羊城晚报全媒体记者 范晗越
近日，广州产权交易所挂牌一批越秀区住宅，委托方广州轻工国有资产经营管理有限公司（以下简称“广轻工资管”）挂牌出让东风广场、锦城花园两小区住宅共22套，面积段为69平方米至110平方米，单价在7.2万元/平方米至9.4万元/平方米之间。2023年5月，广轻工资管曾同样挂牌出让一批位于东风广场的房源，彼时最低挂牌单价为9.84万元/平方米。与2023年同期相比，本次挂牌的东风广场房源最低均价下降近27%。
由于本次挂牌房源涉及的两个小区学位对应学校为广东省一级公立小学东风东路小学，有观点认为，广州部分“学区房”价格跌落。对此，有业内人士向羊城晚报记者表示，以东风广场为例说明“学区房”价格跌落并不合适，该小区建设周期长、户型种类多，新老单位楼龄最长相差20年，不同单位的成交价差一直有较大差距。不过，在二手房价格回落的大趋势下，一些近两年涨幅过大、楼龄较长的“学区房”确实在“挤泡沫”。羊城晚报记者走访发现，越秀、天河部分教育资源集中的板块，“学区房”价格回调确实存在。
“学区房”成交旺季结束
降价确实存在
由于2024年春节假期一直持续到2月中旬，二手房交易高峰来得也相对较晚。但对于“学区房”而言，2月、3月恰恰是成交高峰期。据合富研究院数据，自2023年1月以来，广州二手市场持续下行，均价走低，成交均价长期在3万元/平方米以下。直至2024年5月下旬，成交均价在楼市新政作用下才稍有起色，重回3万元/平方米以上。与二手房大盘热度存在时间差，也导致部分在居住属性方面较弱的“学区房”在4月上旬后价格开始滑落。
据贝壳找房数据，从东风东路小学、水荫路小学、农林下路小学等教育资源集中的东风东、环市东区域近一年的成交价格走势看，东风东区域近一年间的最高跌幅在18%左右，而环市东区域跌幅在8%以内。若将参考周期提前至“学区房”交易活跃的二月、三月，成交均价出现了环比增长，但4月开始，两区域成交均价均有小幅下跌。
某连锁中介品牌环市东区域门店负责人廖先生告诉羊城晚报记者，东风东板块带有学位的住宅在近一年内的价格确实在下跌，但跌幅并不算大。以本次大批挂牌的东风广场为例，今年4月，建成于1998年的东风广场二期成交建筑面积约70平方米的两房单位一套，价格为565万元，单价约8万元/平方米；5月，另一套同期同面积段的两房单位，则以约7.44万元/平方米的单价成交，单价约差7%。因此，本次挂牌的东风广场房源，最低挂牌价实际上并非远低于市场成交价。
部分区域往年涨幅过大
价格滑落明显
与已经实施分组电脑派位多年、学位确定性相对较强的越秀区东风东板块不同，天河区林和区域的“学区房”在近一年内出现了幅度较大的价格滑落。一方面，2020年8月至2021年8月间，该区域涨幅过大；另一方面，近年区域内广州中学学位紧张带来的小升初不确定性，也在一定程度上造成了影响。
贝壳找房数据显示，近一年来，林和区域最高成交均价为2023年6月的约9.87万元/平方米，自2023年9月开始出现幅度较大、持续时间较长的价格滑落，至本月已达约6.3万元/平方米，跌幅约36%，成交均价已与东风东区域持平。
某连锁中介品牌林和区域门店负责人向羊城晚报记者表示，林和区域近一年内的成交均价跌幅在20%以上，部分行情较为极端的小区和户型，跌幅甚至接近40%。该门店的业务范围涵盖龙口西小学、华阳小学多个校区，主要业务均为“学区房”。据介绍，2023年该门店成交额在该品牌广州区域中位居前列，数据参考价值较高。该负责人表示，截至目前，门店今年月均成交6单二手房交易，但区域业主“以价换量”脱手的并不少。以区域内所处学区质量相对较弱的中怡城市花园为例，由于该小区地段并不在华阳小学（天河东校区）招生范围内，价格相对较低。该小区的一居户型面积小、总价低，较受欢迎。2023年2月，该小区一套建筑面积约43平方米的一房单位以356万元总价成交，而在不久前的5月，同一户型单位的最新成交价则是230万元。
某环市东区域的中介行业人士告诉羊城晚报记者，“学区房”价格回落与整体市场下行有很大关系。而且，此前涨幅越大的，在这一轮调控中降幅就会越大。近年来，广州中小学集团化办学愈发普遍，“学区房”的概念正在逐渐弱化，价格走势仍会与二手房大盘整体一致。