文、图、视频/羊城晚报全媒体记者 江皓轩
广州市荔湾区城管执法局近日对力诚榕诚湾项目开出首张“偷面积”公开罚单，认定该项目未经规划许可将装饰柱改建为结构柱，违法建筑面积199.34平方米，并处罚款98244.43元。这是广州首次对商品住宅“偷面积”行为作出公开行政处罚，更因查处发生在规划验收环节，向市场发出强烈倒查信号。
业内人士解释，报建时设计为装饰柱，施工后变更为结构柱，即可将原本处于室外的凹槽和挑空区域封入室内，转化为实际使用空间，只赠送面积却不占用容积率指标。由于未获规划许可，此类改建构成违法建设。行政处罚决定书显示，涉事项目为茶滘城中村改造项目，由广州市茶滘置业发展有限公司开发。该公司于2023年先后取得19-1栋和19-2栋建设工程规划许可证，随后擅自将19-1栋4至31层、19-2栋2至15层、17至31层及33至48层的装饰柱改建为结构柱，其中16层和32层为避难层未进行改建，两栋楼违建面积合计199.34平方米。
项目已整体完工但尚未通过规划验收。依据造价标准，违法建设工程总造价约98.24万元，按“严重”档次处以10%的罚款，金额为98244.43元。目前涉事企业已缴纳罚款，并被要求在6月30日前向规划部门申请规划验收、补办手续。
在“得房率”竞赛中，部分开发商通过“偷面积”将套内实用面积大幅提高，市场上甚至出现得房率超过100%乃至140%的住宅。业内人士指出，类似做法还包括前期压缩户内面积，后期改造阳台、花池和飘窗，变相提高得房率，以此增强楼盘竞争力，但也埋下隐患。罚单最引人警惕之处在于，查处发生在规划验收环节。
力诚榕诚湾涉事楼栋于2023年取得建设工程规划许可证，报批阶段已过，却在验收时被发现违建。这打破了此前市场认为只要前期规划获批就难以再被追究的预期，意味着2023年11月以来扎堆涌现的新规、超新规项目，在尚未进入验收和交楼阶段时，都面临被倒查的风险。
此外，违建整改可能导致收楼时实测面积超出合同约定面积，购房者需补缴面积差额房款。有市场人士提醒，虽然罚款由开发商承担，但实测面积增加的风险最终可能转嫁给业主。经测算，此次受影响的438套单位，平均每户违规增加的面积仅约0.45平方米。装饰柱改建带来的面积增量相对有限，但若监管部门进一步追查假飘窗、零飘窗等改造手法，所涉面积将大幅攀升，处罚力度和对项目的影响也将明显加重。据了解，除力诚榕诚湾外，花地湾某改善盘和天河东某山景盘也已受到官方约谈或处罚，部分开发商甚至为旗下项目预留了罚款备用金。力诚榕诚湾作为首个被公开实锤的案例，预示着后续将有更多项目被纳入整治范围。
监管收紧早有预兆。2025年8月就已传出广州将出台新规严打“偷面积”的消息；今年3月的广州春季土地推介会上，规划部门明确把结构柱伪装等列为典型违规情形。事实上，2023年11月实施的《广州市建筑工程容积率计算办法》放宽了阳台和飘窗设计指标，高得房率产品大量涌现，但执行层面正通过高品质住宅建设意见进行纠偏，严防不规范设计与违规拆改。此次处罚对广州楼市“偷面积”灰色操作形成强力震慑，尤其验收环节倒查的做法，将倒逼开发商在高赠送与合规之间做出选择。