灵山岛尖区域作为南沙区明珠湾板块开发较早的起步区，岛上住宅大多集中交付于2021末至2022年中，且产品均有较为类似的特点。与建设较早、区域配套较为成熟的金洲-蕉门板块二手房相比，灵山岛尖住宅户型设计更为领先，而与同属明珠湾板块、目前仍在开发中的横沥岛相比，灵山岛尖的住宅项目则普遍有着低容积率的明显优势。
今年5月以来，灵山岛尖首批住宅开始逐步符合“满二”（即购买满两年）的增值税免征条件，二手住宅开始有规模地挂牌出售。10月，据贝壳公开信息，灵山岛尖部分二手住宅以低于此前一手的“破发”价格成交，个别成交单价甚至跌破2万元。近日，羊城晚报记者走访灵山岛尖区域，了解该区域二手住宅真实行情。
灵山岛居住环境舒适，住宅具有显著改善属性
据贝壳平台统计，灵山岛尖目前共有11个住宅小区有二手住宅挂牌，总计挂牌套数约150套，均为2022年左右交付。据德佑地产金科博翠明珠店负责人刘树科介绍，灵山岛尖各住宅小区共计户数6000余套，总户数相较横沥岛一个较早的住宅项目湾区金融城多约30%，但却分布在十多个小区中。因此，容积率较低是灵山岛尖各住宅项目较为突出的优势之一。
受灵山岛尖整体规划所影响，该区域住宅自北向南限高逐渐降低，岛尖南侧住宅均为小高层产品以及少量叠墅。以南向望江的华润置地南沙瑞府为例，该项目均为总层数11到20层的小高层住宅，容积率约2.0，相邻的金科博翠明珠也同样主打小高层，容积率约2.4。与容积率和改善属性相匹配的还有面积段，岛上住宅大多为90平方米以上、三房以上产品，仅美的华发天珀等个别项目最低面积段在90平方米以下。
据刘树科介绍，灵山岛尖的自住业主主要有两类，一类是为孩子入读位于灵山岛的广州实验教育集团湾区实验学校而购房的业主，另一类则是来自深圳的改善客。灵山岛尖的交通颇有特点：一方面，灵山岛尖规划的住宅区域较为密集，大多为以区域内中小学为中心形成多个住宅小区围合的居住功能区，区域内道路以狭窄的二车道、四车道为主，整体环境较为安静；另一方面，连接区府、灵山岛、横沥岛的凤凰大道从灵山岛尖住宅区东侧穿过，前往地铁18号线横沥站和蕉门水道以北的南沙环宇城所需时间均在10分钟以内，弥补了灵山岛缺乏大型商业和交通枢纽的问题。有经纪人认为，灵山岛的功能规划与二沙岛存在相似之处，都是将主要道路设计在环岛区域，中心区则规划为包括公园、学校、住宅、水道的纯粹的居住功能区，适合对居住环境有一定要求的业主。
买卖租赁成交量均超预期
自今年6月左右绿城柳岸晓风成交一套建筑面积约97平方米的三房户型以来，灵山岛尖在贝壳平台的成交量在15套左右，由于样本不够充足，成交均价的参考价值存在一定的不确定性，但从走势来看，大体与广州市二手的大趋势走向一致，在9月至最低谷，之后稍有回升，不过幅度有限。
以绿城柳岸晓风为例，首单成交的97平方米户型总价约为268万元，单价约27629元，9月成交的同户型顶层单位价格则为206万元，单价约21237元。而最近，该小区成交的两套同面积单位分别为总价227万元的顶层单位和235万元的中层单位。刘树科表示，尽管挂牌量没有显著的差异，但目前灵山岛尖住宅在贝壳平台的实际成交有超过50%来自绿城柳岸晓风小区，越秀明珠天悦江湾、华润南沙瑞府、金科明珠博翠均只有一两个成交个案，参考价值不大，但作为一个刚刚开始有二手集中挂牌，且总共仅有6000余户的区域来看，二手的挂牌量和成交量都高于预期。
另一个出乎意料之处是租赁行情，据介绍，9月贝壳灵山岛区域租赁成交额达200余万元。灵山岛租客大多是在珠江新城工作的人群，通过地铁18号线通勤时长为30至40分钟，在灵山岛，3000元左右的租金可以选择90平方米左右的三房户型，但同等租金在天河则较难整租电梯楼小区。
新房竞争+业主急售，二手价格“破发”
“实际上我们这边的二手买家大多是从横沥岛的一手楼盘看完楼过来的。”刘树科告诉记者。由于近一年来横沥岛新房均价大幅回调，部分一手项目已经出现了价格与周边二手“倒挂”的现象。据了解，以横沥岛东北侧某临江项目为例，该项目个别单位在议价后最低单价可达2万元以内，2.3万元单价几乎可以任选楼层。因此在价格上，灵山岛的二手其实并无优势，主要还是依靠已经开学的湾区实验学校和低密度的优势吸引业主。
另一方面，业主急售也使得部分低价交易影响均价，刘树科表示，自己接触的多位业主都急于变现，即便是无须垫资过户的业主，也希望快速出手。在区域内总体样本量不大的情况下，这些降价促成交的行为对整体价格影响相当大。
据贝壳数据，目前已有成交数据的越秀明珠天悦江湾、华润南沙瑞府、金科博翠明珠、绿城柳岸晓、灵山岛金茂湾等项目近期成交均价均在1.8万-2.5万元/平方米之间，均已低于项目开盘时的均价，个别业主割肉出让，价格跌幅近40%。
文 | 记者 范晗越