“‘商转公贷款’新政到底是给谁的福利？”半个多月以来，不少网友就广州“商转公贷款”新政在社交平台热议。
5月26日，广州住房公积金管理中心修订并印发《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（以下简称《办法》），全面放宽“商转公贷款”（商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款））准入条件。
《办法》发布后，有部分市民想将手中的商业贷款转为公积金贷款或组合贷款。然而，由于房价下降，有部分市民的房屋经评估后比购入价低，他们算了一笔账，发现若现可贷款额度未能覆盖原商业贷款余额，需要提前补钱给银行。
有银行职员建议，先参考市场价，预估房屋目前价值，再考虑办理“商转公贷款”。有专家表示，若市民在楼市高价时购房且还商业贷款时间不长，可能需要“补差额”。《办法》符合按揭贷款相关规则，能帮助一部分市民降低房贷利息压力，但能否惠及更多市民，需进一步等待相关政策。
《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》公布 图源：广州住房公积金管理中心规范性文件库截图
有市民因“补差额”而放弃申请
根据《办法》，商转公贷款额度按申请时我市住房公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的80%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。
如果房价下跌，房子评估价低于买入价，那原商业贷款余额与现可贷款额度之间可能存在“差额”，需要市民先提前还给银行，才能满足“商转公”的条件。如此一来，“补差额”成为市民办理“商转公贷款”的第一道坎。
“政策看得见，但办不了。”欧女士（化姓）于2022年在番禺区买房，《办法》发布后，她想办理“商转公贷款”，但再次望而却步：“剩余商业贷款约52万元，银行评估后，房屋价值约53万元，比原购入价低，房屋估价后的80%可贷额度是约42万元，那么我要先付约10万元给银行。”
欧女士表示：“目前房价降了，如果贷款额度按房屋评估价的80%计算，那么许多高价时期买房的人都没办法真正享受《办法》带来的民生福利。”此外，她认为房屋评估价没有官方的统一渠道，评估指标也不清楚。
位于广州市区的居民楼
相比欧女士要补约10万元的“差额”，毛先生（化姓）则要补数十万元。他于2021年在黄埔区买房，目前想把买房时贷款的124万元款办理“商转公贷款”。但房屋经估算后，毛先生的可贷款额度未能覆盖剩余的商业贷款，要先掏43万元还给银行才能办理“商转公贷款”。
“当时高价买房已掏空三个家庭积蓄，如果为了省一点利息，要先还43万元给银行，不实际。毕竟要留部分资金作为家庭抗风险的筹码。”毛先生无奈地说。
有市民因要“补差额”放弃申请，有市民则无需提前掏钱还款，但希望办理机构的脚步能跟上新政。杨小姐（化姓）剩余商业贷款约200万元，《办法》印发后她第一时间到银行办理，经银行初步评估，“商转公贷款”额度能覆盖剩余商业贷款。但被银行工作人员告知，要等广州住房公积金管理中心出新版合同。后续，她再询问银行，得到的答复是继续等。“希望相关单位、银行机构等能尽快落实《办法》，不要拖着不办。”她表示。
6月16日下午，记者走访广州住房公积金管理中心。次日，记者获悉，中心暂不方便回应相关问题。
市区的住宅楼宇
有银行职员建议先预估房屋价值
记者以市民身份走访某个广州住房公积金贷款承办机构银行，咨询银行工作人员是否需要先“补差额”。银行工作人员表示：“不一定要补，但要看银行重新评估房屋的价格。”
位于淘金路的银行机构
银行工作人员表示，重新评估房价后，取房屋原购买价格与重新评估价中的较低者，再以80%计算房屋可贷款的额度：“举一个比较极端的例子，房屋余下的商业贷款是400万元，房子经重新评估后是200多万元，但房屋贷款只能贷评估价后的80%，160多万元，那么就需要补大约240万元的差额。”
该工作人员提到，有些市民买房时房价处于高位，如果按目前《办法》申请“商转公贷款”，很有可能出现需要“补差额”的情况。
银行请谁来评估房价？工作人员表示，银行会请第三方评估机构上门评估，也有可能选中介机构的评估数据。建议先参考中介机构价格，心中有预估价后再考虑办理。
工作人员还提醒记者：“目前，暂时只有申请条件、手续流程等相关文件，先看一下是否符合办理条件。另外，公积金使用次数有限，如果发现‘商转公贷款’不划算，可以先省着机会。”
专家解释：
土地估值下降
符合按揭贷款规则
为何有市民需要“补差额”才能办理“商转公贷款”？广州市房地产行业协会专家委员会委员邓浩志认为，一方面受房价下降影响，目前土地估值也出现下降现象。另一方面，如果市民在2020年前后楼价高位时买房，房屋作为抵押物其估值下降，那么市民想办理“商转公贷款”时，可能需要“补差额”，即提前还贷款给银行。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，《办法》选取房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者，以80%计算房屋可贷款额度，是符合按揭贷款相关规则，也是差别化住房信贷政策的体现。
李宇嘉举例称，如果公积金中心、银行等机构以房屋价值的100%额度贷款给借款人，那么在房价下行之时，就会出现贷款本息大于房价的情况，对于借款人来说就是“负资产”。这种情况下，借款人不还贷款的可能性增大，甚至留下房屋让银行收回，这对公积金中心、银行等造成巨大的风险隐患。
在邓浩志看来，《办法》可以看作是“保民生、促消费”的经济政策，或许能帮助符合办理条件的市民降低房贷利息压力，将资金置换至生活其他方面的保障或消费。
邓浩志观察发现，近几年来，广州公积金在缴纳年限、贷款人年龄、利率下调等方面已经不断优化。后续是否有更利好的政策出现，受惠面扩大至更多市民，可能需要进一步等待。
新修订《办法》：
扩大部分业务范围
提高贷款额度上限
广州住房公积金管理中心
2025年8月，广州住房公积金管理中心曾发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》，2025年7月2日至7月11日，广州住房公积金管理中心就原《办法》向社会公开征求意见。征求意见期间，收到群众提出的“适度放宽商业贷款期限”“适度放宽在我市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上”“建议可转组合贷款”“建议纳入非住房公积金银行的商业贷款”等多项建设性意见和建议。
广州住房公积金管理中心对征集到的意见建议进行了全面梳理和逐条研究，结合资金结余情况，在本次修订中对约97%的意见建议予以吸收采纳，并对相关条款作出相应调整与完善，形成新修订的《办法》。
新修订的《办法》扩大商业贷款银行范围；放宽贷款类型、年限和公积金缴存时限要求；拓宽申请主体的所在地区范围和类型；去除“本市唯一住房”和公积金贷款使用次数的限制；取消原“贷款期限不得高于原商贷剩余期限”的限制；与现行住房公积金贷款政策衔接一致，如提高贷款额度上限，贷款额度从不超过购房总价款的“70%”提高至“80%”。
广州住房公积金管理中心曾发布政策解读（广州住房公积金管理中心政府信息公开网站截图）
来源 | 羊城晚报、羊城派、金羊网
记者 | 马思泳