经过17年维权，这个小区停车场终于完全属于业主了

经过17年维权，这个小区停车场终于完全属于业主了

文/图 金羊网记者 李晓旭

对于住宅小区停车场的经营管理，经常是业主和物管公司产生纠纷的源头问题。无论是停车规则，还是收益分配，都是双方争议的焦点。8月3日，全国第一张登记在业主大会名下的“停车场许可证”在深圳颁发，以物管改革创新闻名的深圳景洲大厦，成为全国第一个自主拥有“停车场许可证”的业主自治小区。

停车场收益将归全体业主

今年8月3日，深圳景洲大厦业主大会，获发了“深圳市经营性停车场许可证”，这也是全国第一张登记在业主大会名下的此类证件。

“这次是一种行政许可登记，不是产权登记，许可证的颁发意味着，景洲大厦的停车场将来不会像过去那样，挂靠在第三方物业公司名下，而且我们拿回了自己停车场的管理权，停车场的所有收益都是归全体业主共有。”8月6日上午，在接受羊城晚报记者采访时，深圳景洲大厦业委会主任邹家健说。

深圳各小区停车场实行政府行政登记许可制度，小区设立停车场必须去深圳公安交管局停车场管理科办理停车场许可证，有此证才能收费、领发票、纳税，否则将被处罚。

据介绍，景洲大厦是全国最早实行业主自治的小区之一，早在2005年就获国家组织机构管理中心特批，获颁全国第一份业主委员会组织机构代码证，并开立了景洲大厦小区公共资金监管账户。但是2017年组织机构代码证停止使用，新的统一社会信用代码证又迟迟未能颁发，景洲大厦申请停车场智能化无感支付也难以实现。

今年住房和城乡建设部在深圳开展“业主大会代码转换试点工作”，景洲大厦迎来了转机。6月20日，作为深圳首批试点小区，景洲大厦获颁“业主大会统一社会信用代码证”。在政府多部门的协调支持下，景洲大厦停车场终于登记在了业主大会名下。

停车场挂靠物业公司，业主维权艰难

邹家健告诉记者，2001年9月，深圳景洲大厦在全国首开先河，通过业主大会投票表决方式，更换了开发商的前期物业管理公司。随后，景洲大厦业主委员会查阅了项目的土地转让、规划报建、建造成本、竣工验收、备案登记等相关资料，确认景洲大厦停车场不计入建筑容积率，属小区规划公共配套项目。2002年初，当时的深圳市国土部门（现深圳市规划国土委）依据相关条例，确认景洲大厦停车场属小区全体业主所有。

不过，当时景洲大厦业主并没有获得小区停车场的管理权和收益权。根据深圳地方物管条例规定，业主委员会不得从事经营活动，景洲大厦业委会只能将小区业主自有的停车场，登记挂靠在第三方物管公司的名下，业主通过向物管公司缴费才能使用业主自己的停车场。物管公司收了停车费，然后将停车场的人力成本、设备维护、场地维修、监控照明等一切管理成本费用，转嫁在小区业主缴纳的物业管理费中列支。

2003年，经过艰难的谈判，景洲大厦按固定停车位计算（不计临时停车收入）停车场公共收益，每年拿回50%、共30万元的停车场提留款，至2011年，景洲大厦业主才借物业管理费涨价之时，拿回了景洲大厦固定停车位的公共收益。2016年，景洲大厦业主终于又把临时停车位的收益收回。

“每更换一次物业公司，上一家物业公司都不把停车场许可证拿出来，因此就不能进行收费，也领不了发票，也缴不了税，这样一来，小区的停车场就人为地停摆。”邹家健说，这样的情况在景洲大厦已经出现了3次，而该现象在深圳换过物业的小区很普遍。

焦点释疑

问题1  是否突破现行法规？ 有相关条例支撑

根据《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条规定：“业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。”那么，深圳市相关部门，给景洲大厦业主大会颁发停车场许可证，是否突破了相关规定呢？

2007年实行的国家《物权法》第八十一条明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施。”深圳宝安山庄业委会主任向德勤认为，立法和管理要与时俱进, 适应社会时代的发展变革，“业主委员会不得从事经营活动的立法本意，是指业主委员会成员不能不务正业，利用业委会公益之名做生意为个人谋利赚钱。”

邹家健告诉记者，根据国家不动产登记条例规定，业主大会作为小区共有物权的主体，有权将业主自有的停车场登记在业主自己名下，符合国家不动产条例保护的精神，也为明晰小区共有产权，化解社区矛盾，解决业主自治实际困难，提供了新思路、新途径。

问题2  是否具有可复制性？ 产权明晰是关键

业主大会办理“停车场许可证”在深圳是否具有可复制性？邹家健认为，核心在于停车场的产权划分，“对目前存在停车场产权争议的小区，需产权明哳无争议后才能登记颁证。”深圳一位不愿具名的公务人员表示，小区停车场存产权争议，可寻求司法裁决确权帮助。

以深圳宝安山庄为例，该小区首届业委会2011年10月成立，2013年5月，业主大会通过自管决议，70%业主支持自管，由业委会招聘服务人员。宝安山庄业委会主任向德勤告诉记者，经过多年争取，宝安山庄业主已经收回小区100多个地上车位的全部管理权，而地下车位则一直由物管公司经营。地下车库为何收不回？向德勤解释，《物权法》第七十四条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”据此条款，宝安山庄业主收回地上车位。而同时，《物权法》第七十四条还规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

向德勤称：“最大的争议，就是地下停车场，开发商在卖房时，都会在条款中将该‘约定’，制定得有利于开发商一方。”

由于停车场产权还不明晰，宝安山庄业主大会尚无法取得“经营性停车场许可证”。