羊城晚报记者 马思泳
近日，广州安居集团支持居民“卖旧买新”试点工作启动，以市场化方式收购总价在300万元以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅。居民须在二手住宅交易后180日内购买广州新房，否则将扣除旧房收购款的20%作为违约金。
该举措引发热议，不少广州市民在社交媒体晒出了自己在线上报名参加“卖旧买新”估价的页面截图。那么，“卖旧买新”究竟抵不抵？记者走访了市民、中介、专家，并就相关疑问咨询了广州安居集团“卖旧买新”试点工作相关人员。
不少市民线下咨询、线上报名
“卖旧买新”主要通过“穗安居”服务号线上报名，也针对不熟悉线上操作的市民开通了线下咨询、报名通道。近日，记者实地走访了位于广州世界贸易中心大厦的“卖旧买新”现场报名点，发现确有不少市民前来咨询。广州安居集团“卖旧买新”试点工作相关人员观察到，在“卖旧买新”信息发布首日，约有20组居民到线下咨询或登记，近两周平均每天都有15组居民前来咨询，多数是老年人。
现场，一对七旬夫妇表示，想将位于越秀区起义路附近、楼龄超40年、尚未加装电梯的“老破小”进行置换：“如果参与置换，希望选购靠近中心城区的新房，但价格较贵。对于退休人员来说，背负房贷不现实，希望政府给予房源置换优惠。”
线上也有不少市民发帖子交流。朱小姐（化名）持有一套位于海珠区江南西核心地段的35平方米二手房，她于2020年以130万元购入。该房屋距地铁站步行5分钟，原装电梯、小区管理且有花园，目前在租赁市场十分受欢迎。朱小姐的目标售价为130万元，如评估价低于该价格，她将继续持有并出租。朱小姐表示，“卖旧买新”要求居民在180日内购买新房，“买房是重大决策，希望能延长周期，对于是否有契税补贴、贷款利息补贴等优惠也希望明确”。
符合置换要求的居民在观望，而一些不符合置换要求的居民则羡慕不已。吴小姐家住海珠区东部，房屋楼龄近20年，小区配套不差，但生了孩子后老人在家照顾，两房一厅的房屋不够住。她表示，已在中介处挂牌售卖两年，效果并不理想：“希望‘卖旧买新’收储二手房条件能放宽，在地理范围、面积、总价等方面有所突破。”
政策有望分别利好一二手市场
“卖旧买新”是否会对环城高速内、70平方米以下的二手房市场产生明显影响？记者咨询了荔湾区北片、越秀区淘金一带的中介机构。
“不担心（以后）收不到二手房源。”主要负责荔湾区北片二手房交易的中介工作人员表示，荔湾区北片居民置换房屋一般会选择周边区域，大部分居民不会买距离核心城区较远的新房，毕竟他们已习惯在核心城区生活；负责越秀区淘金一带二手房交易的中介工作人员也表示，尚未感受到“卖旧买新”对市场的影响。她说：“越秀区二手房源优势在于有优质学位，在市场中不愁卖。无论二手房源条件如何，大部分都能流通交易。”
房地产专家认为，“卖旧买新”将畅通房源交易渠道，对广州楼市起到积极作用。
广州市房地产行业协会专家委员会委员邓浩志认为，“卖旧买新”实行后，或许会对环城高速内的二手房价格形成支撑，在一定程度上会使核心城区的小户型、低总价房源更稀缺，其价格可能优先企稳甚至反弹。另一方面，二手房的挂牌量可能减少，尤其是楼梯房、楼龄长等“有价无市”房源的挂牌量会降低。
邓浩志观察发现，持有“老破小”的居民购房预算大多有限，可能会在置换资金的基础上添加少量资金以购买新房。目前市场上新房大多超过70平方米，若要控制总价只能选择近郊，或将带动荔湾芳村、白云、黄埔、番禺等地一手房交易。
“‘卖旧买新’试点目的是促进流通，主要对持有‘老破小’的居民有利，很多家庭只能靠卖旧房来付新房首付。”广东省体制改革研究会执行会长、广州市房地产行业协会专家委员会副主任彭澎认为，二手房评估价预计与市场价相当，政策吸引点在于“立马成交”。他还表示，“卖旧买新”卖一套旧房即基本可以带来一套新房的销售量，该政策无疑是一手房销售的积极推手。
为“有价无市”房产提供置换渠道
市民也对“卖旧买新”存在一些疑问，例如，“卖旧买新”评估费用由谁支付？评估价是否就是成交价？180日内购置新房时间可能较紧，是否可以延长？对此，广州安居集团“卖旧买新”试点工作相关人员向羊城晚报记者作出独家解答。
相关人员表示，“卖旧买新”政策的初衷是解决民生居住问题，尤其是为持有“有价无市”二手房的居民提供一个置换渠道。日前就有90岁高龄的市民想置换正在居住的楼梯房，专门上门咨询置换事宜。对于这部分群体而言，“卖旧买新”既解决“卖不出去”的问题，也能省下中介费、评估费，还能申请最高3万元的政府补贴。
据介绍，安居集团不会单方面要求居民按照评估价格售卖旧房，收购价格由双方协商确认。在《二手住宅收购协议》签订之前，居民有权决定是否把二手房卖给安居集团，且无须承担相关责任和评估费用。此次试点报名截止期限为2026年12月31日，收购规模将结合实际报名情况动态调整。
关于卖旧后买新的期限方面，工作人员表示，“卖旧买新”试点工作要求居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅，并规定旧房收购款须全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保“专款专用”。如果居民未能在180个自然日内完成新建商品房买卖合同网签备案手续，收购主体有权从托管资金总额中扣除20%作为违约金，剩余款项作为二手住宅收购款依约支付给居民。建议居民在置换前，先选好心仪的新建商品住宅。
[市民]
将视评估价决定是否置换
坐等评估价！我们的房子位于越秀区，约40平方米，2020年为了小孩读书以200万元买的，目前用作出租。我们的目标售价是180万元，如评估价达到该目标价，将参与置换、选择近郊房子。如果孩子继续在核心区读书，可在学校周边租房。
——广州市民 冯先生
[专家]
建议试点成熟后放宽收储条件
“卖旧买新”试点成熟后可将收储房源的条件范围稍微放宽，让更多业主增加置换选择渠道。
——广州市房地产行业协会专家委员会委员 邓浩志
[安居集团]
将进行两次评估并协商确认收购价格
收购采用市场化方式，遵循“双方自愿”原则，是安居集团和居民之间的双向选择。将采用“两次评估＋协商确认”机制，开展第三方专业机构初次询价评估及复核评估，最终与换房人协商确定收购价格。参与评估的第三方专业机构由安居集团依法依规公开选聘。
——广州安居集团“卖旧买新”试点工作相关人员