文、图、视频/羊城晚报全媒体记者 马思泳
近两周，不少广州网友在社交平台晒出，报名“穗安居”估价二手房页面截图。这是广州“卖旧买新”试点工作启动以来，引起热议的焦点。
4月底出台的广州楼市“穗八条”，提到“鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅”。5月26日，广州再发布一系列配套实施细则，其中有广州安居集团启动支持居民“卖旧买新”试点工作，试行期至2026年12月31日，支持居民改善住房条件，畅通一、二手住宅置换链条。
“卖旧买新”按照“政府引导、市场运作、自愿参与”的原则，以市场化方式收购二手住宅。本次试点收购对象为总价在300万元以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。完成参与估价、协商确认、签订协议等程序后，居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。旧房收购款全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房。
负责广州安居集团“卖旧买新”试点工作相关人员表示，“卖旧买新”政策的初衷是解决民生居住问题，尤其是为持有“有价无市”的“老破小”居民提供置换渠道。专家认为，“卖旧买新”将对广州楼市起积极作用，畅通房源交易渠道，为居民打通资金。
现场：不少市民到报名点咨询
记者走访位于广州世界贸易中心大厦“卖旧买新”现场报名点，不少市民前来咨询。一对七旬夫妇想置换位于越秀区起义路附近、楼龄超40年、尚未加装电梯的“老破小”：“如果参与置换，希望选购靠近中心城区新房，但价格较贵，对于退休人员，背负房贷不实际，希望政府给予房源置换优惠。”
据了解，“卖旧买新”主要通过“穗安居”服务号线上报名。为方便不熟悉线上操作的长者，开通了线下咨询、报名通道。负责广州安居集团“卖旧买新”试点工作相关人员观察到，在“卖旧买新”发布首日，约有20组居民到线下咨询或登记，近两周，平均每天有15组居民前来咨询，多数是老年人。
在线上，有居民发布帖子，与网友交流。“坐等‘穗安居’评估价！”冯先生（化姓）在社交媒体发布了报名参与估价截图。他持有的二手房位于越秀区，约40平方米。2020年，他因小孩读书以200万元购入，目前房屋用作出租，他与家人另外租房居住。
冯先生对其持有的二手房售卖目标价为180万元：“如评估价达到该目标价，将参与置换。”对于购置新房，冯先生有初步计划：“可以选择近郊房子。如果孩子需要继续在核心区读书，可以在学校周边租房。”
朱小姐（化姓）持有一套2020年以130万元购入的二手房。该二手房约35平方米，位于海珠区江南西核心地段，距地铁站步行5分钟，原装电梯、小区管理且有花园，目前该房屋在租赁市场十分受欢迎。朱小姐对持有的二手房理想估价为130万元，如果低于该价格，她继续出租房屋。
“卖旧买新”要求居民在180日内购买新房，朱小姐认为：“买房是一个家庭的重大决策，希望能延长周期。对于房屋评估价费用、是否有契税补贴、贷款利息补贴等优惠，也尚未有具体明确。”
符合置换要求的居民在观望，而不符合置换要求的居民则羡慕不已。“希望‘卖旧买新’收储二手房条件能放宽，如地理范围扩大，面积、总价等方面有突破，为置换房屋的居民提供多一个渠道。”吴小姐现有房屋位于海珠区东部，楼龄近20年，小区配套不差。吴小姐生了孩子后，老人在家照顾，两房一厅的房屋不够住。吴小姐把房屋放在中介已两年，但效果并不理想。
中介：对二手房市场持乐观态度
“卖旧买新”是否会对环城高速内、70平方米以下的二手房市场产生明显影响？记者走访荔湾区北片、越秀区淘金一带。
“不担心收不到二手房源。”主要负责荔湾区北片二手房交易的中介工作人员表示，“卖旧买新”需要居民卖了二手房后，在180日内买新房，对普通居民而言，置换时间短。该工作人员还提到，荔湾北片居民置换房屋一般会选择回周边区域，大部分居民不会买距离核心城区较远的新房，毕竟他们生活已习惯在这里。
在越秀区淘金一带，聚集了一批学位房。负责该区域二手房交易的中介工作人员尚未感到“卖旧买新”对市场有影响。她介绍：“越秀区二手房源优势在于有优质学位，在市场中不愁卖。无论二手房源条件如何，大部分能流通交易。即使你买了一间很破的房子，日后置换也容易卖出。”
地产经济学家、广州市房地产行业协会专家委委员邓浩志认为，“卖旧买新”实行后，或许对环城高速内的二手房价格形成支撑：“核心城区二手房交易量大，250万元以内的二手房交易相对活跃，尤其是200万元以下的。2025年，200万元以下的二手房在广州楼市交易总量中占近60%。”
邓浩志认为，“卖旧买新”在一定程度上，会让位于核心城区的小户型、低总价房源更稀缺，其价格可能优先企稳，甚至可能反弹。另一方面，将减少二手房的挂牌量，尤其是降低楼梯房、楼龄大等“有价无市”房源的挂牌量。
安居集团：180天内须买新房、违约扣20%
在“卖旧买新”现场报名点，记者发现，如居民想置换旧房，需要填写《卖旧买新意向申报表》。该表“本人承诺”中提到，二手房源产权信息真实性、房屋权利限制问题处置、房屋现状和使用状态等内容，需要申报人对相关信息作出核实和承诺。
除了上述内容，居民仍有不少疑问，如“卖旧买新”评估价由谁支付？国企“收旧”是否会大规模缩小核心城区二手房资源？180日内购置新房时间太短，可以怎么做？对此，负责广州安居集团“卖旧买新”试点工作相关人员向羊城晚报记者作出独家解答。
相关人员表示，本次收购采用市场化方式，遵循“双方自愿”原则，是安居集团和居民之间的双向选择。采用“两次评估＋协商确认”机制，开展第三方专业机构初次询价评估及复核评估，最终与换房人协商确定收购价格。参与评估的第三方专业机构由安居集团依法依规公开选聘。
安居集团并非单方面要求居民一定要按照评估价格卖旧房，收购价格是双方协商确认。在《二手住宅收购协议》签订之前，居民有权决定是否把二手房卖给安居集团，且无须承担相关责任和评估费用。本次“卖旧买新”试点报名期限截至2026年12月31日，收购规模结合实际报名情况动态调整。
居民通过“卖旧买新”渠道置换二手房，其购买的新建商品住宅只要在广州市行政区域内即可。安居集团没有要求居民定向购买开发商楼盘，居民可以根据自身需求选购。目前，有居民提及希望推荐房源，安居集团正在联系相关行业协会。
安居集团将收储房源主要用于民生保障，用作保障性住房和人才公寓，重点服务新市民、青年人等群体的住房需求，以及城市自主更新项目的居民腾迁。发布“卖旧买新”试点工作并非要垄断环城高速内的二手房源，更多是为了让手中持有“有价无市”的二手房居民多一个置换渠道。比如有些老年居民目前居住的房屋无法加装电梯、楼距狭小，墙体破损严重，这些房屋放在市场上难以售卖。
据了解，有90岁高龄居民想置换正在居住的楼梯房，专门上门咨询置换事宜。“卖旧买新”对于这部分群体而言，既解决“卖不出去”的问题，也能省下中介费、评估费，还能申请最高3万元的政府补贴。安居集团提供“卖旧房”审核、评估、交易等服务。
“卖旧买新”试点工作要求居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅，并规定旧房收购款全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保“专款专用”。如果居民未能在180个自然日内完成新建商品房买卖合同网签备案手续，收购主体有权从托管资金总额扣除20%作为违约金，剩余款项作为二手住宅收购款依约支付给居民。为避免违反相关约定，建议居民在置换前，先选好心仪的新建商品住宅。
专家：对一手楼市会起积极作用
“‘卖旧买新’发布目的是促进流通，主要对持有‘老破小’居民有利，很多家庭只能靠卖旧房，才能付新房首付。”广东省体制改革研究会执行会长、广州市房地产行业协会专家委副主任彭澎认为，二手房评估价预计与市场价相当，该政策吸引点在于“立马成交”。彭澎还表示，“卖旧买新”卖一套旧房，可以带来一套新房的销售量，该政策无疑是一手房销售的积极推手。
邓浩志同样认为“卖旧买新”对广州楼市将形成利好态势：“为‘有价无市’房源提供交易出路，同时将刺激、带动一手房交易。”
邓浩志观察发现，持有“老破小”的居民，购房预算大都有限，他们有可能在“老破小”置换资金的基础上，再加小部分钱购买新房。目前市场上的新房最小面积已超70平方米，若要价格相对便宜，只能选择近郊。预计“卖旧买新”实施后，将带动收入有限、初次改善住房的居民参与置换；也将带动荔湾芳村、白云、黄埔、番禺等近郊一手房交易。
“卖旧买新”有哪些方面需要完善？
邓浩志建议，“卖旧买新”成熟后，希望将收储房源的条件范围稍微放宽，让更多业主多一个置换选择渠道。
彭澎认为，一方面，业主急于“卖旧”，安居集团要便捷化“收旧”，还要考虑旧房未来出路。另一方面，如果要政策真正地带动一手房销售，需要形成联动机制，让“买新”居民和“卖新”房企在安居集团见证下办理手续。若“卖旧买新”成熟运行，将大幅提升广州楼市成交量，毕竟居民换房需求大量存在。