羊城晚报全媒体记者 马思泳
半个多月以来，广州“商贷转公积金贷款”相关话题在社交平台引起热议。
上月底，广州住房公积金管理中心修订并印发《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（以下简称《办法》）。《办法》发布后，不少市民想将房屋的商业贷款转为公积金贷款或组合贷款。一部分市民符合相应规则、正在等待具体施行；另有市民发现，自家房屋的评估价比购入价低，如要办理商转公贷款，需要提前将贷款差额还给银行。
办理商转公贷款本就是希望省些利息，为何还需先补一笔钱？记者走访了市民、银行、专家及相关部门。
有市民因需补差额放弃申请
商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称“商转公贷款”），是指缴存人申请将其在广州的商业银行尚未结清的商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）余额，全部或部分转为住房公积金个人住房贷款（以下简称“住房公积金贷款”）。
根据《办法》，商转公贷款额度按申请时广州市住房公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的80%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。如果房子评估价低于买入价，那原商业贷款余额与现可贷款额度之间可能存在差额，市民需要先把差额提前还给银行，才能办理商转公贷款。
欧女士（化名）于2022年在番禺区买房。《办法》发布后，她想办理商转公贷款，最终望而却步：“剩余商业贷款约52万元，银行评估后，房屋价值约53万元，比原购入价低。贷款额度是房屋估价的80%、约42万元，我需要先付10万元给银行。”她认为，房屋评估价需要有官方的统一渠道，目前的评估指标她感觉不是很清楚。
有市民因要补差额放弃申请，有市民则希望办理机构能加快脚步。杨小姐（化名）剩余约200万元商业贷款，《办法》印发后第一时间赶到银行希望办理。经银行初步评估，杨小姐的商转公贷款额度能覆盖剩余商业贷款，需要等广州住房公积金管理中心出新版合同。一段时间后，杨小姐再次询问银行，得到的答复是继续等待。“希望相关单位、银行机构等能尽快落实《办法》。”她表示。
专家指符合按揭贷款规则
记者以市民身份来到某广州住房公积金贷款承办机构银行，咨询商转公贷款事宜。银行如何评估房价？工作人员表示，银行会请第三方评估机构上门评估，也有可能参考中介机构的评估数据，建议先参考中介机构价格，心中有预估价后再考虑是否办理。
至于是否需要补差价问题，银行工作人员表示，重新评估房价后，（银行）将取房屋原购买价格与重新评估价中的较低者，再以该价格的80%计算房屋可贷款的额度：“不一定要补，要看银行重新评估（房屋）的价格。”
为何有市民需要补差额才能办理商转公贷款？广州市房地产行业协会专家委员会委员邓浩志认为，目前部分地区房价较最高点有差距，土地估值也出现下降现象。如果市民在高位买房，房屋作为抵押物估值下降，那么想办理商转公贷款时，可能确实需要补差额，即提前还贷款给银行。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，《办法》选取房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者，以80%计算房屋可贷款额度，这符合按揭贷款相关规则，也是差别化住房信贷政策的体现。
李宇嘉举例称，如果公积金中心、银行等机构以房屋价值的100%额度贷款给借款人，如果房价下行，就会出现贷款本息大于房价的情况，对于借款人来说，房子就成了“负资产”。这种情况下，借款人不还贷款的可能性增大，甚至可能留下房屋让银行收回，这可能对公积金中心、银行等造成风险隐患。
已较上个版本扩范围提额度
事实上，早在去年下半年，广州住房公积金管理中心就印发《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（穗公积金中心规字〔2025〕1号），正式实施商转公贷款。该政策实施以来，为承担商业住房贷款利息的家庭打开了降息通道，有效减轻利息负担。去年12月，中央经济工作会议提出了关于“深化住房公积金制度改革”的工作部署。此后，广州住房公积金管理中心启动了针对穗公积金中心规字〔2025〕1号的修订工作。
去年7月2日至7月11日，广州住房公积金管理中心向社会公开征求意见，收到群众提出的“适度放宽商业贷款期限”“适度放宽在我市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上时限要求”“建议可转组合贷款”“建议纳入非住房公积金银行的商业贷款”等多项建设性意见和建议。广州住房公积金管理中心对征集到的意见建议进行了全面梳理和逐条研究，结合资金结余情况，在修订中对约97%的意见建议予以吸收采纳，并对相关条款作出相应调整与完善，形成新修订的《办法》，于上月底印发。
据介绍，新修订的《办法》扩大商业贷款银行范围；放宽贷款类型、年限和公积金缴存时限要求；拓宽申请主体的所在地区范围和类型；去除“本市唯一住房”和公积金贷款使用次数的限制；取消原“贷款期限不得高于原商贷剩余期限”的限制；与现行住房公积金贷款政策衔接一致，如提高贷款额度上限，贷款额度从不超过购房总价款的“70%”提高至“80%”。
近日，记者带着市民提出的部分问题走访了广州住房公积金管理中心。该中心暂未回应相关问题。
[市民]
想省利息也想手头宽裕
我于2021年在黄埔区买房，目前剩余124万元贷款，想办理商转公贷款。但经估算后，可贷款额度未能覆盖剩余的商业贷款，要先支付43万元给银行才能办理商转公贷款。确实想省一点利息，但毕竟要留部分资金作为家庭抗风险的筹码，算了。
——广州市民 毛先生
[银行]
重视公积金贷款使用机会
目前，暂时只有申请条件、手续流程等相关文件，可以先看看是否符合条件，参考市场价，预估房屋目前价值，再考虑是否办理商转公贷款。另外，公积金贷款使用次数有限，如感觉不划算，可以先保留机会。
——某银行工作人员
[专家]
期待受惠面扩大至更多市民
《办法》符合按揭贷款相关规则，能帮助一部分市民缓解房贷利息压力。近几年来，广州公积金相关政策已在缴纳年限、贷款人年龄、利率下调等方面不断优化。后续是否有更利好的政策出现、将受惠面扩大至更多市民，需进一步等待。
——广州市房地产行业协会专家委员会委员 邓浩志