近日，市场传闻称，有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达37.8万亿元人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。在今年7月，央行发布《中国区域金融运行报告(2024)》，指出存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。
一石激起千层浪。据CRIC调研，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，较年初下调约0.6-0.7个百分点，其中部分城市房贷利率累计降幅达1个百分点。目前存量房贷款的平均利率约为4%，与新发放房贷利率之间差距逐步拉大。伴随存量房贷利率下调预期加强，未来会来带哪些影响?
市场
“新一轮存量房贷利率下调窗口打开
2023年8月，央行、金融监管总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。随后各银行接连发布利率调整公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。
根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%(2023年12月5年期以上LPR为4.2%)，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。
2024年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限。存量房贷利率与新增房贷利率的差距进一步扩大。比如广州，华润银行、汇丰银行、渣打银行等银行的首套房贷利率已跌破3%。
“新一轮存量房贷利率下调的窗口打开”，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:一是，近期存款利率大幅度下调，5年期存款利率降幅更大。根据融360数字科技研究院监测的数据，2024年7月银行整存整取存款3个月期平均利率为1.481%，6个月期平均利率为1.689%，1年期平均利率为1.817%，2年期平均利率为1.94%，3年期平均利率为2.339%，5年期平均利率为2.295%。利率调整，极大地降低了银行资金端成本，而且中长期调整幅度更大，意在降低居民定期存款的倾向。二是，央行公开市场操作利率也在下调，商业银行资金端成本迅速下降，从而为又一次房贷利率下调打开了窗口。
观察
多地开展房贷“商转公”业务
近期，多地开展房贷“商转公”业务的背景，正是存量房贷利率与新增房贷利率之间的利差扩大。
2024年二季度，郑州住房公积金管理中心宣布开展“商转公”业务，允许符合条件的家庭申请办理。当前，全国五年以上首套住房公积金贷款利率为2.85%，低于商贷平均利率，“商转公”后有效减轻购房者还贷压力。
据中指研究院统计，今年以来，吉林、河南、湖南、河北、山东、安徽、四川等省份超30个城市陆续执行、优化“商转公”政策。比如，8月23日长春市住房公积金管理中心发布《关于开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务的通知》，决定开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务，该业务可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。8月22日青岛市住房公积金管理中心发布公告称，为进一步满足青岛市职工低息贷款需求，该中心持续扩大“商转公”贷款与“商转组合”贷款业务合作银行范围。
不过，各地开展“商转公”业务需要满足一些基本条件，北京、上海、广州等热点城市也均未推出“商转公”业务。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，近期关于“商转公”的操作也非常多，这都说明当前存量房贷下降是有较大的市场基础的。但是困难点在于，一些公积金额度比较多的城市有主动性，但是其他城市的主动性少，部分甚至明确不会推进商转公模式。
未来
存量房贷利率下调范围或扩至二套房
存量房贷利率如何调整?从范围上看，此前在2023年9月，下调存量房贷利率仅针对首套住房，二套住房贷款利率未做调整，未来存量房贷利率下调范围有望扩展至二套住房。从下调方式上，是否重新放开转按揭、转按揭的范围(是否包括二套房)、银行在同业竞争的环境下是否自主下调房贷利率仍有不确定性。
“当前商业银行净息差压力较大，商业银行主动降低存量房贷利率的意愿不高，后续或需要更多配套政策引导银行下调存量房贷利率，如对应下调存款利率”，中指研究院市场研究总监陈文静指出，“若后续存量房贷利率下调，商业银行存款利率或将进一步下行”。
根据中金发布的一份研究报告，假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，估算存量按揭利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400亿元，规模超过2023年。在此假设下，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7bp，营业收入4%，净利润7%(年化，不考虑存款利率下调对冲)。
假设转按揭的范围仅包括首套房房贷(假设占存量房贷比例约为90%)，估算存量按揭利率平均下调约54bp，估算减少借款人利息支出每年约2000亿元。在此假设下，估算影响银行净息差6bp，营业收入3%，净利润7%(年化，不考虑存款利率下调对冲)。
“考虑到目前低利率环境已经给银行带来较大经营压力，预计本轮存量房贷降息幅度不会很大，市场利率中枢持续下移，行业整体净利息收益率将处于历史较低水平”，克而瑞分析认为。
同时，李宇嘉建议，“建议尽可能一次性降到中长期定期存款利率的水平，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象，进而阻止提前还贷，鼓励按揭买房”。他强调，尽管此举可能降低银行利率，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款的形势。把贷款增量做起来，即便利率低了，总利润也是不变的。