文/图 羊城晚报全媒体记者 黄士
近日，洛浦街东乡村召开土地收储股东投票表决唱计票大会，投票同意率达75%。东乡村土地收储项目表决通过，标志着南浦岛片区的开发将迎来新的发展阶段。
位于广州市番禺区西北部的洛浦街南浦岛，北边靠近老城荔湾与海珠，西边与佛山隔江对望，凭借较好的区位优势、岛内宜居的自然环境、2万字头的高性价比均价，岛内部分小区在二手房成交市场较为活跃。此次番禺南浦岛土地收储加大开发力度，该板块二手房市场当前表现如何？未来能否依靠各方配套的持续兑现迎来蝶变？跟随羊城晚报记者的实地踩盘，进一步了解南浦岛的楼市详情。
二手交易活跃，房价有所回落
记者走访南浦岛发现，目前岛内没有在售的一手房项目，基本是二手房，根据贝壳二手房的相关信息显示，岛内小区的二手房均价为2万-4万元/平方米。
近年来，南浦岛的二手房市场交易相对活跃。以广州市房地产中介协会的相关数据为例，在番禺二手房成交前10的小区中，南浦岛常年有3个楼盘入榜，分别是丽江花园、广州碧桂园、锦绣半岛。
居住在广州碧桂园的市民张女士告诉记者，该小区虽然交楼较早，但项目整体依然维持良好的面貌，环境优越。习惯在南浦岛生活的她认为：“岛内既有大型楼盘，又有农田村社，在城市现代化与原始风土人情之间找到了平衡，比较宜居。”
除了拥有较好的生态环境，南浦岛基于区位优势带来的高性价比也是其二手房市场交易活跃的重要原因。据该板块内的房地产经纪人阎先生介绍，当前岛内的二手成交价维持在2万字头，对比附近的热门二手成交板块，如海珠东晓南、荔湾广钢新城，南浦岛跟周边板块的差价接近2万元/平方米。“按照当前的成交情况来看，以在江对岸买一套的价格，几乎能在南浦岛内买两套。”
该板块的房价一直比较亲民，广州不少的刚需买家选择在这里安家。番禺区第七次全国人口普查数据显示，洛浦街南浦岛地区常住人口有12万多人。
在阎先生看来，虽然目前岛内的二手房价格已回落至5年前，但总体涨跌幅度不算太大，其实是比较好的置业时机，利好刚需上车。“以热门成交楼盘丽江花园为例，2019年该楼盘的成交均价为2.68万元/平方米，2022年上涨至3.19万元/平方米，今年最新一套成交价格为2.59万元/平方米。”
周边较为原始，配套有待改善
从南浦地铁站出来，部分高楼与周边农田相映成趣，较为原始的城市界面是南浦岛给人的第一印象，从具体的踩盘过程来看，该板块内的交通、商业、教育、医疗等配套有待进一步改善。
交通出行不便，是南浦岛被岛内市民时常诟病的话题之一。记者了解到，现在南浦岛内只开通了2号线南浦站，且目前出岛只有东沙桥、南浦大桥、南浦大道大桥、东新高速等容易拥堵的路，该板块内的通勤对地铁和公交的依赖程度较高。
让人期待的是，地铁22号线南浦西站和海珠湾隧道的建成将有助于区域内的出行便利。其中，海珠湾隧道预计大概在2025年内通车，岛内业主将迎来新的进出岛通道，这意味着市民只要进入南浦大道立交，走海珠湾隧道，开车5分钟左右可以直达海珠，再通过海印桥便能到达越秀、天河。
商业方面，目前南浦岛内没有大型商业体，但也有4个较为成熟的商业广场，包括南浦里、尚岛国际广场、恒达总部商业街、浦东广场，其中南浦地铁口上盖的南浦里每逢傍晚或周末的人气都不错，衣食住行能一站式满足。
教育方面，目前岛内的公立学校有东乡小学、丽江学校、番禺实验小学、洛浦中学。张女士介绍:“因为岛上公办教育资源并不突出，部分民办学校收费又比较贵，所以岛内很多家长为了让孩子接受更好的教育，在等小孩完成了小学教育后，会选择到荔湾、海珠再买一套供孩子上学，或是置换到教育资源更好的板块。”
医院方面，岛内只有一家二级医院番禺区第二人民医院洛浦分院，较近的番禺区三甲医院在大石或市桥，该板块医疗配套相对薄弱。
开发进程加速，居住质量提高
记者了解到，长期以来南浦岛内土地利用效率相对较低，此次土地收储涉地面积565亩，集中在南浦岛东部、地铁南浦站附近。方案拟将南浦站A、C出入口地块作为自留地开发建设，同时计划在五年内分三阶段建设13条道路，改善片区的交通和公共设施条件，全岛发展规划将进一步完善。
根据规划，南浦地铁站A出口地块商业中心项目规划总用地面积27303平方米，拟建设地上19层、地下2层的商业综合体，其中地上1-3层为裙楼，4-19层为塔楼，裙楼主要作为商铺、超市、餐饮、电影院使用，塔楼主要作为酒店、办公楼使用。地下二层为停车场。总建筑面积为150000平方米，其中地上建筑面积105000平方米，地下建筑面积45000平方米。
南浦地铁站C出口地块项目规划总用地面积12789平方米，规划可建设用地面积12109平方米，拟建设地上12层、地下2层的商业综合体，其中地上1-3层为裙楼，4-12层为塔楼，裙楼主要作为商铺、超市、餐饮使用，塔楼主要作为酒店、办公楼使用，地下二层为停车场。总建筑面积为51640平方米，其中地上建筑面积30273平方米，地下建筑面积21367平方米。
事实上，早在今年6月7日至6月14日期间，广州市规划和自然资源局番禺区分局对《番禺区全域土地综合整治实施方案（2024—2027年）》主要内容向社会公开征求意见。有市民建议：“建议结合农用地整理，在紫坭岛打造集现代农业、生态、休闲旅游于一体的小景点，让番禺人民有更多的放松休闲的好去处。”对此，广州市规划和自然资源局番禺区分局回应称：“采纳。《番禺区全域土地综合整治实施方案（2024—2027年）》安排的产业导入项目紫坭岛生态田园综合体项目已包含相关内容，初步规划打造集智慧农业、现代科创农业等于一体的生态田园综合体。”
可以看出，东乡村土地收储项目方案的顺利通过，是政府着力推动南浦岛经济和社会高质量发展建设的缩影。番禺区洛浦街道办事处主任徐小泉表示，以本次土地收储项目为契机，南浦岛将着力健全完善全岛范围内的基础配套设施，逐步改善居民生活。在健全交通道路网络的基础上，打造“20分钟医疗圈”；完善体育健身设施配置，开展全民健身活动，加快建成“15分钟健身圈”；推动形成“10分钟生活娱乐圈”，积极引进商业项目，推动第三产业高质量发展，完善文旅体配套基础设施，丰富居民群众精神文化生活。