文/图 羊城晚报全媒体记者 陈玉霞
政策对房地产市场效应渐显。
5月28日广州市印发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及限购政策优化调整、信贷政策优化完善、住房公积金政策调整完善等一系列政策“组合拳”。其中降低首付款和取消利率下限等政策，在市场中反响较大。
该系列新政自5月29日施行，至今已有半个月。羊城晚报记者了解到，从目前广州一手楼市行情看，新政“组合拳”已渐见效果，专业机构统计数据显示，叠加端午假期和商家积极促销等因素，广州一手住宅的成交量已经连续四周上涨。业内预计，6月份是房企冲刺半年业绩的关键节点，预计楼盘仍会持续推出促销措施以价换量，由此促使6月份成交量有望持续提升。
一手住宅成交量连续4周上涨
从开始施行新政的5月29日至今半个月时间内，广州楼市出现了人气和成交量双双走高的情形，其中新政后首个周末以及端午小长假，是两个相对的高峰。以端午小长假为例，中指研究院数据显示，6月8-10日小长假，广州一手住宅成交量为6.1万平方米，日均约2万平方米，比2023年端午期间的日均成交量增长6%，比2019年端午假期日均成交量更是大增20%。值得一提的是，在端午假期中，广州一手住宅的上述成交量位居四大一线城市成交量之首。
中介门店位于荔湾区广钢新城的一位房产经纪告诉羊城晚报记者，端午期间他和同事们每天都要带人看房，且每天带看都有成交。据介绍，一手楼盘近期都在促销，而且可供选择的产品比较多，愿意出手购房的买家在增多。
从合富研究院跟踪的数据看，中心区楼盘受追捧程度相对最高，在6月3日-10日期间，包括天河、荔湾、海珠等在内的中心区一手住宅成交量环比增加了15%，较5月周均成交量更是增长了70%。包括番禺、黄埔等区在内的近郊板块，成交量环比则分别增加了27%和26%。该院统计数据显示，端午假期叠加“528新政”助推之下，广州的一手住宅成交量（指认购数据）已连续4周上涨，全市楼市呈现持续回暖态势。
新政助力，房企积极促销以价换量
这一波向上行情的形成，和“528新政”有密不可分的关系，新政中的首套房、二套房商贷首付最低分别是15%和25%，加上取消利率下限，为购房者大大降低了入市门槛，令不少原本因为首付问题难以入市的买家得以实现置业梦。
与此同时，房企借助新政这股东风之力积极进行促销，用实惠的价格促进成交，也是这波行情形成的重要原因。受到广东城际四线贯通利好的番禺耀胜新世界项目，首付最低80万元，可以购入带主套三房，平层单位5.5万-5.9万元/平方米的售价也有不少优质单位可选，楼盘人士介绍，端午期间看楼者数量至少是上一周的两倍，来自粤港澳大湾区其他城市的买家也明显增多；最热门的天河区，在售一手楼盘也纷纷促销，包括热门的珠江花城、天河壹品、天河和樾府、西派天河序、保利天汇等，哪怕是可售货量只有数十套、具有地段优势的新城市领院，也推出了最低8折和5年保值等促销活动。在天河北板块一个高端楼盘内，一位看楼者说楼盘推出的个别特价单位，算是赠送的物业管理费等优惠，价格甚至比开盘价还划算。
合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云表示，新政利好下，市场大多数项目的让利及促销力度比较明显，对于它们而言，要增加成交量，“降首付+降利率+价格让利”缺一不可。
6月成交量仍有望继续增加
让利促销能带动成交量，这是一种比较好的市场状态。不少楼盘操盘手对羊城晚报记者表示，能在政策利好的环境中加快出货实现现金回笼，是楼盘营销的上上之策。一位国企项目的营销负责人向记者坦言，公司给他们下达的业绩目标，是去年的两倍，“虽然公司在广州可售项目不少，但销售压力也不小。现在所有人的任务只有一个，那就是想尽一切办法促进成交。”
6月份恰好也是房企冲刺上半年业绩的关键节点，从现阶段情况看，广州楼市的促销还不会停。据了解，端午小长假过后，广州众多房企和楼盘接着打出了“618”促销概念，希望将端午较好的成交行情延续下去，例如耀胜新世界推出“愉悦618无忧购”专场、星河地产推出“618嗨购季”活动、越秀地产推出“618提前购”促销，珠实地产则以集团45周年庆的名义推出超级好房节活动，为市场提供超1000套一口价单位和百万元成交大礼等。
业内人士预计，开发商延续“以价换量”的策略进行6月冲刺，伴随着意向购房者信心的逐步增强，广州一手楼市6月成交量有望实现持续增长。
新政两周后 广州二手楼市现转稳趋势
文/图 羊城晚报全媒体记者 范晗越
自广州楼市“528新政”落地后，时间已过去两周，从目前的情况来看，广州住宅市场的反应较为明显，中指研究院的数据显示，端午假期期间，广州新建商品住宅日均成交同比增长6%，较2019年增长20%。二手住宅方面，需求也呈回暖态势，据贝壳找房的数据，6月2日，广州二手住宅带看量达17907次，看房人数达3981人，均为5月以来的最高值。此外，部分板块热度显增，天河珠江新城板块、黄埔知识城板块、海珠滨江东板块、番禺祈福板块及市桥板块带看量、成交量均维持在全市较高水准，其中滨江东板块在均价微增的同时，平均成交周期还有所下降。
不过，受二手房取消限售、“卖一买一”等政策带来的改善需求批量释放的影响，二手住宅供应量也出现了明显增长。5月29日，新政实施当日，贝壳二手住宅新增挂牌量便达到了1371套，当周挂牌高达6132套，与近三个月的低点相比，新增挂牌接近翻番，目前，贝壳找房二手住宅有效房源已接近15万套。供、求同步增长的同时，二手住宅成交周期目前仍处于稳定态势，据贝壳找房的数据，今年以来，广州市二手住宅平均成交周期持续处于210至230天区间，相比2023年仍属高位。
二手成交显著上升，增长动力源自“两极”
据合富研究院的数据，新政落地后两周，广州市二手住宅网签总数持续创4月以来的高值，5月27日至6月9日两周内，单周二手住宅网签宗数均超过2300宗，与今年3月的高点已相当接近，其中，番禺、海珠、天河等中心区域及近郊区域成交量环比增长显著，部分区域超30%。此外，成交稳步回升的同时，全市二手住宅网签均价已经连续四周重回3万元/平方米以上。
二手成交的增长主要来自90平方米以下刚需户型及市中心的大户型单位“两极”，其中全市90平方米以下户型成交占比超60%。以最为突出的海珠区为例，合富研究院的数据显示，新政两周内，海珠区二手住宅网签量达4月以来的峰值。同时，在6月3日至9日这一周内，海珠区二手网签中，近八成为90平方米以下的刚需户型，尤其在工业大道南、南洲、宝岗大道等板块，中小户型成为支撑成交量增长的主要力量。
广州链家保利百合分店店长李雄伟向记者介绍，新政后，其门店所在板块二手总价在200万元以下的单位成交周期显著缩短，除此之外，门店的租赁客户中，也不乏出现置业意向并主动上门咨询者。李雄伟表示，此前门店月均租赁业务成交在30单左右，新政实施以来，已有两位客户主动上门，此类客户均为已经在该板块内租住了两三年的租客，每月房租在4000元左右，新政降低首付门槛和利率后，求购郊区新房或是在区域内寻找一个楼龄较老的单位，压力都小了不少。
中心区域的天河区珠江新城、海珠区滨江东等板块在短期内成交增长也十分显著。广州链家兴盛分店经理李超俊表示，珠江新城板块新政后反应相当积极，成交量从此前的日均2宗增长至日均5宗左右。数据显示，天河区二手住宅单周成交量在6月3日至9日这周内达到了春节以来的峰值，珠江新城、天河公园板块的高端物业成交增长，拉动区域内二手均价突破6万元/平方米。
供应同步增长，二手议价空间仍在
尽管从成交端来看，政策“强心剂”的效果显著，但随着“528新政”取消二手住宅限售，供给端也同样迎来了一波大幅增长，一批交付不满两年的次新房在近两周内迅速在二手市场挂牌。海珠区工业大道南板块的中海观澜府、天河区奥体板块的保利天汇、番禺区的越秀和樾府等近两年开售的热门项目最近两周均有次新房挂出，但在挂牌价格上与周边一手相比并未形成较大差异，能够吸引到的买家较为有限。
以中海观澜府为例，目前贝壳挂牌房源14套，单价在7.2万-12.6万元/平方米区间，而地段、面积段接近的周边新项目保利燕语堂悦，4月底开盘时，参考均价则是不低于6万元/平方米。此外，次新房仍需按规定缴纳增值税，这一点决定了这批刚刚进入二手市场的住宅不会在成交端掀起太大波澜。但在供应量居高不下的前提下，二手市场议价空间仍将维持高位。合富研究院数据显示，四月、五月广州二手住宅议价空间分别为8.4%和8.1%，收窄趋势初显，但仍为一年内的高位。
另一方面，一批预算并不那么捉襟见肘的买家在降首付、降利率的贷款政策支持下，通过提高杠杆率选择上车新房。广州链家保利百合分店店长李雄伟介绍，以总价300万元为分界，预算达到这一水平的买家，有不少转向了荔湾区的新房。在刚刚结束的端午假期里就有买家改变想法，该买家原计划求购保利百合花园的二手两房单位，但目前已经签约了荔湾区花地湾板块的某新房项目。板块内原有的刚需买家原本大多是带看总价300万元左右的二手房，但近两周基本都已经开始带看总价450万-500万元的房源及新房项目，在选择空间更大的情况下，买家对居住环境和小区品质的要求明显有所提高。
从贝壳找房的数据来看，新政两周以来，二手市场方面无论是成交量还是带看量，距今年三月、四月的年内峰值均还有一定差距。在供应量平缓增长的情况下，二手市场降价房源数仍远高于涨价房源，日均在1000至1500套之间，与之相比的是，即便在达到峰值的新政实施当日，涨价房源仅有251套。总体来看，二手市场的现状还将持续一段时间，买方市场的局面一段时间内仍较稳定。
花都楼市
新政利好初见成效 全新楼盘热度攀升
文/图 羊城晚报全媒体记者 徐炜伦
最低首付比例的调整，叠加率先启动“以旧换新”的利好，使得整体购房门槛本就较低的广州市花都区市场回暖迅速。据花都区相关部门数据统计及多个楼盘现场反馈，“528新政”后，市场信心得以提振，楼盘到访量有了可观的增长。
“528新政”实施十天成交约153套一手住房
5月28日，广州发布楼市新政，对于购买首套房的家庭，商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，自此，花都区购房门槛进一步降低。克而瑞的统计数据显示，花都区房价约为199万元/套，仅高于增城区和从化区，以15%的首付款计算，首套购房者仅需支付约30万元即可“上车”。
日前，花都区相关部门发布初步统计数据，“528新政”落地的十天内，花都区楼市升温明显，带来了近2400组的新增到访量，售出约153套一手住房。
而在更早前，花都区率先在全市范围内启动住房“以旧换新”活动，通过房企、中介、家装公司、按揭机构等各环节提供优惠支持，解决房产置换的系列痛点。据相关工作人员透露，截至目前，线下共有407人咨询该活动，总计有13组购房者确认成交。
多个全新楼盘加快入市节奏
在系列新政利好促进的背景之下，各开发商也在积极推售新产品，把握这一轮较好的销售档期。据了解，新政实施后，“上车”门槛较低的花都区内，多个楼盘都取得了不错的销售业绩。例如，位处广花新城板块的中旅名门府项目，得益于优质的教育配套以及广花路即将全线通车等利好，新政后已成交24套房源。
刚刚过去的端午假期，是“528新政”后的首个小长假，多个全新一手楼盘在此期间加快了入市节奏。例如，位于花都区府板块的保利琅悦，主打花都首个新中式纯粹住宅概念，该项目5月底开放售楼部至今一直保持着较高的人气。羊城晚报记者于端午节当天走访该楼盘，在到访集中的时段，楼盘还需要排队数分钟签到进场，售楼部内沙盘、洽谈区、样板房同时有二三十组看房者，据项目人士透露，当天有超过400组看房者到访。
“端午假期启动认筹后，不少购房者现场就下了订金，楼盘位处花都核心城区，配套完善，且是纯板楼设计，相较于传统的塔楼，居住舒适度较高。”据项目人士介绍：“保利琅悦的新中式设计参考了市中心其他的新中式项目，这种风格在花都很少见，与此同时，保利琅悦还采用‘四叶草’户型设计，便于业主后期对房屋进行个性化的装修改造。”
据上述人士介绍，保利琅悦有望于6月内正式开盘，户型设置的建筑面积段包括约107平方米的三房、约135平方米以及约168平方米的四房，“吹风价”为2.5万-3.1万元/平方米，据统计，截至6月11日，该项目认筹已达87户，“首批认筹的购房者还能有进一步的首开优惠价。”
同一板块的花都城投湖山雅筑项目目前也在积极申领预售证，该项目周边有不少绿化资源，约600米即可到达花都湖湿地公园、马鞍山公园，同时项目还配建一个城市绿轴公园。该项目商品住宅共四栋、人才房共三栋，两个小区未来将分开管理。项目销售人士介绍，花都城投湖山雅筑主推建筑面积约94-133平方米的改善型三房、四房，“参考区府板块的价格，项目预计首开均价为3万元/平方米上下。”
据上述人士介绍，自“五一”假期开放至端午假期，花都城投湖山雅筑已有超过一千组看房者到访，“上个月底，广州最低首付比例的调整让更多人达到了置业门槛，据我们计算，利率下降后购房总成本不会显著增加，现在是购房的好时机。”