各板块“内卷”激烈的白云区,楼价丰俭由人

来源:羊城晚报•羊城派 作者:徐炜伦 发表时间:2022-05-14 09:32
羊城晚报•羊城派  作者:徐炜伦  2022-05-14
各板块竞争激烈,楼价分化明显

文、图/羊城晚报全媒体记者 徐炜伦

5月5日,在2022年广州市首轮集中供地上,白云区空港大道中东侧AB2904003地块经过25轮报价,由中海地产以成交总价约27.2亿元+住宅自持比例9%竞得,成为此轮供地中最热门的地块,关于白云区楼市价值的话题也因此再次被关注和讨论。

实际上,今年广州首轮集中供地白云区挂牌的6宗地块全部成功出让,这些地块所处的位置涵盖了白云新城、石井、钟落潭等白云区近年来的热门板块,这些板块因发展方向和现有配套的差异,楼价分化明显。

白云新城一项目营销中心的主题园林引入云山意境

人口数量多,住宅供应充足

根据广州市统计局最新的统计年鉴数据,白云区区域面积达795.79平方公里,仅次于增城区、从化区和花都区,而在2020年年末常住人口的统计上,白云区以375.91万人的数据位列全市行政区域第一,同时也是唯一一个突破300万人口的区域,大幅领先其他区域。

土地充裕加上人口数量大,白云区的住宅供应是否满足购买需求?据广州中原研究发展部数据统计,截至今年4月底,白云区一手住宅库存量约99.4万平方米,去化周期约14.3个月,这样的库存量排在全市各区域第五,远高于中心四区,可见白云区一手住宅供应较为充足。同时,作为2022年广州市首轮集中供地土地挂牌数量最多的区域,白云区未来住宅产品的货量还将得到持续供应。

各板块竞争激烈,楼价分化明显

今年广州首轮集中供地白云区挂牌的6宗地块,分布在白云新城、石井、钟落潭等板块,若从周边楼盘的均价来看,可以发现白云区各板块间楼价分化明显。

例如,空港大道中东侧地块所在的白云新城板块,以总部经济集聚区为目标打造,已成为白云区发展最成熟的板块,该板块在售的一手住宅较少,有主推大平层的西派云峰,单价约8万元,这个价格与其周边的富力富云山吹风价差不多,而在近日,粤海以约102亿元在去年土拍市场上拿下的白云新城商住混合体地块所打造的项目开设了临时展厅,工作人员透露的吹风价比上述项目还要高。

今年广州首轮集中供地中,钟落潭板块两宗地块出让成功,该板块定位美丽健康产业城,已有保利珑玥公馆、旭辉绿地铂云天境、正荣新城云溪润宸等项目同场竞技,但作为离市中心较远的“北部四镇”之一,该板块在售单价仅“2万字头”。

出让成功的广海路地块一(石井水泥厂西地块)周边在售项目有均价约4.9万元/平方米的五矿招商江天际以及均价约4.5万元-4.8万元/平方米的建发央玺。

定位为白云湖数字科技城的白云湖板块可谓是白云区楼盘间竞争最激烈的板块,据记者统计,该板块内已有6个楼盘在售或开放营销中心,分别是在售的品实云湖花城、越秀天悦云湖、中建星光城、首开保利云湖壹号、雍云邸以及近期开放营销中心的公交珠实花城云著,这些楼盘在售的价格相近,单价都在4万元上下,大多数只需“3万字头”。

为了在多个楼盘中脱颖而出,白云湖板块的楼盘在产品的打造上都花费了不少心思,如中建星光城最小69平方米的产品为“2+1”房设计,公交珠实花城云著也将推出67平方米的三房户型,都是市面上难得的小户型刚需产品。这些楼盘其中体量较大的品实云湖花城,则涵盖了建面约70-141平方米的三房至五房产品,为不同需求的购房者提供选择。

记者观察
白云区市场认可度有待再提升

尽管白云区人口数量多,供应充足,但在广州整个房地产市场上,白云区的表现不算抢眼。据广州中原研究发展部统计,截至今年4月底,白云区一手住宅库存量约99.4万平方米,去化周期约14.3个月,与黄埔区的约86.9万平方米库存量及5.4个月的去化周期相比,白云区去化速度较慢,今年5月2日至5月8日(包括了“五一”假期),白云区一手住宅只成交了57宗,在全市仅高于越秀、天河和海珠。这些数据都反映出白云区当下市场并不活跃。

客源单一或许是原因之一,以“北部四镇”的钟落潭镇为例,项目经纪表示购房者多数为本地或从化买家,白云湖板块原本也是本地买家居多,但地铁8号线的开通稍微改善了这种情况。配套搭建缓慢亦可能是“症结”所在,白云区目前的现状是,除了作为门面担当的白云新城以及靠近天河的京溪同和板块以外,其他板块给购房者留下的“板块印象”仍比较“质朴”,出行配套也尚需改善。例如,三元里的城中村有待改造;白云湖板块目前工业园区较多,路面交通状况一般;“北部四镇”现有的地铁线路还远远不够等。在楼价上,克而瑞数据统计,白云区一手住宅在2017年至2021年五年间只上涨了26%,排在全市最末。

不过,随着核心规划的不断出炉,白云区的市场印象正在不断改善。从“1358”发展思路,到打造“6+6”现代产业体系,白云区的规划方向日渐明晰,区域价值在全市中的比重不断上升。从近两年开发商的拿地表现来看,白云区的房地产市场未来将有一定的想象空间,发展势头良好。克而瑞数据统计,白云区一手住宅成交面积在全市占有率已从2017年的1.5%上升至2021年的7.8%,成交套数实现四年连涨,2021年8102套的成交套数更是同比增长了101%。

虽然不足万套的成交水平与增城、黄埔、南沙相比并不惊艳,但随着多个重点项目的稳步推进,属于白云区的高光时刻终将到来。只是从现阶段来看,白云区的市场认可度仍有待再次提升。


《羊城晚报》2022年5月13日A15版报道
编辑:王敏
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