文、图、视频/羊城晚报全媒体记者 罗清峣 实习生 黄语晴 刘潇屿
一条黑色护腰带勒在刘阿姨（化姓）的腰上。前段时间，她在家里取换季衣物时，从梯子上踩空，摔伤了后腰。刘阿姨今年70多岁，在云桂村住了大半辈子。她说，家里地方小，很多衣物只能往高处放，老人爬上爬下并不方便。这样的日常，已经在这片等待旧改的老房子里持续了很多年。
广州海珠区云桂村所在的前进路片区，早在十多年前就已进入旧改推进流程。2015年，项目进入拆迁补偿协议签订阶段。但多年过去，村里的老屋仍在，居民也仍在原地生活。有人不敢大修，怕刚投进去的钱打水漂；有人不敢轻易卖房，怕刚卖完就迎来拆迁。
旧改，给这里留下了一个新房子的想象，却迟迟没有给出明确的时间表。
还要等多久？刘阿姨不知道，村里很多人不知道，就连在改造工作组值守多年的工作人员也不知道。
在云桂村，旧改迟迟没有走到清拆那一步，居民被留在了旧改启动之后、清拆到来之前。
卡在清拆前的门槛：产权纠葛与算不过的账
从地铁2号线江南西站出站，步行数分钟即可抵达云桂村。这里紧邻晓港公园与成熟商圈，地段优越。走进巷子，两三层老房挤在一起，有些外墙斑驳，墙皮脱落露出砖面，电线在半空中横穿盘绕。正值万松园小学放学，学生们成群结队走过，给村子带来一阵人气。
在理发店门口，刘阿姨正和街坊闲聊。她告诉记者，自己在这里住了70多年，房子是上两辈人留下来的，“已经不知道有多少年啦”。
早在十多年前，前进路（云桂村）片区就已进入旧改推进流程。公开报道显示，2012年8月，合生创展集团有限公司成为前进路改造项目合作企业；该项目用地面积约5.43万平方米。2015年，项目进入拆迁补偿协议签订阶段。
沿着主路走到“前进路项目改造工作组”办公室，是村内少数还能看到旧改推进痕迹的地方。外墙上合生创展的宣传海报已经褪色，架子上还摆放着2015年的拆迁手册。办公室中央的玻璃罩下，是一组光鲜的新房模型；门外几步之外，仍是老屋和窄巷。
模型里的新社区和巷子里的旧生活，只隔着几步路，也隔着十多年的等待。前进路（云桂村）项目并非拆到一半停工，而是长期卡在全面清拆之前。
项目为何迟迟无法跨过这道门槛？签约率是绕不开的一道关口。在改造工作组值守多年的张叔（化姓）告诉记者，目前项目签约率在七成左右，“但是不够，一般8成才可以。”不过，前进路项目具体达到何种签约条件后才能进入下一阶段，仍需主管部门确认。
签约难以继续推进，首先与复杂的产权关系有关。云桂村不少房屋是祖辈、父辈留下的老屋，并非一户一权利人。刘阿姨说，老屋是父辈留下来的，兄弟姐妹都有份，“拆迁了肯定会来要钱”。
租住在村内的王叔（化姓）也有类似观察。他的房东至今没有签约，原因之一就是家族内部难以统一意见。“原来住的都是一大家人，突然要在拆迁中完成权属变更、补偿分配，一下子真的不好搞。”
工作人员张叔也说，类似情况在村里并不少见。有的老屋面积不大，背后却可能有多个继承人，实际住在屋里的人往往无法单独决定签约或出售。“你要签，就要约他们回来一起签；你要卖，也卖不动。老爸留下来的，每人一份。”
产权难统一之外，补偿条件本身也影响居民是否愿意签字。据居民回忆，2015年项目刚开始签约时，货币补偿标准约为每平方米2.3万元，徐阿姨（化姓）记得，当时“整条街都没人签”。公开资料显示，2021年7月，项目补偿方案曾作调整，货币补偿最高提升至每平方米5万元，立即签约还可获得奖励金。
补偿标准提高后，仍有居民觉得难以接受。刘阿姨给记者算了一笔账，她家50平方米的房子，如果按每平方米5万元计算，可获得约250万元补偿；但如果当时想在附近买一套二手电梯房，价格要三百多万元，补偿款并不够。
除了货币补偿，项目此前还提供原址回迁和异地永迁等选择。但对不少习惯了老城生活的居民来说，离开熟悉的生活圈并不容易。刘阿姨说，这里周边吃的多，公园、医院、地铁、学校都近，“住得很舒服”，很多人并不愿意为了拆迁搬到更远的地方。
从重点名单消失的项目与“躺平”的工作组
项目何时能进入下一阶段，现场没有明确答案。张叔说，在他看来，此前项目距离启动只差一步，“如果再多签一点，可能就够了，但就是拖到现在。”
公开项目清单也显示出前进路项目近年的位置变化。记者查阅发现，在2023年和2024年的海珠区重点建设项目计划中，“前进路项目”均被列为城市更新类“前期”项目，项目业主单位为广州合生盛景房地产有限公司。公开资料显示，该公司为合生创展旗下项目公司。到了2025年和2026年的海珠区重点建设项目清单中，记者未见“前进路项目”列名。作为对比，海珠区政府工作报告对区内康鹭、沥滘等其他旧改项目，披露了清拆、开工、交付等具体节点。
项目推进悬置的同时，合作企业的财务状况也发生变化。据公开报道，2025年4月，惠誉将合生创展的长期外币发行人违约评级从“B”下调至“CCC-”。惠誉称，下调主要由于公司流动性状况恶化，以及未能按期偿还部分借款并触发交叉违约。不过，前进路项目长期停留在签约阶段是否与房企财务状况直接相关，仍未获得企业方面回应。
在张叔的记忆里，改造工作组办公室原来并没有这么冷清。几年前，他刚到这里时，办公室里还有三个动迁组，每组五六个人上门做工作、签合同，也有律师常驻。如今，过去常驻的动迁人员和律师大多已不在现场，办公室里只剩几个人轮流值班。张叔值守时，每天上下午各在巷子里巡查一次，也回答偶尔前来咨询的街坊。
这种冷清，和村里漫长的等待互相映照。张叔说，现在常有居民来问房子能不能卖。他通常会提醒对方，如果房子已经签约并领取过奖励金，买卖时一定要向下家说清楚，否则后续容易产生纠纷。
但真正卖房的人并不多。“其实大家都在等。”张叔表示，一方面，有人担心刚卖完房，就突然推进拆迁，自己会吃亏；另一方面，云桂村位置好，即便现在能卖出去，拿着钱也很难在附近买回同样地段的房子。
不敢翻新的老屋与“悬置”的生活
记者在村里走访时看到，巷子两侧多是两三层老房，部分外墙墙皮脱落，露出灰砖；不少窗户装着生锈的铁窗，有些已经变形。部分老房楼梯陡窄，转身空间有限。“住的基本都是老人家。”张叔介绍。在他眼里，一些老房“小、暗、湿、脏”，和外面的城市更新面貌相比，显得有些“脱节”。
在这种“等待”的状态下，许多人不愿意再往老房子里投钱。张叔观察到，大家怕“刚修完就拆，十几万打水漂”。刘阿姨也有同感。她说，刚开始几年，大家都不敢翻新；但熬到后来，房子漏水、长白蚁、墙体老化，不修又不行。“你一直等啊等，不翻新的话房子就变危房了。”
老房子的局促，也影响着刘阿姨的日常生活。她说，家里地方小，换季衣物只能往高处放。前段时间，她爬梯子取衣服时一脚踩空，摔伤了后腰。如今，一条黑色护腰带仍勒在衣服外面。“地方小嘛，下来的时候踩空了。”她说。
不敢大改，只能小修小补。刘阿姨指着附近一些近年才翻修过的房子说，有人等不到了，只能先把房子围起来、补一补。张叔也提到，村里一位七八十岁的老人已经签了约，但迟迟没有等来搬迁。她的女儿不忍心老人继续住旧屋，今年初花了五六万元，把厨房和卫生间重新贴了瓷砖。“她说，我都这个年纪了，还有多长时间呢？先住好一点。”张叔说。
刘阿姨记得很清楚，村里开始密集谈拆迁，是2014年11月前后。那时她已经买好出国探亲的机票，把拆迁相关事情委托给女儿处理，以为半年后回来，事情差不多会有结果，“谁知道回来以后，什么都没有。”她说。
记者问她，会不会因为这场漫长等待而烦恼。刘阿姨笑着回答，如果为这件事一直不开心，那是“不合算”的事。但她也承认，如果真的拆了，能住上电梯楼，生活会方便很多。问到对云桂村未来还有什么想法时，她停了一下，说：“对未来不敢想。你想了有啥用？”
签了的人在等，没签的人也在等；想卖的人犹豫，想修的人也犹豫。旧改给云桂村留下了新房子的想象，也把居民留在了老房子的现实里。
拖在当下的项目与等不到的回应
“现在就拖一拖，暂时躺平。”张叔告诉记者，在他看来，如果前进路项目现在重新推进，很多工作可能都要“重新来过”。他提到，早年部分居民签约时，补偿口径一度达到每平方米5万元左右；而按照他了解的片区当前市场行情，老房成交价多在每平方米2万多元。“拖到现在，原来谈的价格可能就觉得高了。”
这一判断尚未得到企业方面确认。对于张叔的说法，以及项目后续是否继续推进、原有补偿方案是否调整等问题，记者多次拨打合生创展及广州合生盛景房地产有限公司公开渠道所留联系电话求证。但截至发稿，部分号码为空号，部分电话接通后无人应答，记者尚未获得有效回应。
对于项目前期推进情况，记者也联系了海珠区相关方面。一名对接此事的海珠区工作人员表示，据其向规划资源部门初步了解，前进路项目启动较早，早期主要由企业与住户逐户协商搬迁补偿。该工作人员称，项目多年未能推进，主要原因是签约率未达到要求，且项目至今未进入实质施工阶段，相关具体情况仍需进一步向企业核实。
记者就项目相关批复文件向广州市规划和自然资源部门咨询，工作人员表示，项目时间较早，暂未能提供相关历史文件。
值得注意的是，2024年5月15日起施行的《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》第二条规定，本办法所称“三旧”改造项目包括“本办法实施前已批复方案或者已引入合作企业的”项目；第二十八条则规定，项目实施方案批复规定的时限届满，旧村庄、旧城镇改造项目未达到补偿安置协议签约要求的，“其项目实施方案需要报有权限的机关重新审定和批复”。前进路项目启动较早，后续如何与现行城市更新政策衔接，是否适用上述规定，仍有待官方进一步明确。