《广州市物业管理条例》元旦起正式施行，破解“物管难”

文/图 羊城晚报全媒体记者 张璐瑶 实习生 林少娟

历时约4年酝酿、起草、审议，2021年1月1日，备受市民关注的《广州市物业管理条例》将正式施行。据了解，这是广州立法史上难度最大、成本最高、历时时间最长的一部条例。

12月28日上午，广州市人大常委会组织召开新闻发布会，邀请广州市人大常委会法制工委主任邓成明、广州市住建局局长王宏伟、广州市司法局副局长张建山，对《广州市物业管理条例》（以下简称“条例”）进行深入解读。

制度创新：

创设物业管理委员会，吸纳《民法典》立法精神

物业管理关乎千家万户，怎么管好这个“家”？邓成明介绍，《条例》共八章一百一十条，是广州立法史上条文最多的一部条例。

业主委员会成立难、权力边界不清晰、运行不规范、违法成本较低……怎么解决？邓成明介绍，《条例》除了明确规范业主委员会依法履职外，还创新设立物业管理委员会制度。

广州市于1998年开始出现业主组织，目前，全市已成立业主组织976个，占比不足三成。参与《条例》起草的广州大学法学院副教授李伟告诉记者，调研中，专家们发现，业主大会、业主委员会运作不规范，是全国各地在业主自治中存在的普遍问题。

“业主自治有边界，公权力就该适当介入。”邓成明说。“解题”过程中，专家们想到，应该加强党和政府的领导，打造共建共治共享的社会治理格局，因此，提出创设物业管理委员会的想法。

《条例》明确，住宅物业符合法定条件的，街道办事处、镇人民政府应当组建物业管理委员会。物业管理委员会由街道办事处、镇人民政府、居民委员会、房屋行政主管部门、物业服务人、业主代表共同组成，业主代表人数应当超过半数。物业管理委员会的首要功能，就是筹建业主委员会。业主委员会产生后物业管理委员会解散，在业主委员会产生前，则由物业管理委员会根据业主大会的决议、决定，办理物业管理相关事务。

值得一提的是，在《条例》的起草和审议的过程中，《民法典》正式颁布。《条例》对此专门做了调整，将《民法典》的立法内容、立法精神纳入条例中。

“可以说，《广州市物业管理条例》是《民法典》颁布后第一部正式实施的地方物业管理条例。”李伟说。其中，涉物权、物业服务合同的相关内容，都吸纳《民法典》的最新立法内容。

实施准备：

9个配套文件3月前全部出台，优先出台办法规范共有资金

如何确保《条例》相关规定真正落到实处？广州市住房和城乡建设局局长王宏伟介绍，广州市住建局正全力做好相关贯彻实施准备工作。

目前，广州市住建局正在加紧制定或修订9个需要细化的配套文件，包括《广州市业主自行管理物业服务区域暂行办法》《广州市物业服务人信用管理办法》《广州市维修资金管理办法》《广州市前期物业管理招标投标管理办法》《广州市业主共有资金管理办法》《广州市业主决策电子投票规则》6个规范性文件，以及《物业服务合同》《管理规约》《业主大会议事规则》3个示范文本。其中3份文件将于1月31日前颁布实施，其余文件将于2月28日前全部出台。

共有资金制度是业主关心的重点，共有资金管理单位如何规范开立、变更资金账户、如何移交共有资金？对此，广州市住建局正在优先加快制定《广州市业主共有资金管理办法》，重点规范共有资金的管理、使用和公开，确保业主共有资金用于小区物业管理所需。

办法要求，细化共有资金账户开立、变更的程序和共有资金移交的程序；细化共有资金使用制度，明确共有资金管理单位制定的资金使用方案应当在业主大会同意后才能使用，规定使用方案应当明确资金使用的用途、权限、程序和相应监督措施等内容，并由业主、业委会对大额资金的支付加强监督；细化共有资金信息公开内容，要求共有资金管理单位每季度向业主公开资金账户、资金筹集和支付的详细内容。

为破解业主大会成立难、换届难的问题，广州市住建局积极探索“党建+物业”小区治理新模式，鼓励党员业主积极参与小区各项治理工作，试点推行临时性小区党组织建设，推行业委会党支部、小区临时性党支部与属地的机关和企事业单位党组织、辖区行业党组织、两代表一委员、物业服务企业党组织等结对共建。

为破解业主大会决策难的问题，广州市住建局在全市范围推行业主决策电子投票系统，业主在微信上便可轻松完成《条例》规定的九大类业主共同决定事项的投票表决。目前为止，全市已有3300个住宅小区完成数据建库，参与投票业主总人数达56万余人。

为破解物业服务企业监管难的问题，广州在全国率先出台《广州市物业服务企业信用管理暂行办法》，将物业服务企业的8类守信行为和82类失信行为纳入信用体系监管，同步建立跨部门、跨领域的守信联合激励和失信联合惩戒机制。目前全市有1233家物业服务企业、428家建设单位及4441个物业服务管理项目完成数据入库。

实施影响：

物业企业收支必须按时公开，斩断“灰色地带”

物业乱收费、随意涨价，常常造成业主与物业矛盾突出。根据条例，物业必须按时公开收支。如何确保条例能真正落地见效？

王宏伟介绍，物业企业需公开的收支主要包括物业服务费和公共收益两部分。根据条例，物业企业应当每年向全体业主公开物业服务费年度预决算、每季度公布物业服务费收支情况、每季度公开业主共有资金的收支情况。

条例同时增加处罚条款，对物业企业未依法公布物业服务费的年度预决算及收支情况的，可处以1万元以上10万元以下罚款；对物业企业未公开共有资金收支情况的，可处以15万元以上30万元以下罚款。

共有资金是业主们最关心的问题之一。这笔钱应该怎么花？参与条例起草的广州大学法学院副教授李伟介绍，以往，很多物业企业利用小区共有部分，如出租电梯广告为等来盈利。

“我们调研的时候发现一个问题，很多物业服务企业抱怨说不盈利甚至亏损，但有意思的是，没有一个企业愿意退出。既然亏损，为什么不愿意走？”他认为，过去，很多小区公共场地营收去向不明晰，存在“灰色收入”，此次立法就重点解决这个问题。根据条例，小区共有部分归全体业主所有，其经营收入及收入分配，应当由全体业主决定。

在他看来，条例实施后，原本不公开不透明的“灰色地带”将被暴露在阳光下。物业服务企业需要公开相关资金收入及去向，接受业主、业委会的监管。