文、图/羊城晚报全媒体记者 徐炜伦
今年1月，国家金融监管总局、住房和城乡建设部联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，提出精准支持房地产项目合理融资需求，要求各城市提出可以给予融资支持的房地产项目名单，并向金融机构推送。
此后，房地产融资协调机制快速落地，上述名单亦被称作房地产项目融资“白名单”。在5月17日举行的国务院政策例行吹风会上，国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍商业银行对“白名单”房地产项目的支持政策。据悉，截至5月16日，全国商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元人民币。
这一机制如何运作？哪些项目可以被纳入“白名单”？业内专家指出，项目融资“白名单”意义重大，事关保交楼、稳民生，商业银行应加快贷款审批的放款速度。
有完工计划的项目才有望进入“白名单”
房地产项目“白名单”第一笔贷款于1月30日在广西南宁落地，当地向金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”，当天消息发布显示，已有项目获得3.3亿元开发贷款。随后，重庆、昆明、广州等地陆续梳理出“白名单”，并提出融资需求，向各大银行进行推送。
综合各地“白名单”发现，其中的支持对象均为具体的房地产项目，而并非企业本身。据业内人士透露，能够获得融资支持的项目需要满足5个条件：一、项目处于在建施工状态，包含项目短期停工但资金到位就能复工建设和交付的项目；二、具有与融资额基本匹配的抵押物；三、明确贷款主办银行，并接受贷款资金封闭监管；四、预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回；五、已有初步的贷款使用和项目完工计划。
据中指研究院企业研究总监刘水分析：“对‘白名单’中的项目，商业银行将根据项目状况及融资支持的标准进行评估。一方面，对资产负债合理、还款来源有保障的项目，银行将优化审批流程，缩短审批时间，融资贷款会尽快落地见效。另一方面，对暂时资金困难但能保持资金平衡的项目，也会灵活给予新增贷款支持。”
“应贷尽贷”推动项目竣工交付
在国务院政策例行吹风会上，肖远企介绍，对“白名单”项目的支持政策包括：建立绿色通道。要求银行优化贷款审批和发放流程，适度下放审批权限，加快放款速度，在项目准入、评级、授信、贷后等方面都可以单独管理，允许单列授信额度。
做到应贷尽贷。对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。在控制风险的前提下，可以采取新增贷款、存量贷款展期，以及发放并购贷款等多种方式予以融资支持。贷款金额要与项目建设周期匹配，要覆盖项目建成交付的资金缺口，推动项目竣工交付，切实保障购房人的合法权益。
同时，对“白名单”项目单独建账核算，封闭运作管理，项目间资金不混同，项目资金严禁挪作他用，确保资金用于保交付。商业银行要严格审查信贷资金用途和流向，与借款人约定在贷款银行开立项目资金监管账户，确保项目资本金、贷款发放、支付支用、贷款偿还等通过项目资金监管账户办理。
进入“白名单”内的项目有望得到融资支持，也意味着购房者选择入手这些“白名单”项目会拥有更多安全保障。
当前，多家房企纷纷公布旗下“白名单”项目。旭辉集团公布，2024年1-4月，旭辉68个项目入围“白名单”，其中29个已获得融资支持，全国交付28城37个项目超1.6万套新房。金科股份称，截至4月底，全国已有82个项目入围“白名单”，涉及十余个省份，部分项目已开始对接融资，并获得银行支持。
碧桂园集团表示，截至3月15日，旗下已有272个项目被纳入“白名单”，已获融资支持金额达17.32亿元，在4月7日该集团管理会议上，碧桂园集团总裁莫斌进一步强调将争取更多项目进入“白名单”。
不过也有一些房企称“白名单”支持政策未见起效。据《每日经济新闻》报道，部分房企获得授信与实际落地差距较大，还有城市未公布“白名单”项目。一家有超过40个项目入围各地“白名单”的房企相关人士称，他们只有零星几个项目贷款落地；另有两家出险房企人士表示，他们公司旗下也有数十个项目入围各地“白名单”，但至今未有落地的消息。
专业机构克而瑞表示，从短期来看，当前房地产行业风险仍在出清的过程中，对于商业银行而言在具体实操中就不可避免要进行风险管控，预计银行对于此类贷款投放仍保持相对谨慎。
专家：保障金融机构的合法权益，促进放贷积极性
当前，海南、湖南、湖北等多地第二批“白名单”项目加速报送。截至4月22日，广东监管局辖内银行机构已为两批次“白名单”的245个项目提供授信约737亿元，已发放184亿元，项目数和授信规模均居全国前列。在协调机制推动下，一些原本可能停工但已部分销售的项目得到资金支持，有力支持了房地产项目建成交付。
广东省房地产行业协会会长王韶表示，房地产行业风险仍未出清，债务刚性兑付压力与日俱增，项目融资“白名单”意义重大，事关保交楼、稳民生。一方面可使项目获得一定资金支持，为保交楼提供保障；另一方面获得政府信用背书，对于项目协调相关资源、销售均起积极帮助和信心支撑，有利于行业持续稳健发展。
王韶表示：“自‘白名单’机制建立以来，商业银行加快了项目筛选和贷款审批，但据企业反映，尽管‘白名单’涵盖范围拓宽、落地速度加快，但银行实际放款项目数量明显少于住建部门报送量，已放款资金体量相比融资需求也有落差，涉险企业项目仍无法获得融资支持。”对此，王韶认为，“白名单”要做到应放尽放早放，明确各方责任边界，通过完善的尽职免责机制，才能保障金融机构的合法权益，促进放贷积极性，尽快稳定市场主体，防止风险蔓延。
5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，会议提出要打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，房地产融资协调机制，不仅是房地产管理新模式，长效机制，也是推进保交房最重要的抓手。其最大的特性是，有效地将企业风险和项目风险实现隔离，以具体项目为载体，从而将城市政府属地责任、房企主体责任、银行对合理融资需求要予以满足的责任等，通过融资协调机制落地。
此外，李宇嘉认为，金融机构的权益也应当得以保障。“一方面，对于资金能平衡的（或者有后续货值启动、有其他项目平衡、追回资金等），纳入‘白名单’给予融资支持，实现‘应进尽进’‘应贷尽贷’，确保金融机构的权益得到保障。另一方面，穷尽所有手段都无法实现资金平衡的、资不抵债的项目，要进入司法处置程序，该破产的破产、该重组的重组，不能强迫金融机构提供信贷支持，最后损害金融机构的权益。”