2026年作为“十五五”开局之年，不动产及关联产业进入新旧动能转换关键期，行业从增量扩张转向存量提质。日前，观点指数发布城市更新专业报告指出，2026年上半年，国内城市更新市场规模稳步扩容，运营模式持续迭代，成为稳增长、激活城市发展动能的重要支撑。
国家级政策密集落地
“十五五”城市更新任务量化
2026年上半年，国家出台多项城市更新重磅政策，从目标指引、土地规划、财政支持、实施机制等方面搭建完整顶层设计，推动城市更新全面进入制度化推进阶段。行业政策导向清晰，以高质量发展为主线、可持续发展为目标、城市体检为前置条件，大幅提升城市更新的精准性与科学性。
5月，国内首部国家级城市更新专项规划《城市更新“十五五”规划》发布，提出2030年城市更新行动取得重要进展、2035年基本建成现代化人民城市的目标。规划首次设置全国量化更新任务，明确“十五五”期间累计完成城镇危旧房改造50万套/间、新开工老旧小区改造11.5万个、老旧街区厂区改造1500个、城中村改造4000个、城市地下管网改造36.5万公里，相较“十四五”，更新工作全面转向系统性提质。
资金与监管体系同步完善，上述《规划》明确，国家构建多元化投融资体系，允许地方政府专项债券支持合规城市更新项目、用作项目资本金，同时支持发行REITs、引入社会资本与政策性金融工具。同时，中央建立城市更新绩效评价体系，涵盖4个一级、15个二级、25个三级指标，定量与定性考核相结合，实现城市更新全流程规范管控，推动行业从粗放建设转向精准高效治理。
市场多点开花
行业运营与主体格局持续迭代
据观点指数监测，2026年上半年国内城市更新改造规模与投资体量持续扩张，老旧小区改造、城中村改造、基础设施更新三大赛道同步发力。行业机遇与挑战并存，专业能力、运营能力将成为未来行业竞争的核心要素。
运营模式不断创新。政府主导、政企合作、市场运作、自主更新等多元模式并存，可持续更新机制逐步完善。城市更新盈利逻辑从短期开发向长期运营转变。
从地方投资来看，城市更新已成为固定资产投资核心支撑，例如湖北“十五五”住建领域重大项目投资超8300亿元，城市更新项目占比超80%；郑州2026年新入库45个城市更新项目，力争全年完成投资1200亿元，并推行多维度城市体检工作，持续优化城市功能能级。
行业市场主体格局持续分化，差异化竞争态势凸显。央企依托全链条、全国化优势深耕片区综合开发，地方国企深耕本土民生更新项目，民营企业聚焦精品化、专业化服务。上半年，中建系、中国融通、中国铁建等多家央企深化地方战略合作，布局城市更新、产业园区等领域；地方国企通过发行专项债券、落地重点项目持续赋能区域发展。
观点指数统计显示，2026年上半年全国落地的城市更新项目中，居住类占据主导地位（见下表），产业类、商业类、配套类多元协同发展，项目类型更加丰富，模式创新持续涌现。
城中村改造作为年度重点工作，单项目投资规模大、带动效应强。老旧小区改造项目数量最多，但单体投资规模较小，主要由政府主导实施。
上半年，广州白云夏茅村旧改征收启动，拟拆除总建筑面积423万平方米。广州石牌村保留提升改造规划公示，总建设量达197万平方米。深圳五和枢纽旧改规划草案公示，住宅面积超百万平方米，打造站城融合综合体。城中村改造模式已从早期的全面拆建，分化为全面改造、微改造、保留提升等多种模式，核心城区城中村更侧重保留肌理、功能升级，避免大拆大建。
商业类更新是上半年创新最为活跃的赛道，大量闲置商业、烂尾商业通过改造重获新生，业态创新与体验升级是重点方向。例如，佛山里文旅改建项目投资1.2亿元，对闲置多年的原京华广场进行全面改造。珠海深蓝视界广场以9.5亿元成交，由横琴国企规划办公、商业及人才公寓。合肥天鹅湖购物中心烂尾多年后，由建中集团接手更名“合·星纪”启动改造，扩建商业裙楼并新建两栋办公楼。
文、图 | 记者 陈玉霞