全依赖租房市场的情况,一旦租房市场转冷,长租公寓无法再拿到租客提前支付的租金填补亏空,脆弱的资金链随之断裂。

“长租公寓爆雷或资金链断裂的根本原因在于租赁需求不持续。一方面,租客不稳定,或者说长租的需求并没有真正激发出来。另一方面,租金难以上涨。同时,在‘高进低出’等模式下,长租公寓的项目管理难以持续。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对新快报记者说。他指出,近期陷入经营困境的长租公寓企业在运营方面没有注意经营风险,特别是蛋壳公寓资金链断裂的事件是超出市场预期的。这说明,即便是能上市的长租公寓企业,本身也有很大的脆弱性。

在风险性极大的经营模式下,不少长租公寓实际长期亏损。公开资料显示,蛋壳公寓2019年运营房源超40万个。但2017年至2019年,蛋壳公寓合计净亏损超过50亿元。在美上市的另一家长租公寓企业青客在2017、2018和2019财年分别净亏损2.45亿元、4.99亿元和4.98亿元。

影响

有蛋壳受影响租户业主称不再考虑长租公寓

长租公寓负面新闻频出,不仅逐渐使公众对长租公寓模式信心丧失,可能还会造成更深远的影响。一位在广州天河区某中小型小区工作的物业管理人员告诉记者,小区内租给长租公寓的房子不少于7个,近期有关长租公寓的纠纷使业主、租客和物业十分焦灼。其小区的业主群里,已有物业管理人员提醒业主不要将房子租给蛋壳公寓。

据新快报记者采访,多位受蛋壳公寓经营危机影响的租户和业主均明确表示,事情解决之后不会与蛋壳公寓乃至所有的长租公寓签订租赁/房屋托管合同。不少租户明确表示,此后更偏向于直接或通过中介与房东签约、采取月付的方式。

然而,若逃离了位于众多分散在小区内的长租公寓,租客们可能也将放弃一个标准化的租房平台,转而面对未知的脾气各异的房东;或将面对集中式长租公寓(与分散式长租公寓不同,形式更像“长租的酒店”)和城中村的“商水商电”;或面对各式各样的中介平台。

在以房东直租、中介介绍、分散式长租公寓、集中式长租公寓等为主的住房租赁市场上,若需逃离不稳定的装修质量、自行找寻室友合租的麻烦,一部分租客可能还是会流向集中式长租公寓。

新快报记者11月下旬走访广州越秀多家集中式长租公寓看到,部分公寓位于商业大厦,有的前身为酒店,有的由公司租下私人楼房后重新装修。由于为经营场所,以上集中式长租公寓均为“商水商电”,水电价格分别约为6元/吨和1.5元/度,约为“民水民电”的两倍多。此外,不少私人楼房、经营场所的格局不如小区房般方正透亮,部分房间因只有内窗而成为“暗房”。但由于急于找房安置,市二宫附近某长租公寓的一位管家告诉记者,当日上午4个自称从蛋壳公寓搬出来的上班族中,已有2个看了一次房就签约。

长租公寓的路在何方?

关键在于突破租售同权 政府加强监管

即便目前长租公寓经营模式有诸多弊端,但基于其优点,这种模式应该不会消失。严跃进告诉记者,从需求看,后续长租公寓企业要较好存活,关键还是在租售同权方面要突破,以提高市场吸引力,“关键要做到几点:一、汇集房源信息等各类租赁市场要素,可增加类似租房代办居住证、提取公积金用于租房服务。二、做租赁市场监管平台,搭建对租赁市场的监管和规范之路,重点监管租金价格。”

他指出,当前一系列爆雷或经营困难事件下,融资端收紧对长租公寓行业带来冲击,这要求长租公寓企业积极寻找新的融资机会,跳出传统经营模式。新的机会则在于,部分长租公寓项目本身处于被收购状态,大型长租公寓企业可以考虑收购。

针对长租公寓的弊病,近期多地也出台了措施。重庆、西安等地的相关政策均提出设立监管账户。其中,重庆要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户,账户不得支取现金,不得归集其他性质的资金。深圳住建局指出,住房租赁企业不得通过“高进低处”“长租短付”等方式哄抬租赁价格,也不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

延伸

乱象不只长租公寓

一不小心就碰到二房东、奇葩合同

大型长租公寓尚可能遇到资金链断裂等问题,其他租房方式又如何?记者通过一个租房微信群联系上部分中介和公寓管家。在以意向租客的身份询问后,一个位于番禺大塘的公寓管家最终出示了该公寓统一的租赁合同。在这仅有的一页单面合同中,记者看到,大量合同条款对租客较苛刻,如规定屋内设施人为损坏的应由租客赔偿,而未提及出租方应承担维修责任的任何情况。

即便住房城乡建设部出台的《商品房房屋租赁管理办法》规定,房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同,一般包括房屋和室内设施的安全性能等。但这纸合同并不含此项内容。反之,该合同多处提到租客应为自身安全负全责。

面对形式各异的租赁合同,若不认真阅读并理清关于合同的问题,租客就有可能遇上麻烦。记者通过黑猫投诉广东站联系上深圳租客小张,他表示,他通过巴乐兔平台与房东签订了一份电子租赁合同,随后房东与小张又签订了一份纸质合同。小张发现,电子合同规定一定条件下转租成功可退还押金,而纸质合同规定租期未满一概不退押金,两者产生了矛盾。小张经房东口头答应转租后离开深圳。然而,房东却不愿退回押金,也不愿意视频证明小张没有转租成功。

从黑猫投诉平台上看,还有不少消费者租房后才发现出租方为二房东,消费者投诉称巴乐兔等中介平台并未告知出租方为二房东的事实。直到二房东跑路、房东上门清租,相关租户才发现陷入困境。

租房如何避坑?

看清条款,留好沟通协商证据

广东诺臣律师事务所律师许园园向记者表示,租户在签订合同时一定要仔细阅读租赁合同的每一个条款,以确保自身能够理解,同时对于过分加重自身责任或其他不公平的条款,一定要敢于提出,并保留邮件、微信等沟通协商的记录,在不能修改,且不协商的情况下,以证明是在签订合同之时已经提出,是出租方原因导致承租方无法与之正常协商,被迫接受的不公平条款,以便在出现纠纷之时,可以随时拿出沟通协商证据。

记者从广州市住房和城乡建设局网站上看到,2017年广州市便制定了《广州市住房租赁合同》(示范文本)。租客可下载后进行参考或使用。

至于“双份合同”,许园园指出,在第二份合同合法有效的情况下,会被视为是第一份合同的变更,以签订在后的为准,除非有一些导致合同无效的情况发生。若发现租期未到时,房主阻挠租客继续租住,应该报警处理。

“二房东”问题上,许园园指出,房屋托管平台/租房中介有责任审核“二房东”租赁情况,租户可以要求查看合同。“二房东”跑路,租客可以与平台协商解决方式,在寻求无果的情况下,也可以积极运用法律途径维权。