广州楼市信心进入修复通道，10月网签量冲高至年内高位，其中，在广州市11个区中，黄埔区成交提升尤为明显。数据显示，黄埔10月新房成交815套，环比提升159%。不过，尽管整体趋势向好，但区内仍呈现 “冷热不均”的情况，个别定价大幅高于板块均价的项目，成交明显“掉队”。此前在科学城板块以“6字头”入市的大壮名城二期项目，开盘3个月网签仅2套，正启动新一轮大促，调整定价以求走量。有业内人士指出，现时网签主力为近期开盘加推及大力促销的项目，这一趋势反映出购房者买房变得更加谨慎。随着市场逐渐回归理性，买家更加关注房屋的实际价值与价格之间的匹配度。
黄埔10月楼市成交激增，在广州新房市场内“进步”最大
815套、环比提升159%……广州各区楼市10月的成绩单已发，黄埔成为新房市场上“进步”最大的一区。广州中原研究发展部数据显示，黄埔成交增幅超越其余10区，新增供应亦为11区之首，10月新批1561套新房单位。“这种情况主要与区内新盘和旧盘同时集中推货有关系。”房地产市场研究专家邓浩志告诉新快报记者，“老黄埔大盘中建玖合·未来方洲10月首推反响不错，万科黄埔新城以特价加推，中建海丝城9月开售去化不佳，所以也进行了调价促成交，所以总体销情表现较好。”
“市场热点集中在配套成熟、交通便利的‘老黄埔’片区，以及促销力度大的项目。”合富研究院分析指出，国庆假期黄埔楼盘普遍让利促销，幅度为3%至8%，带动总体成交较9月周均上升500%至800%，部分热盘成交超100套。国庆假期过后，部分项目回收额外折扣，成交常态回落，但仍较9月周均水平升约两成。
尽管成交增速较快，但有业内人士认为，去化流速仍有待加强。“黄埔9月的成交基数比较小，所以涨幅比较大。”广州世联研究院副院长崔登科认为，黄埔的库存较多，需要月成交量过千套，才是正常水平的流速，目前还存在挑战。“白云区、番禺区每月网签量都超过1000套，荔湾区也比黄埔区高，说明黄埔的市场还未恢复到正常水平。”崔登科说。
大壮名城二期宣称“7天销售逾2亿”，实际网签数据打脸
新快报记者走访发现，前期售楼处的热闹已转化为提振信心的数据，无论是首次入市的刚需客户还是改善买家，近期入市都较为积极，黄埔区内成交首位的楼盘，月网签量达190套，但个别项目仍未“真正进入状态”。
在科学城板块，以4.6万元/㎡至6.5万元/㎡定价入市的大壮名城二期产品，虽然曾在国庆黄金周后发出海报，宣称“7天销售额超过2亿元”，但据广州市住房和城乡建设局官网数据显示，截至11月6日，该项目的网签套数只有2套。这意味着自8月3日正式开盘以来，大壮名城二期在3个月内的网签量只有2宗，与之前的销售宣传形成鲜明对比。
多位业内人士认为，成交量“掉队”与楼盘的定价有关。“产品配套虽然较齐全，但价格不吸引，这样的项目还是卖不动。”邓浩志说。
大壮名城是板块内少有的、“5字头”以上的一手楼盘。克而瑞广佛数据显示，1月至10月15日，科学城板块一手住宅成交均价为36660元/㎡，板块内卷严重，板块甚至出现“2字头”的新房项目。“黄埔目前是价格调整到位的楼盘卖得比较好。比如万科黄埔新城，最新一期的得房率较高，叠加促销让利，所以去化快。以大壮名城的定价，成交困难是很正常的。”崔登科说。
买家持续关注“性价比”，大壮名城调价应对销售压力
面对持续的销售压力，近日大壮名城二期终于作出了价格调整。据销售人员介绍，多个户型目前均有优惠，如88㎡的户型单价已调至4.4万元至4.6万元，而143㎡的户型单价也调整至5.6万元至5.9万元。新快报记者了解到，此前，大壮名城二期的122㎡和143㎡四房产品定价多在6万元/㎡左右。以一套三梯六户设计的122㎡产品为例，折后单价现在约为5.9万元，但经过此次调整，122㎡户型的单价下调至5.3万元至5.5万元。
尽管价格有所调整，但业界反应并未太热烈。“这个价格调整幅度依然不太吸引。”邓浩志表示，产品此前已进行了精装升级，但销售情况依然不佳，迫使开发商再次调整价格。邓浩志强调：“当前市场非常注重性价比，无论在哪个区域，产品再优质，如果价格不亲民，仍难以快速去化；而价格较低的二手房，如果产品质量跟不上，同样难以成交。”
大壮名城二期不仅要面对板块内新房市场的竞争，还需应对来自项目一期二手房市场的冲击。2019年面市的大壮名城一期产品目前已交付使用，成交价格在过去3个月内波动较大。据贝壳找房平台数据显示，大壮名城目前在售房源共有35套，但年内仅成交了2套。其中，8月成交的一套单位均价约为4.35万元/㎡，而10月成交的一套单位均价则降至3.85万元/㎡，两者价差高达5000元/㎡。
“目前去化较快的楼盘通常具有两个特征：得房率高且价格实惠。只有在这两个方面具备竞争力，新房市场才能与二手房市场相抗衡。”崔登科告诉新快报记者，黄埔区二手房市场已经探底，许多业主在2017年至2019年购入物业，现在抛售价格具有较大优势，这对新房市场造成了很大的挤压。
广州中原研究发展部指出，国庆前后成交持续补签支撑网签量，近期开盘加推及大力促销的项目为网签主力。合富研究院同样认为，市场成交暴涨的主要原因有两个，一是降准、降存量房贷、二套降首付、全市限购解除等政策组合推动；二是项目大力度促销让利的配合。“随着市场逐渐回归理性，无论是哪个区，买家对于‘性价比’的关注依然会持续。”崔登科说。