沙井“金蚝小镇”：续接城市历史文脉

区位图

沙井古墟内的龙津石塔始建于宋代

现状图

文/李薇 陈云强 张文婷

千年前，这里源于海兴于盐，是著名盐场；百年前，这里兴于蚝盛于市，是繁华商业要津；后来，这里是受海洋商贸影响的深圳“四大古墟”之一。现在，面朝大湾区的沙井街道正进入城市更新时刻。未来，它将被打造为宝安文化之魂与国际会展文旅有机融合的发展典范，成为深圳西部中心功能结构中的“半壁江山”。

今年4月，《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》（草案）发布。作为深圳史上最大的旧改项目，沙井“金蚝小镇”片区规划研究范围约3平方公里，是大湾区东岸一线区位的文化高地。目前，广东省委提出构建“一核一带一区”区域发展新格局，深圳市委提出了“东进、西协、南联、北拓、中优”发展战略，宝安区委提出打造“西协”桥头堡、珠江口东西岸联动、粤港澳大湾区融合发展的核心引擎。按照规划，沙井将成为其中引人瞩目的一环。不久的将来，沙井金蚝小镇“重点城市更新单元”将以“国际会展文旅中心”为核心空间载体，承载高品质住宅区、新型产业以及商业功能。

历史文化是城市的灵魂，因为城市更新面积覆盖沙井古墟，“金蚝小镇”被规划成为了深圳目前唯一一个以“历史风貌区活化”为核心引擎的重点更新单元，将以融合新业态重塑功能，用“秀色”替换“锈迹”，于现代化都市中，续写城市历史文脉，“活”在当下和未来。

“古”味悠然兼具独特历史人文风貌

在湾区核心现代化楼宇的包围中，沙井是一个有人间烟火浸润、独特历史和人文风貌的街道。天后古庙香火袅绕，龙津石塔历经岁月风姿不减。沙井古墟傍水而建，九个村落有序排列在沙田和龙津河之间，在周围楼宇中保持着那份宁静和隽永。中国文物学会会长、故宫博物院第六任院长单霁翔如此评价，“这是一本深圳乡土教材的活字典，体现深圳文化、深圳传承和深圳精神”。

沙井古墟基本呈半月形布局，以一条古街为主轴，旁生里巷，形成“大街-小巷”的两级交通体系和“鱼骨状”的街巷格局。沙井古墟的街、巷门、青砖墙、水井、池塘、河涌构成沙井古墟独特的传统环境要素，龙津石塔、观音天后庙、祠堂、庭院等不同建筑形成的古民居，是珠江三角洲地区历史建筑的典型代表。“沙井古墟是多个历史时期的丰富叠加，装修、材料等都具有各自鲜明的风格，是一个活态的、有生命力的历史风貌区。这片地区所说方言、螳螂拳、粤剧，都是鲜活的名片。”单霁翔说。

如今走在沙井大街上，现代化的商铺和供销社时代的货架和谐共存着，一些在日常生活中消失的、只能在老照片中寻得踪迹的传统婚庆用品、水壶草帽，这里还临街罗列，传统的家具店铺和蚝的味道随处可觅。沙井墟内还保留着诸多传统习俗，以及与此相关的物质和非物质遗存。

沙井是宝安乃至深圳的老镇。深圳的移民史和经济发展脉络，和沙井古墟紧密相连。晋代的黄舒父子迁入宝安，带来中原文化，沙井成为当时宝安的文化中心；宋代至明代，因归德盐场设立，官办盐场成为新安置县的重要因素，沙井成为当时宝安的经济中心，与南头的政治中心和大鹏的军事中心并列。随后，不断从中原南下的移民定居沙井，成为盐民，逐渐在衙署周边聚落居住；清代至民国，海岸线西移和迁界禁海，传统的盐场逐步废弛，复界后被改造为蚝塘。随后盐田改造、育蚝生产。今日享誉盛名的沙井蚝便由此发展起来。新中国建立后，沙井蚝建起了加工厂，产品驰名中外，宝安县沙井蚝生产合作社因此获过得国务院奖状。沙井墟内建起了公社、供销社、粮仓等，沙井镇也初见规模。

开展“历史风貌区活化”沙井探索

改革开放后，随着深圳经济特区迅猛发展，沙井也从“古”走入了今，迈入了现代化发展的步伐中。随着城市的发展，沙井大街片区由于早期规划的缺失和无规划兴建的区域增多，历史特征逐渐弱化，历史建筑和邻里社区的老化，古墟内外地区整体环境慢慢不能满足现代生活品质的要求，本地人口空心化，年轻人群流失严重，沙井大街历史地区的完整性开始瓦解，有着厚重历史背景的古墟也因为其周边被侵蚀而成为城市中的“孤岛”。同时，该片区也逐步面临着道路不通、市政设施陈旧、建筑密度过大、公共空间严重不足等现状。插花地复杂，属地地块不规则，零散地更新开发难，学校、绿地等公共配套用地难以落实，沙井路、蚝乡路等6条主次干道断头路难以打通。沙井需要一次“重生”，项目内涉及的13家股份合作公司更新改造的意愿十分强烈。

作为探索“建立历史文化遗产保护激励机制，将历史建筑、历史风貌区纳入城市更新拆除重建范围，通过容积率转移或奖励等方式，鼓励实施主体自行理清关系，按照批准的整治提升方案对历史建筑、历史风貌区进行修缮整治和活化提升后，作为贡献用地无偿移交政府”等内容的重要试点，2019年2月，深圳市规划和自然资源局、宝安区人民政府在《共同推进规划与自然资源管理合作框架协议》里提出“沙井金蚝小镇”城市更新的计划。

2019年6月11日，深圳市规划和自然资源局发布《关于深入推进城市更新高质量发展的若干措施》。对深圳城市更新面临的新形势新机遇新问题提出了新要求，确立和保证了深圳城市更新始终“坚持政府引导、市场运作”的更新机制、“规划统筹、公益优先”的更新原则、“多措并举、内涵拓展”的更新方式。

正是在这样的大背景下，沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划正式拉开了帷幕。政府主导、部门合作、统筹协调的形式，将政府规划和13家股份公司的诉求有效统一。

专家把脉古墟活化更新

城市更新背景下，古墟如何活化？《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元计划》（草案）发布后的4月28日，沙井大街片区（金蚝小镇）规划专题研究会召开，宝安区城市更新和土地整备局、市规划与自然资源局宝安管理局、市生态环境局宝安管理局、宝安区文化广电旅游体育局等主要负责人参与会议。专家顾问、规划专家专题研究项目规划核心问题，并就蚝文化挖掘、历史风貌区活化、规划思路对策等提出宝贵建议。此后，这样的专题研究会陆续进行，广东省、深圳市考古方面的专家和产业研究、建筑和环境专家陆续加入其中，关于“历史风貌区活化”的路径也越来越清晰。

中国城市规划设计研究院副总规划师朱荣远提出，要改变算账的方式。沙井古墟区域位置很好，这样的一个特殊项目要区别传统的城市更新拆建和算账方式，包括投入产出的收益周期。

深圳大学建筑与城市规划学院研究员张宇星则认为，沙井的更新活化是一个创新空间的塑造，要把高容量城市更新、城市发展，和低容量的原状保护甚至修旧如旧结合起来，创造一种新的空间场景或一种场景经济。

单霁翔则提出，要采用有智慧的市场化运作。他认为对于沙井这样的古墟，过度保护也是一种破坏，更新活化需要把它的观赏价值、艺术价值都体现出来。首先要梳理值得保护的历史信息，理清古墟的边界，厘清与外部空间的关系。

探索“保护与开发”合理路径

面对古墟保护、片区发展、13家股份公司利益协调等挑战，宝安区政府统筹指挥，深圳规划设计院带领全专业设计联合体和顾问团队描绘蓝图，探索一条能兼顾保护与发展、统筹目标与实施的合理路径，共同推进深圳最大规模、最为复杂的城市更新单元项目，保障规划实施落地。

沿着在规划合理性与经济可行性中寻找价值平衡点的思路，沙井城市更新单元项目有了两个方向，一是品牌经济、综合运营。即找寻古墟“源于海，起于盐，承于蚝”的原始基因，从片区文化、经济、战略价值综合考虑，塑造统一品牌整体运营。从传统地产转向新型复合产业，IP经济吸引人才、资源聚集，优质客源带动地产经济、商业经济、产业经济等同步发展。

二是统筹更新、内外联动。以重点更新单元的角度对片区13个社区、多个权利主体的利益进行统筹规划，实现单元更新规划从“资本+利益导向的划地而治”到“理念+空间导向的整体统筹”的实施路径。历史风貌区以古墟为本底，保护与整治为主，注重文化要素的激活，通过严格建筑风貌评级和历史线索串联，采取“点面结合、文化串联”的有机更新模式。建设协调区围绕文化延续与风貌协调，以解决现代城市功能为主。空间风貌上合理控制，探索新城发展趋势下“古墟保护为主、开发经济可行、片区运营可持续”的平衡路径。

此外，为达到“历史风貌区活化”目标，宝安区也按照深圳规划设计院的建议，对该项目分块制定了目标：沙井大街将成为深圳西部中心的四大核心功能区之一；

沙井古墟将成为粤港澳大湾区的海洋文化地标；“海洋新城+国际会展城+沙井大街+沙井/新桥中心区”期望共同构成深圳第七大城市新客厅。

具体来说，按照已有规划，沙井墟的保护内容将分为传统结构、保护建筑、历史环境要素和非物质文化遗产几大类。传统格局包括一涌一堂、村墟结合、七坊连珠和梳式布局；现存宋、明、清、民国等各个历史时期的文物保护单位共29处，其中1处省级文保，2处区级文保，26处未定级不可移动文物，及大量历史风貌建筑，历史环境要素则包括了古树、水井、麻石铺地，四级历史街巷肌理、公共空间几部分；物质文化遗产有深圳第一批市级非物质文化遗产沙井蚝生产习俗、螳螂拳、醒狮、万丰粤剧等。

对文物保护单位及未定级不可移动文物，将采用原址保护修缮、不改变文物原状的方式；对于历史建筑和历史建筑线索，明确可改造和不可改造部分，划定保护线；传统风貌建筑线索除立面传统特征的建筑要素外，均可改善和更新。

【项目介绍】

沙井“金蚝小镇”城市更新项目

规划引领 文化传承

宝安区将沙井大街片区（金蚝小镇）周边约3平方公里纳入片区规划统筹范围，采取政府主导、部门合作、统筹协调形式，高水平定位、高起点规划、高质量推进。力图通过对用地结构与用地布局、道路交通组织、公共设施配套、龙津河水治理、历史文化整治与活化等进行统筹规划，一揽子解决沙井大街片区（金蚝小镇）文化保护缺失、交通拥堵等痛点问题。规划提出“利益共享、统一核算、整体平衡”的社区利益统筹思路，实现政府、社区各利益主体的多赢。

根据规划，沙井街道将综合采用拆旧建新、综合整治等方式，分区域滚动开发，并先行启动沙井老街保护性开发，最终使沙井大街成为深圳西部中心的四大核心功能区之一，以旅游休闲、商业和文化创意为主导的区域性公共活力中心。再往外扩一层，“沙井大街”“沙井新桥中心区”，将成为深圳西部中心内部的重要组成，承担休闲商业、公共文化活动和行政产城服务功能。

秉承“突出地方特色，注重人居环境改善，更多采用微改造这种‘绣花’功夫，注重文明传承、文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁”的宗旨，在“双区驱动”背景下,宝安区着力推动沙井大街片区（金蚝小镇）1.4平方公里全市最大的城市更新项目立项。该项目拟更新方向为居住、新型产业、商业等功能；土地移交率不低于41%；更新单元内落实不少于50000平方米的教育设施用地（高中）；在更新单元规划阶段按照相关要求落实沙井古墟历史风貌区的保育及活化研究工作；在更新单元规划批准前，按照相关要求完成拟拆除范围与城中村综合整治区重叠且拟拆除区域的占补平衡工作；在更新单元规划阶段按规定落实深圳市城市总体规划、土地利用总体规划等相关法定规划的管控要求。

沙井“金蚝小镇”综合整治时间轴

●2019年2月，宝安区城市更新和土地整备局启动该区域片区规划统筹研究工作，探索该区域二次开发和历史风貌区活化的可行性，确定改造的具体实施路径和方案。

●2019年3月，深圳市规划和自然资源局与宝安区人民政府签订了《共同推进规划与自然资源管理合作框架协议》，以沙井金蚝小镇为试点，探索历史文化遗产保护机制。

●2019年9月，沙井片区13个股份公司全部通过股东大会决议，其中11家股份公司以超过90%的意愿高票通过，通过率创近年来新高，有效推动了项目立项。

●2019年11月，沙井大街片区（金蚝小镇）重点更新单元计划经宝安区城市更新工作委员会审议通过。

●2020年4月, 沙井大街片区（金蚝小镇 ）重点更新单元计划经深圳市规划和自然资源局业务会审议通过。

●2020年6月，沙井大街片区（金蚝小镇 ）重点更新单元计划经市政府批准。

●2020年6月30日，沙井大街片区（金蚝小镇）重点更新单元计划公告，该项目是全市规模最大的城市更新项目，其中涉及保护活化的历史风貌区也是全市规模最大、历史最悠久、现存最为完整的。