文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞
近期，广州老牌房企珠光集团因财务流动性压力及项目进展问题引发市场广泛关注，“合生创展拟接手珠光地产”的传闻更是持续发酵。
本周，羊城晚报记者从知情人士处独家获悉，珠光集团与合生创展的合作已进入实质性推进阶段，珠光旗下三大核心项目正以“代管代建代售”的模式移交；同时珠光集团正通过债务协商、项目回款等多重举措缓解资金困境。
合生代管核心项目，团队已进场
近期，有关珠光集团与合生创展的消息层出不穷，“合生创展拟合并珠光地产”“合生接管珠光集团”等频繁见诸网络。真相究竟如何？
羊城晚报记者本周从可靠信源了解到，珠光集团与合生创展的合作并非市场传言的“全盘收购、接手”，而是以“代管代建代售”为核心模式的业务协同，目前双方已完成多个重点项目的交接部署。其中，海珠区的沥滘村改造项目、天河区的珠光金融城壹号及白云区的珠光云山壹号等核心项目已签署合作协议，合生创展已派遣专业团队进场接管，营销线口正积极对项目所剩货量重新制定相关营销策略。
“目前合生的施工队、销售团队都已进场了，计划在这个月全面复工复产。相信在11月底或者12月初，三大项目都将以全新的面貌面向社会。”这位知情人士透露。
珠光与合生合作，追溯起缘由来也不奇怪。作为朱氏三兄弟中朱庆凇创办的企业珠光集团，与二哥朱孟依执掌的合生创展有着深厚的历史渊源，5年前珠光曾将广州黄埔区的火村改造项目部分权益转让给合生，获得30多亿元流动资金。不过，与此前火村项目交易不同，此次合作覆盖范围更广，涉及珠光旗下三大核心项目，更关键的是，此次合作性质不同，属于“代管代建代售”的合作模式，“珠光”的品牌依然在。
此前，沥滘旧改项目虽引入了“央字号”中信城开为村民和项目带来信心，“但实际上该公司并非带资入项目，导致未能解决项目资金问题，复建区建设曾一度停滞、村民临迁费也被迫拖欠。”该位知情人士还提到，珠光这两年都在积极引入国企和央企，希望能为项目纾困，但实际上也未能获得实质的资金支持，反而还支付给对方不少品牌管理费等费用。“既然都要努力解决问题，那么，找一个更为知根知底的合作方不是更好吗？兄弟企业合生创展也属于比较优质的民营企业，与他们合作，相信会有更好的效应。”从经营定位和发展布局看，珠光集团近年重点扎根广州、北京等一线城市，而合生创展也类似，重点布局了广州、北京和上海等地，虽然房地产行业进入深度调整期，但这些高能级城市里房企经营风险相对低一些；从经验和技术上看，合生创展发展已超30年，曾是国内第一家“百亿房企”（2004年销售额破百亿），是曾经的“华南五虎”之一，近年发展相对稳健，其在基建、商业、生活等领域经验丰富；同时，珠光和合生曾经也有过合作项目如南景园等，双方属于知彼知己。这些都使得双方合作更为水到渠成。
就合生创展层面来看，其今年业绩中报显示，截至2025年6月底，该公司总资产约为2567亿港元，流动资产总额约为1484亿港元，剔除合约负债后的资产负债率为57%，处于行业合理区间。此次合作接管的珠光上述三大项目，或位于广州城市新中轴、或位于广州国际金融城，均具有优越的地理位置，且定位都比较高，按行业内标准看，三者均可谓“优质资产”。业内认为，如果运营得当，三大项目也能成为资金“粮仓”。从合作方式看，双方合作更多的是依托家族协同优势，合生将以其项目运营能力盘活珠光存量资产，通过滚动开发缓解债务压力，而非直接注入大量资金。因此，这样的合作不会增加合生自身资金压力。
债务协商与项目回款并行，珠光资金短期压力仍存
引入合生创展合作，根本原因还在于珠光的资金压力。珠光集团是广州老牌房企，由朱氏三兄弟中的三弟朱庆凇于1996年创立，深耕广州城市更新领域，通过“旧改+房地产开发”模式运作，参与多个广州重点旧改项目，并在业内获得了“旧改专家”的口碑。然而，随着房地产行业进入深度调整期，一手房销售不畅，而手握多个回报周期长、投入大的旧改项目，沉重的资金压力更令珠光经营雪上加霜。作为珠光集团旗下的上市公司，和很多民营房企一样，债务偿还成为该公司必须面对的关键一环。中报显示，截至2025年中期，珠光控股总负债攀升至301亿港元，其中银行及其他借款约144.79亿港元，均须在一年内或按要求、第三年至第五年偿还。
频频出现在网络爆料栏的有关珠光集团拖欠员工工资、沥滘村和金融城壹号等项目延期交付等问题，也并非流言。有该企业员工向羊城晚报记者坦言，公司对一些普通员工的薪资发放已延迟一年多，部分高管的薪酬则拖欠了两年多。有些员工也会接受公司用房子来抵他们的薪酬。
面对如此压力，珠光集团也在不断寻求优化和解决途径。从集团官方公告可见，该集团已启动三项核心措施：一是积极开展债务协商，截至9月底，公司已与涉及超30亿港元未偿还贷款的贷款人达成沟通，对方同意暂不要求即时还款，同时控股股东承诺提供不少于12个月的财务支援；二是推进再融资进程，目前正与七名贷款人商讨现有借款的再融资方案，试图优化债务结构；三是加快项目回款。
“除了这些渠道外，珠光若能收回近年来在旧改项目上的投入成本、管理费和利息等，也可以有数十亿元的资金实现流动，以迅速扭转资金紧张局面，解决项目交付及员工欠薪等问题。”上述知情人士认为，近年珠光在广州和北京参与的多个旧改项目已移交给当地政府部门，其间还有可返还的资金沉淀。
业内人士指出，在房地产行业深度调整期，珠光通过家族协同寻求突破具有一定合理性。此次合作能否成功，关键在于合生能否有效盘活珠光的优质存量资产，实现现金流的良性循环。对于珠光而言，短期需优先解决债务偿付与民生遗留问题，长期则需借助合作契机优化经营模式，重塑市场信心。