近日，江西省上饶市玉山县一房东拿灯检查定损索赔上万元，引发网友关注和热议。此事一出随即被网友命名为“提灯定损”，迅速登上各平台热搜。
“提灯定损”到底是什么回事？3月28日，上饶陈女士发视频称，她租住在上饶玉山的一处村民自建房，退租时房东拿着灯逐寸检查，最后列出的清单要求赔偿一万余元。而每月的房租是1200元，陈女士认为房东故意讹钱。
网传视频显示，男子拿着灯检查墙壁、床、橱柜、门框、板凳等，并逐一贴上黄色的标记之后，列出了一张清单。该清单详细列出了需要支付的“损伤补偿”，以及由此产生的“工资”，最后还有一笔2000元的“其他损伤补偿费”，合计10884.95元。
3月29日，当地官方就此事发布情况通报，但仍未能平息风波，反而有更多当事方出面持续爆料：当事租户说自己已怀孕，前几天被房东用砖头砸才愤而曝光的；当地一装修建材老板称自己也曾遭遇该房东“提灯定损”式赖账和索赔，有网友称该自建房是违法建筑，可向住建局举报……面对铺天盖地的多种说法及追问，当地政府部门有必要也有责任迅速查清事实、廓清迷雾，回应全社会关切。
一问：“提灯定损”是否涉嫌敲诈勒索？
当事人陈女士提供的视频显示，一名男子拿着探照灯对房内设施及物品逐一检查并贴上黄色标记，检查完毕后，房东列出一份详细赔偿费用。陈女士表示，这样的赔偿要求十分过分，她不能接受，“房东就是想讹钱”。
房东郭某某用灯检查床 视频截图
当地街道办3月29日通报中称，2023年9月，陈某（当事人陈女士）到东门村委会反映，因小孩上下楼吵闹问题，与房东郭某某引发矛盾，表示要退租，但郭某某以家具遭受损坏为由，不予退租金和押金。
有网友在陈女士视频下留言：“以前看新闻说，房东挑灰尘扣押金已经觉得很过分了，没想到还有房东想让租客出钱为其装修的。这种行为难道还不构成敲诈勒索吗？”
红星新闻发布评论称，当地有关部门应调查清楚，以“探照灯”来吹毛求疵，且要求高价赔偿，是否涉嫌敲诈勒索？
对此，当地村委会回应媒体称：“不存在讹诈租客。租客也有问题，赔偿了部分金额。”
北京市京都律师事务所李泽瑞律师认为，此事应不涉及敲诈勒索。敲诈勒索有两个构成要件：一是行为人取得他人财物无法律依据，二是使用了威胁、恐吓或要挟等手段。“具体到这事，房东与租客有租赁合同关系在先，如果租客确有违约行为，而房东只是漫天要价，就不构成敲诈勒索。”“如果房东要价太高，租户可拒绝支付。双方协商解决不了，只能告上法庭解决。”
当然，也有执业律师认为，此事中，如果房东及相关方面采取其他非常规手段索要赔偿的话，就有可能涉嫌敲诈勒索。
二问：房屋定损，房东说的算？
常用的电器坏了，谁来负责维修？水龙头、电灯泡、门锁等损耗性设施的维护与更换，又由谁来解决？退租时，如何判定房屋损失？这些问题看似是“小事”，却常常成为租房过程中扯皮的因素。
北京中银律师事务所律师高婷婷表示，承租人支付的租金实质上已经包含了房屋自然损耗的对应价值，租客对自然损耗不需要承担责任。因此在正常的损耗范围之内，承租人退房时无须另外补偿。
高婷婷认为，房屋作为一种租赁物，在出租过程中是一定会有损耗的。出租人在出租房屋时，应预料到随着使用时间的变长，房屋的价值一定会减少，所以在制定租金时，也应考虑折旧价值。
但当造成人为过错性的损失时，租客应当进行赔偿。这种情况需要对比损坏所造成的结果和物品原状之间的差距，比如给对方比较贵重的家具造成了明显破坏，因为使用不当导致对方配置的家电、房屋主体结构或房屋表面有明显破损，原来墙上没有洞，但因人为原因产生了洞等，这些必然是一种损失。
损失的赔偿形式可以是恢复原状，或者按照房主自行修复所支出的费用进行金额补偿。但赔偿要考虑经济性，赔偿过程要体现公平性、合理性与过错的相当性。
三问：租户孕期被扔砖头，愤而发视频曝光？
当事人回应媒体称，“提灯定损”这件事确实发生在去年，但是“最近人身安全受到威胁”，发布视频只是希望保障自己与家人的人身安全。
租户称因为孕期被房东用砖头砸，所以发布视频曝光 封面新闻视频截图
当事人陈女士通过自己的抖音账号发布截图文字称，自己当前的主要诉求：是希望我和我的家人的人身安全可以得到保障。另外还解释了发布视频的原因：事情是去年发生的，前两天他用砖头砸我，因为我怀孕了，我怕我的人身安全受到威胁，所以发布了视频。
对此，当地村委会回应媒体称，此次事件是因为双方再次因口角纠纷，矛盾继续升级，租客遂在短视频平台陆续发布有关视频，引起关注。
当地街道办的通报及村委会回应，均将当事人发视频的原因，归结于双方“因口角纠纷，矛盾继续升级”，未提及陈女士所称的“孕期被砖头砸”、感觉全家人身安全受到威胁这些事。那么，当事人陈女士所称的“孕期被砖头砸”是否属实？陈女士是否就此报警？如果报了警，当地警方是否立案或者采取相关安全保护措施？
据央广网报道，租户（陈女士）认为自身安全受到威胁，发布视频只希望保障自己与家人的人身安全。对此，北京市京都律师事务所李泽瑞律师认为，租户应当向公安部门报案。按规定，公安部门会根据情节严重程度进行立案处理，情节较轻的可以进行拘留或罚款，情节严重者应当以寻衅滋事罪追究行为人的刑事责任。
四问：当地建材老板也曾遭遇索赔？
据媒体报道，事情发酵后，有多位当地装修行业人士发布视频或在陈女士视频评论区留言称，在帮助该房东修房期间，瓷砖、浇筑地基、防水、室内装修、安装铝合金门窗等项目上，不仅没有收到材料和人工费用，反而被其以各种理由要求赔偿。
当地建材老板爆料，也曾遭遇该房东“提灯定损”式索赔 中国网视频截图
当地建材老板江某才发布视频称，自己在当地既做防水工程也卖装修建材。此前，“提灯定损”事件中的房东郭某某，曾喊他给其楼房露台做防水，30平方米左右，第一次做的是高弹（材料），做好第二天就被郭某某撕了，因此亏了一两千元，只好再次做防水。“做好了我就无语了。他打电话来说，这里有个洞，那里折皱了，30平方米（防水），他用黑水笔画了几百个（问题），我真是，很无语……”
江某才说，这个防水（业务）郭某某一直没结账，后从其店里拉的材料也没给钱。郭某某说，不但不给钱，反而要倒找他四五千块钱。视频最后，一名防水工和材料工出镜，证实了江某才的说法。
还有在当地做瓷砖批发的老板称，该房东到现在都还差2万多元的费用没给，平时找他要，总是各种推脱。
值得关注的是，那些声称给房东装修房子亏本的人，极目新闻记者发现多位已经删除视频或将账号设为私密，对于记者的采访要求也未作回应。到底是真有其事，还是故意蹭热点？目前尚无定论。
五问：涉事自建房是否属于违法建筑？
事情发酵后，有多位网友在自媒体平台及陈女士视频留言区称，涉事房东在东门村城东安置区修建的这栋楼超过3层（涉事自建房有6层楼），属于违建（违法建筑），并已经向有关部门投诉举报。
“提灯定损”事件中的自建楼，小陈房间在6楼。视频截图
4月2日，澎湃新闻就此事致电玉山县住房和城乡建设局，接电话的工作人员表示，“政府已经在处理，下一步会发公告。”
另据大河报报道，玉山县城市管理局工作人员回应称，已接到相关举报，目前已成立工作专班开展核查调查，有结果后将进行通报。
据江西省政府官网，2016年10月，江西省出台《关于进一步加强农村建房规划管理的意见》，提出严格执行农村建房建设标准，从严控制农房建筑体量，建筑面积不得突破350平方米，建筑层数一般不超过三层。同时杜绝超高超大违法违规建房。
大江网报道称，2023年11月1日，记者获悉，即日起，《江西省农村村民自建房管理办法》正式施行。江西省政府规定村民自建房的建筑面积标准上限不得突破350㎡，一般不超过三层。
六问：“提灯定损”房东哪来的底气？
这件事之所以在网络上引发轩然大波，恐怕在于其背后并不只是简单的房屋租赁纠纷。房东为何如此有恃无恐？背后有无人“撑腰”？当地恐怕得给公众一个令人信服的答案。
对于房东“提灯定损”，网友的第一反应，除了震惊，还有“这应该不是第一次这么干”，因为太娴熟了。后续出场的“讨薪复仇者联盟”，或许印证了这一猜测：当地一名建材老板称，给该房东做装修，不仅收不到钱，还要倒给好几千。检验成果时，30平方米的地方，房东用黑色水笔画了几百个。
房东要索赔，从法律层面，需要自己举证，提供租房前后的对比以及第三方权威机构的鉴定意见，并非列出一纸清单就能要钱。这是基本的法律常识。但诡异的是，经村委会介入调解，双方达成协议，合租方共赔偿4000元。具体调解过程未作说明，赔偿依据从何而来，相关通报只字未提。此事件，折射出有些基层组织在管理和思维模式上的荒谬。
湖北瑞通天元律师事务所张国振律师也认为，房东“奇葩”验房方式确实让人难以接受，而当时地方人员的调解方式，给人感觉就是“和稀泥”，甚至“护短”，这才导致了网友们的不满。
张国振律师表示，目前来看，这起事件的影响已经远远超出了一起普通租房纠纷范畴，它不仅触及到租房市场的公正性和透明度问题，更是考验着地方治理能力和公信力。
（参考资料：上游新闻、央视网、央广网、澎湃新闻、红星新闻、潇湘晨报、中国网海峡频道、大河报·豫视频、大江网、极目新闻、新京报、封面新闻等）
话题主持｜记者 郑宗敏