文/图 羊城晚报全媒体记者 徐炜伦
年末置业，广州北部“戏码”十足。随着近期广州地铁地产云筑上品和保利云境亮相，以及预热多时的国贸云上，12月中下旬，广州设计之都迎来三个全新楼盘的接连入市。记者了解到，国贸云上和云筑上品都已在上周开放售楼部及样板间，而在设计之都时光汇广场，三个楼盘都设置了临时展厅“同场竞技”，它们的集体亮相，能否“搅动”广州北部住宅市场？
项目周边：成熟社区与新兴产业
开园一年多的时间，广州设计之都已经成为了白云区乃至广州市一张新的城市名片，吸引了大量设计、研发行业的知名企业进驻。广州设计之都距离其南部的白云新城仅三到四公里的距离（3个地铁站），驾车仅需约10分钟，凭借自身较高的定位以及白云新城成熟配套的吸引，该片区在近两年吸引了越秀、中海、保利、厦门国贸等实力房企的青睐。
今年以来，白云区成功出让的嘉禾望岗东北侧、广州设计之都三期，以及鹤联街东段这三宗住宅用地，均在广州设计之都的辐射影响之下，如今三宗地块都发布了项目案名，分别是国贸云上、云筑上品、保利云境。三个楼盘均分别邻近鹤龙二路、鹤龙一路，从国贸云上至云筑上品再到保利云境，直线距离不过几公里，三者共用周边不少配套，因此彼此之间颇有竞争意味。
具体来看，国贸云上为厦门国贸地产在广州开发的第二个住宅项目，也是其在广州的第一座“上系”作品，项目位于广州设计之都北部，距离2号线、3号线的嘉禾望岗站约1公里，该地块周边教育、医疗、商业等各类配套资源丰富。其中，国贸云上紧邻大型商业综合体云门New Park及大型社区岭南新世界，该社区经过数年开发，已具备完善的运作体系，塑造起了极具社区特色的人文价值。据悉，未来国贸云上还将代建约1.2万平方米的体育公园，社区内部以“贸贸岛”定制化打造，国贸云上的入局，或能为提高该片区居住氛围进一步注入“活水”。
云筑上品所在位置是广州设计之都三期，位于鹤龙一路和鹤龙东路的交界处，邻近广州市司法职业学校（东校区），距离设计之都已开园的核心区约2公里，周边的教育配套包括黄边小学、龙江中学，商业设施有时光汇广场等，该项目以TOD（以公共交通引导城市开发）模式开发，距离广州地铁2号线黄边站不到2公里，与14号线二期鹤南站（在建中）距离约200米，同时，项目还将以儿童友好型社区的理念进行开发，建设主题儿童社区文化室等多重儿童友好空间。
保利云境北侧为鹤边鹤龙一横路，东侧衔接鹤联街，西南侧临近江景路，东边约2公里处有地铁2号线江夏站，西边有尚未开通的地铁14号线二期沿线站点创意园站，周边的公共配套有白云区人民医院、白云汇广场等。保利云境周边有多个商业办公园区及创业基地，临街商铺类别比较齐全，项目附近的直播产业比较发达，有龙头直播公司进驻。另外，该项目周边有多个住宅小区，例如黄石花园、祥景花园等，居住氛围浓厚，周边教育配套包括黄石学校（黄石校区）及黄石第四幼儿园等。
户型“内卷”：使用率普遍超100%
在发布计容新规后，广州市面上的新住宅产品基本上都能实现较高的使用率。记者了解到，本次设计之都的三个全新楼盘的使用率普遍达到或超过100%，甚至超过110%。三个楼盘体量都不算大，国贸云上共建七栋楼，云筑上品和保利云境分别建五栋楼。
其中，国贸云上项目人士表示，其通过执行半开敞空间面积上限比例加大的新规，实现了全线户型实用超100%，“我们打造了跨级体验的自由大厅，全系产品LDK一体化的设计、可分可合的餐厨空间、多功能的主卧和全尺寸的次卧，以及满足不同家庭结构的X空间。”具体来看，国贸云上的产品包括85-143平方米三至四房，均为四至五开间朝南户型，“例如我们的85平方米三房户型，打通后的客厅最大宽度达5.8米，123平方米四房户型，客餐厨一体化设计令整体开间可达6米。”（“X空间”“X房”指的是该空间内包含不计入容积率建筑面积的设计，后期进行相应改造，如阳台空间等，下同）
云筑上品的产品为89-138平方米的“1+X房”，不过该项目仅开放了一个建面约122平方米的样板间，据销售人士介绍，未来还将公布更多面积的样板间，其中，89平方米三房户型的客厅开间是最大亮点，宽度接近5米，“以前只有100多平方米的大平层才能做到这种宽度，另外该户型的主卧也有接近20平方米。”另外，据广州地铁地产在项目发布会上介绍，针对白云区当地的美妆、皮具、服装产业，项目调研了超过150组客户，于大平层产品设计中，加入了更多符合当地喜好的优化方案，例如适合亲子互动的宽敞方厅、阔景阳台、步入式的衣帽间以及138平方米户型里的U型厨房等，并预留了如扫地机器人、电热毛巾架等多个生活细节的空间点位。
保利云境主打建筑面积更小的刚需产品，据介绍将首推68平方米和85平方米的三房户型，2梯6户设计，其中68平方米的户型只占了一条梯腿，“我们的68平方米户型使用率超过了110%，实际使用面积接近80平方米。”销售人士介绍，“该户型最适合低总价预算的人群‘上车’，户型方正，主卧有约4.2米的开间，居住起来不会觉得拥挤。不过由于货量较少，该户型可能不会设有样板间。”另外，保利云境85平方米的户型四开间朝南，未来还将有110平方米的户型亮相。
价格PK：周边一手均价4.2万至7.8万/平方米
设计之都与白云新城距离不远，但普通一手住宅房价仅是白云新城的一半左右，使其成为了购房者置业白云核心区的不错选择。据了解，目前设计之都周边楼盘考虑到片区成熟程度、交通便捷性等因素，一手房价区间幅度较大。
例如，与设计之都核心区设计殿堂、时光汇等地标一路之隔的中海麓府，主推126-170平方米的大平层，价格为6.7万-7.8万元/平方米；嘉禾望岗的岭南新世界组团云耀主推100-143平方米的四房，均价6.5万元/平方米，其附近靠近白云大道北的越秀公交天悦云山府主推90-160平方米三至五房，价格为4.4万-5.2万元/平方米。
国贸云上靠近岭南新世界，未扣除配建的情况下，楼面地价约2.465万元/平方米，销售人员介绍：“住宅‘吹风价’为5.5万元/平方米，首次开盘价会有惊喜。”云筑上品位于广州设计之都三期，未扣除配建的情况下，楼面地价约2.6万元/平方米，其附近有在售楼盘伟腾云星，均价4万元/平方米，云筑上品销售人员介绍：“价格未公布，会参考国贸云上。”
保利云境未扣除配建的楼面地价约1.9万元/平方米，该盘销售表示：“按照房价为地价一半计算，扣除配建后均价可能超过4万元/平方米，但根据保利一贯做法，首次开盘的价格都会比较优惠。”截至发稿时，上述三个全新楼盘尚未正式对外公布价格，三者营销节奏相似，其最终定价也将互相产生影响。