日前在广州举办的2026观点年度论坛上，观点指数发布《卓越指数·2026房地产卓越表现报告》（以下简称“报告”）。报告指出，在房地产行业进入深度调整与模式转型的全新周期之际，轻资产代建已从房企的多元化补充业务，转变为穿越行业周期、实现稳健发展的核心赛道。
报告指出，当前，代建行业仍面临费率承压、竞争加剧、能力升级等多重挑战。但长期来看，随着政策的持续赋能、市场需求的不断迭代、企业能力的持续提升，代建行业的发展前景依旧广阔。
多维导向释放需求，城市更新成为代建增量核心来源
报告指出，2025年，国家宏观政策与地方实施细则协同发力，为代建行业注入长期增长动能。中央层面已明确了房地产发展新模式的核心方向，推动代建业务从传统住宅开发代建，向城市更新、老旧住房改造、保障性住房建设、产业园区配套等多领域延伸。
例如，因住房供给体系优化，保障性住房代建需求持续释放。代建企业凭借专业的规划设计、成本控制、工期管理能力，成为参与保障性住房建设的重要力量之一。而在城市更新进入精细化阶段，城市更新成为代建增量的核心来源。从“十四五”开始，全国297个地级以上城市和150多个县级市已全面开展城市体检工作，城中村改造、老旧小区更新成为重点任务。同时，房屋全生命周期的管理，也将激活老旧住房改造代建需求。
从地方层面看，2025年以来，湖南、内蒙古等省市先后发布投资项目代建制管理办法，2025年，廊坊、青岛、济南、中山三乡镇等多地进一步细化政策，形成“强制代建范围+激励机制+监督管理”的完整体系，推动代建行业向专业化、规范化转型。
2025年，代建企业新增签约项目面积显著分化，头部企业凭借品牌、资源与专业优势实现规模领跑但增速放缓，中部企业加速拓展，尾部企业增速较慢，甚至出现收缩。比如绿城管理，2025年以3535万平方米新签约规模位列行业第一，代建费用为93.5亿元，增长约0.5%。旭辉建管截至2025年年末，在管项目超270个、总建筑面积逾4200万平方米，全年新增项目79个，全年销售额突破100亿元，展现出强劲的经营韧性。远洋建管2025年新增项目82个，新签约规模超1500万平方米，新进入深圳、成都、长春、福州、重庆等一二线城市。
代建费普遍低于3%，住宅代建仍是重头业务
报告显示，2025年代建行业整体保持增长态势，但受宏观环境承压、市场竞争加剧等因素影响，呈现出规模分化显著、费率持续承压、布局聚焦核心的特点。当前代建费率普遍低于3%，较早期5%-6%的水平明显回落，各地通过分档计费、结余奖励等机制，保障代建企业合理收益，倒逼企业提升效率。
2025年，代建行业已从单一住宅代建向多业态协同发展转型，住宅（含保障房）、商业、工业、公共设施等细分赛道并行发展，其中公共设施代建、产业园区代建成为新的增长极。值得一提的是，住宅代建仍是代建行业的核心赛道，2025年，绿城管理、润地管理、金地管理、龙湖龙智造、招商建管、旭辉建管等企业获取了不少住宅代建项目，市场需求呈现“保障+改善”双轮驱动的特征。
观点指数认为，2025年，房地产行业风险出清进程加速，企业化债需求持续释放，推动金融机构手中沉淀大量亟待盘活的不良资产。未来两至三年内，不良资产代建领域业务规模将呈现快速增长态势，这一赛道不仅前景广阔且尚处于发展初期，具备显著的战略价值。
文、图 | 记者 陈玉霞