广州出台新政：通过“工改工”推进村镇工业集聚区更新改造

文/羊城晚报全媒体记者 郭思琦

8月5日下午，广州市政府16届16次常务会议审议通过《广州市支持村镇工业集聚区更新改造试点项目的土地规划管理若干措施（试行）》（以下简称《若干措施》）。为了全力推动制造业立市，广州将遴选村镇工业集聚区更新改造试点项目，以点带面推进广州市村镇工业集聚区更新改造、提质增效。

《若干措施》便是为了在土地规划管理方面支持试点项目实施，从完善历史用地手续、用地指标和规模支持、提高改造主体积极性、提升改造动力、提高产业用地配套设施比例、提高土地利用效率、鼓励实施连片改造、鼓励企业参与改造、支持产权分割九个方面提出了支持政策，探索可复制可推广的经验做法，打造村镇工业集聚区更新改造的“广州样板”。

纳入试点项目需同时满足多方面要求

“工改工”，即村镇工业集聚区升级改造，是一个地区推动新时代制造业高质量发展的重要举措。《若干措施》的适用对象为经市人民政府同意，纳入广州市村镇工业集聚区（村级工业园）“工改工”（含普通工业用地、新型产业用地）更新改造试点项目。未纳入试点项目的村镇工业集聚区整治提升仍按照《广州市人民政府办公厅关于广州市村级工业园整治提升的实施意见》及相关政策实施。

根据《若干措施》的规定，纳入村镇工业集聚区更新改造试点项目，需同时符合以下要求：符合现行的城市总体规划、土地利用总体规划或国土空间总体规划，位于工业产业区块内、成片连片、规模不小于5公顷（中心城区不小于3公顷）的村镇工业集聚区优先；符合产业发展规划，引进重点行业龙头企业、高新技术企业、“专精特新”企业、中小微企业、系列榜单企业（项目），支撑广州市“链长制”21条重点产业链发展，或建设高标准厂房、工业大厦，为企业提供低成本产业载体的村镇工业集聚区；村集体改造意愿强烈，权属租约关系清晰，有意向入驻企业或运营主体，改造条件成熟的村镇工业集聚区；不涉及旧村全面改造近期（5年）计划，不影响重大基础设施、重点项目建设的村镇工业集聚区。

落实省市重点项目由市级保障新增建设用地指标，容积率3.0-5.0

《若干措施》提出，试点项目中，对纳入“三旧”改造标图建库范围且保留现状地上建筑物的未完善手续的历史用地，经罚款处理后，可按现状建设用地地类完善历史用地手续，保留现状地上建筑物确权按现行规定、程序办理。

在用地指标和规模支持方面，《若干措施》提出试点村镇工业集聚区落实省、市重点项目和重点产业项目的，由市级保障新增建设用地指标；急需建设且存在规模缺口的，可申请市级建设用地预留规模。其他试点项目涉及使用新增建设用地的，结合全市年度土地利用计划统筹支持。

为了提高改造主体积极性，《若干措施》规定，试点项目已纳入“三旧”改造标图建库范围内，按照“三旧”用地审批要求，办理集体土地完善转用手续的村集体历史用地，无需抵扣留用地指标。

《若干措施》还规定，试点项目完善历史用地手续后，除按规划提供道路交通、市政设施、公共服务等公益性用地外，无需再移交经营性用地给政府。

按照《若干措施》的要求，试点项目应当通过高水平城市设计提高空间品质、景观风貌，其工业用地容积率原则上不低于3.0，不高于5.0。涉及特殊工艺要求的工业厂房、仓库等，对其容积率及层高可以结合产业实际合理确定。

配套设施比例提高至30%，分割转让最小单元建筑面积可不低于300平方米

《若干措施》提出，试点项目工业用地上可建配套行政办公和生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%，且该部分建筑面积不额外计收土地出让金；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10%。

试点项目内国有普通工业用地上已确权登记的产业用房可按幢、层、间等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积不低于500平方米。对因企业规模、行业性质、特殊技术等原因，分割转让面积确需低于500平方米的，最小单元的建筑面积应不低于300平方米，且应当满足独立使用和消防安全，满足广州市产业导向和政策要求以及所在区关于税收、经济贡献和成长性等方面的要求。

《若干措施》明确，试点项目可以由政府招商、企业代建、多主体合作改造运营，探索“多渠道+定制化”建设管理模式。鼓励企业参与前期清租清拆、土地整备，建设工业保障房，充分考虑入驻企业需求，以厂房定制模式吸引优质企业；待项目建成后，可以出租或分割转让给入驻企业。

支持试点项目灵活探索利益共享机制，鼓励集体土地转为国有土地。土地交由政府收储的，在保障各方权益的基础上，可以采用挂账收储等多种模式，其补偿也可以通过共享开发收益在开发后兑现。鼓励连片混合开发，通过土地置换整合周边零散的建设用地实施改造。探索其他“工改商”“工改居”项目反哺试点项目，实施联动改造，增加设计研发、企业总部、公共服务配套、保障性租赁住房等功能，促进产城融合、功能复合。