文/图 羊城晚报全媒体记者 范晗越
作为天河区近年来较为热门的纯居住板块，牛奶厂以其纯粹的居住氛围和优质的景观资源在过去5年时间吸引了不少在中心城区工作多年的置换业主，也积累了较不错的口碑。从2020年陆续收楼起，牛奶厂的龙湖首开天宸原著、华润天合、金地天河公馆、招商雍华府四盘的二手价格长期较为坚挺地维持7万元/平方米左右，即便是在部分二手房源未满两年的情况下仍有成交，行情最火热时，该板块二手单价达到了9万-10万元/平方米。2023年初，借着“楼市小阳春”的东风，牛奶厂二手房的均价在7万-8万元/平方米区间有不少成交，这一热度一直持续到9月，但2023年第四季度后成交和均价均走低，至近期，板块内主要的二手成交均价已经下探到6万元/平方米左右。业内认为，该板块二手楼价的下探，与同区内一手房源供应增加及整体大市都有密切关系。
天河新盘价格内卷，二手业主降价促售
今年，天河区一改往年低供应的状态，大量新盘推售，且有不少集中在牛奶厂所处的奥体板块及周边，面对相近的客户群体，各盘竞争激烈。
以即将入市的天河润府为例，项目紧邻广园快速路，81平方米的最小户型预计上车门槛在总价400万元左右，折合单价约4.9万元/平方米起。天河润府的“邻居”大盘珠江花城的价格也极具吸引力，在拥有教育、出行及商业等配套的情况下，近期新加推的建面约76平方米小户型单位总价门槛为380万元，折合单价5万元/平方米起。
而除去教育配套外，牛奶厂四盘与目前区域内的几个新盘相比优势不明显，由于区域内道路较狭窄，以双向两车道和四车道为主，交通方面存在一定劣势，商业配套高度依赖社区底商，仅可满足日常需求。此外，即便是相对齐全的教育配套，与前几年相比吸引力也有所下降，此前能够直升的执信中学，依据现有政策也需摇号入读，据介绍，入读比例约为50%。中介经纪坦言，与周边新盘相比优势并不明显的情况下，牛奶厂四盘的起步价如果继续维持在500万元以上，无疑会让近期有意向在奥体板块周边置业的购房者转向其他新房项目。
实际情况也是如此，据雍华府中介门店经纪介绍，今年一月，牛奶厂四盘中的金地天河公馆有一小批建面约89平方米的三房户型成功售出，成交价格在490万元左右，折合单价约5.5万元/平方米，据贝壳数据，同类户型在2021年同期的价格在650万元以上。
多重因素加持，牛奶厂二手价格或已触底
实际上，价格下行并非近期才发生，一位在牛奶厂区域门店执业三年的中介店长告诉记者，自去年初起，价格实际上一直在缓慢下行，就在二月底，招商雍华府便成交了一套建面约141平方米的南向四房户型，最终成交总价为942.7万元，单价6.6万元/平方米，而该套住宅在半年前刚刚挂牌时，总价为1080万元。但从同一小区业主的态度来看，目前的降价空间已经不大，雍华府便有业主明确表示：“低于6万元的单价我不如不卖。”在以改善需求为主的牛奶厂，抱有类似心态的大面积户型业主并不少。
尽管目前二手价格下降在很大程度上是受到了周边新房的冲击，但正所谓“成也萧何，败也萧何”，牛奶厂四盘未来的价格走势在很大程度上或要借力邻近的越秀观樾开盘反应。一方面，如果主打高端改善的越秀观樾能够在价格上拉开差距，均价达到9万元/平方米，那也有望给予牛奶厂四盘一定的价格上涨空间预期，另一方面，尚未挂牌的世界大观三期地块有较大面积的商业用地，如果未来能够打造成高质量的商业综合体，那么相距不到两公里的牛奶厂四盘也能因此补足自身的商业配套这一短板。
据介绍，牛奶厂四盘的总户数在5000户左右，二手挂牌量约为10%，业主大多已经在广州工作生活多年，置换时间也并不算长，因此挂牌量并不算多，在此前广州出台支持“租一买一”“买一卖一”后，挂牌量也并未出现大幅波动。在需求端，不论是牛奶厂本身周边，还是广园快速路以南的东圃板块，均有大量20年左右楼龄的住宅，累积了不少置换需求，从供需关系来看，牛奶厂区域二手价格的下跌更多的是在“挤泡沫”，周边新盘入市也将有助于锚定二手价格，使市场趋于稳定。