广州物业费新规引热议，专家表示，允许超一级物业收费，若服务与收费不匹配可协商处理或依法选聘新物业
羊城晚报记者 徐炜伦
“一个月每平方米3.2元，我住的小区物业费比最高指导价还要贵。”“我的小区是最高级别收费，每月每平方米2.8元，但感受不到与标准相对应的服务。”近日，广州发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（以下简称《通知》）引起市民热议。《通知》明确，自明年起，广州住宅前期物业服务收费每月每平方米最高不超过2.8元，停车位物管费最高不超过每月120元。
对此，不少市民反映其小区物业收费与服务项目不相匹配。行业协会专家指出，业主可多关注明码标价制度，看看自己签的合同里物业服务内容和标准是否一致。律师提醒，若业主权益受损，可依法选聘新物业公司。
市民：物业服务与收费不匹配
“一打开小区群聊，就能看到各种各样的维修问题，楼道卫生没有及时清洁、健身器材不及时维修、小区临时入口连标识指引都没有。”今年2月，广州市黄埔区时代香树里的业主孙先生收楼时遇到不少烦心事，他说这次的《通知》一出来，邻居们更是炸开了锅。
据了解，《通知》对普通住宅的前期物业服务收费进行了五级指导价标准划分，具体为：有电梯的普通住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应的每月收费标准为2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；无电梯的住宅，一级、二级、三级、四级、五级服务收费对应的每月收费标准为1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米。与此同时，新规还提出了三种情形可依法超出2.8元/平方米·月的物业服务收费，称之为超一级物业服务收费。
“我们交的物业费是3.2元/平方米·月，比最高指导价还要贵。但却没有享受到应有的服务。”孙先生说，对照着服务标准文件，发现物业公司并没有履行好相关服务项目，比如对业主求助即时处理，楼道、道路、绿地等公共部位的保洁每天不少于3次等，“但问题反映给物业公司，得到回复却是‘按照购房合同约定履行’。”
家住荔湾区保利西悦湾二期观澜的一位业主告诉记者，其于今年1月收楼，但入住以来每天都在向物业公司反映问题，小区物业整改问题实在拖拉，许多维修问题的等待时间“以月计算”，小区路面不平整、多家业主窗户破裂、水压不稳等问题严重影响到了日常生活。该业主还表示：“我们交的物业费是每月每平方米2.8元，是第一级别的收费，但别提服务了，物业公司就连封闭管理、垃圾清运等最基本的生活保障都无法做到。当我们提出换物业公司时，更是遭到了诸多阻挠。”
“一直以来，物业费每月每平方米超过2.8元是允许的。广州于2010年就已出台普通住宅物业费每月每平方米最高2.8元的指导价，此后每一次调整，该价格都维持不变。此次《通知》降价最明显的只有车位管理费。”广州市物业管理行业协会新闻发言人、副秘书长陈昂鹏表示，业主可以关注《通知》中有关物业服务费年度预决算公布、每季度物业服务费（包括普通住宅及配套自有产权车位）的收支情况公布要求，以及关注《通知》第二十六条的明码标价制度，看看自己签的合同里物业服务内容和标准是否一致。
律师：业主可依法选聘新物业
对于《通知》提到的“建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出一级物业服务标准，并经成本测算，前期物业服务收费确需超出 2.8元/平方米·月的，报有管理权限的价格主管部门核定后，可以超出2.8元/平方米·月”，市民们的讨论也颇热。
“一般情况下，当新房交付到业主手上时，前期物业服务费用的缴纳方就从建设方或开发商转为业主。”有物业行业人士如是说。但根据记者采访，不少业主并没有参与前期物业服务合同的签订，也不了解这份合同应包含什么服务，当得知其缴纳的费用为超一级标准但无对应服务后，纷纷表示不能接受。
在《通知》政策解读中，记者看到相关解释称：根据《物业管理条例》第二十一条、《广州市物业管理条例》五十四条，前期物业服务是业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业提供物业服务。建设单位与选聘的前期物业服务人，依法确定普通住宅前期物业服务和收费的具体标准。
陈昂鹏表示，根据《通知》，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，包括物业服务等级、项目、内容、收费标准、计收方式和计费起始时间等有关前期物业服务内容。物业买受人在作出物业买卖决策前，在签订购买意向书、买卖合同前，可在销售现场查询，充分了解前期物业服务内容和收费标准，保障自身知情权。
另外，根据《通知》，经市（或区）价格主管部门核定的超一级前期物业服务收费标准，作为该普通住宅前期物业服务收费的最高限价，试行五年。试行期满后，由有管理权限的价格主管部门开展成本监审和评估，作出维持或降低超一级前期物业服务收费的决定。
当业主收楼后，建设方与服务方签订的前期物业服务合同对业主是否具有法律效力？广东诺臣律师事务所的律师朱秋霞表示，根据我国民法典第939条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，“虽然业主没有参与前期物业服务合同的签订，不是合同的相对方，但业主在购买房屋后是前期物业服务合同的实际服务享受人，需要遵守该合同的约定内容。”
“在实践中，从开发商销售房屋到召开全体业主大会，之间存在较长一段时间。在这段时间内，物业的设施设备、环境卫生、绿化养护、安全保卫等工作存在客观需要，只能先由开发商选聘物业服务企业进行管理服务，保障业主在入住小区时即能享受物业服务。”朱秋霞表示，房屋交付后，物业服务公司除了应该继续提供上述物业共用部位的服务外，还应在合理的限度范围内履行安全保障义务，保障业主和房屋使用人的财产和人身安全，提供小区综合管理服务。
朱秋霞进一步表示，如业主收楼后觉得实际情况和合同约定有差距，服务质量和服务费不匹配，可收集相应证据材料，根据相关标准要求改善服务质量或降低服务费，也可向物业所在地的居民委员会、街道办事处（镇人民政府）、区（县级市）政府房地产行政主管部门、价格主管部门申请协调处理。另外，如果最终仍不满意前期物业服务公司的服务，业主可依法组织业主大会、业主委员会选聘新的物业服务公司。