“金九”楼市观察之产品
随着9月多个新项目亮相，市场推新节奏加快。新推产品的数量和结构，可以说决定了“金九银十”成色的基础。而从近期新推项目和产品来看，相比以往，更多以计容新规为设计导向的产品上市，让今年楼市的产品亮点更多，对于刚需改善型买家更友好的入市门槛是否能激发入市热情，以及新旧设计产品之间如何选择，也成为市场新的看点。
超高使用率新户型设计还在不断优化升级
近日，市场又迎来多个新项目亮相或上市。据不完全统计，这个“金九银十”，市场有十多个新项目，虽然整体新增货量较往年有所减少，但新设计产品更多。随着更多热门板块首现按计容新规设计的住宅产品，市场上使用率超100%的新规产品选择更多。
可以看到，新规出台后，广州市场上涌现了大量超高使用率的户型。近期亮相的新盘如中建海丝城、中建玖合·未来方洲、星河·盛世禧悦、保利雅郡等，户型使用率均超过了100%，部分户型的使用率甚至声称高达110%~120%，一些热点板块也首现新规户型。以白云湖板块首个实用率超100%的新规产品来看，雍云邸二期新推产品中，78㎡的单位可以做到真正的三房两卫，看空间格局甚至有超过90㎡的体验感。其拥有约11米的采光面，有四开间朝阳，LDKB一体化设计，难得的是卧室还是套房设计。而89㎡的四房两卫户型，使用率达到104%，同样是四开间朝南，空间阔绰的主卧套房还带有270°的观景飘窗，整个户型最小的空间也有约7㎡。
据项目相关负责人介绍，即使是中小户型，因为空间功能的拓展，也能实现“一步到位”的居住生活，让项目吸引了不少年轻人在此置业。
广钢新城板块在历经近10年开发建设后，也迎来了新规后第一个刚改小户型项目保利雅郡。其69㎡的三房户型，使用感相当于上一代产品约95㎡的户型，不仅有横厅、竖厅两种选择，而且入户花园、南向四开间、多面飘窗、主卧双270°视野等大户型才有的配置一应俱全。其109㎡的四房，空间面积感相当于上一代产品约140㎡的单位。
而在一些早有新规户型上市的区域，超高使用率户型的设计还在不断优化提升。上周末新亮相的中建玖合·未来方洲，首推建面约79㎡~142㎡的三至四房。建面约79㎡的户型除了做到三房带主套，还带有入户花园，在小户型中相当难得。最受关注的户型——95㎡的三房，4开间南向，客厅超5.55米宽，大方厅空间超44㎡，再隔出一个茶室或书房完全不成问题。相比早期新规产品，项目又有不少优化设计，比如厨房中把推拉窗做到岛台上，推拉窗不额外占用空间，还可以把岛台做得更宽更大，空间间隔更加好用。
个性化指标项目将持续上市
值得关注的是，随着下半年广州土地市场推新节奏加速，不仅提高了高品质生活区住宅建筑半开敞空间的半计容面积上限，还将有更多优化容积率、建设高度等具体指标的地块将陆续上市。
以近期新推地块来看，住宅套内阳台等半开敞空间半计容比例，由原来的套内建筑面积15%，提高至20%，并允许设置一个满足连续开敵率不低于40%的主景观阳台，不限制其进深。高品质生活区的住宅建筑该上限还可以适当提高，即将出让的天河区临江大道北侧AT080722地块（即南方面粉厂地块）被列为“高品质住宅”试点，其阳台等半开敞空间的占比可提升至30%。此外，将突出住宅建筑外墙结构边线的飘窗、空调外机搁板的最大进深尺寸均放宽至0.8米。住宅、办公、商业、工业建筑（创新型产业建筑）除首层外，公共开放空间不计容比例，由不大于本栋建筑计算容积率中建筑面积的3%提高至5%，近期出让的部分地块甚至提高至10%。
可以预见，未来广州改善项目的产品不仅数量上涨，使用率估计还会更高，甚至有可能接近130%。对于新房产品而言，未来面积大型化、产品改善化的趋势将更加明显。按计容新规的设计导向来看，是鼓励房企开发高品质住宅产品，阳台可做大、飘窗可做深、层高可做高，以及鼓励发展垂直绿化的第四代空间住宅等。控制高层住宅开发、放宽低容积率产品供应，也意味着纯刚需类产品市场份额将持续收缩，低密度及大户型的改善型产品将成为新房市场成交主导。
购房思路
新旧设计产品如何选择？关键看性价比
面对市场新增供应结构的变化，购房者该如何选择？
对于消费者而言，新规有助于提升得房率，相当于变相降低购房成本。通过将公共开放空间列为不计容，公摊面积将会降低，放宽阳台等半开敞空间的计容比例，则意味着购房者可以获得更多的“赠送面积”，两相叠加，超过100%甚至120%的得房率成为可能，较之目前普遍八成左右的得房率将有显著提升，对于购房者而言，购买相同的套内面积只需要付出更少的总价，购房成本和门槛都将相应降低。因此，新规产品对一二手市场的影响将是非常明显的。
有项目负责人对记者表示，虽然也有不少赠送面积，但项目产品的户型使用率接近90%，和目前市场上使用率达到甚至超过100%的最新户型产品还有差距，因此销售人员在带看过程中一般也不再重点提及，为增加吸引力，最终项目只能在价格上作出让步。
是否一定选择新规产品？业内人士表示，还是要综合考虑自身需求，选择高性价比产品。除了价格上的让步，一些旧设计产品在地段、配套资源上也有不少独到之处。而新规产品，同样也容易出现过度追求超高使用率，影响居住体验的问题。比如，不少项目追求大客厅、多功能空间的效果，导致卧室空间过小。为增加主卧空间，将飘窗位置改造成衣柜，影响采光等。LDKB设计加上岛台设计的厨房，常常没有适合的冰箱安置位等。
对于购房者而言，目前不少样板房都是创意设计，主要营造空间宽敞开阔的视觉效果，在选择的时候还是要多留意各个空间的尺度和使用体验，综合考虑性价比。
综合来看，现在的户型对比以前有了更高的衡量标准，追求户型在动线、功能、空间格局等方面的规划设计更加合理。购房者更关注如何切实提升房子的居住体验，而并非仅仅只是把面积变大。即使强调得房率高，但空间也必须好用、有用。