广州旧村改造出新规 复建住宅按照“栋”和“户”核定

广州旧村改造出新规 复建住宅按照“栋”和“户”核定

　　■制图/廖木兴

广州旧村改造出新规

调整了临迁费用年限,提高了复建住宅的装修标准

广州城市更新又出新招。

昨日,记者从广州市城市更新局获悉,《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》(下称《办法》)已经广州市人民政府法制办公室审查通过并印发实施;《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》(下称《意见》)经市政府常务会议审议通过,近日将印发实施。新通过的《办法》和《意见》对广州旧村改造成本计算和旧村改造类项目合作企业做出了规定。

■新快报记者 陈彤

村民如何补偿?按照“栋”和“户”核定

据介绍,结合旧村庄全面改造过程中遇到的新情况、新问题,广州市城市更新局对原《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》进行了部分内容修改,在不突破规划建筑总量的情况下,旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

首先,以“栋”的方式核定的,住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数,或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍,并以不超过10%的比例上浮后核定。

其次,以“户”的方式核定的,住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

据介绍,以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。

安置住宅复建改造

部分情况不计入改造成本

据了解,《办法》内容涵盖了旧村庄全面改造过程中成本核算时所包含的前期费用、临迁费、拆运费、复建费等等,明确划定了具体的适用范围,也规定了各项费用的核定方式和计费方法。

根据《办法》,旧村改造范围内的合法住宅建筑与2007年6月30日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量不超过核定复建总量的,准予按照1∶1复建,并计入改造成本;其与复建总量差额可作为安置住宅权益面积予以复建,权益面积建安费用由村民自筹,不计入改造成本。此外,旧村改造范围内的、2007年6月30日后建成的违法建筑,亦不计入改造成本。

村民户籍证明应取得当地公安机关确认,其中用于核算住宅权益建筑面积的村民户数应由区按“户”的条件审核确认。

核算办法“新”在哪里

增加污染场地土壤修复专项费用

新快报记者了解到,《办法》涵盖了旧村庄全面改造过程中成本核算时所包含的前期费用、临迁费、拆运费、复建费等等,明确划定了具体的适用范围,也规定了各项费用的核定方式和计费方法。与原《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》相比,本次新通过的《办法》做出了相关调增。

一是调整了临迁费用年限。与《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)中的相关规定保持一致,将临迁费用的核算修改为:“整体实施改造、一次性搬迁的,按5年临迁时间核算临迁费用;分期实施改造、分步搬迁的,按4年临迁时间核算临迁费用。”

二是调整了复建费用的单价。根据市建设工程造价管理站公布的最新参考造价和安置回迁居民的需求,适当提高了复建住宅的装修标准,调整了相关建设费用的单价。同时,为适应在旧村庄改造中复建房屋结构和功能的多样性,单价中对是否包含地下室、电梯和中央空调作了明确的区分。

三是按照广州市政府发布的相关文件新增了“场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复”的专项费用。

企业如何参与旧村改造?

村集体表决通过后 还须考略产业、环保因素

近日《意见》审议通过,其对合作企业以及合作意向企业的选择条件、程序、监管、新旧政策衔接等进行了明确。

据了解,为确保合作企业具备旧村改造能力,《意见》从企业信誉、注册资本规定企业资格条件,《意见》要求村集体经济组织通过政府公共交易平台选择合作企业。此外,《意见》明确了区城市更新部门、区政府、市城市更新局的管理职责,以及公示公开的方式、时间,以便于社会监督。

针对实际操作中存在的企业提前介入旧村改造的行为,《意见》提出规范措施。资格上,合作意向企业应符合合作企业的资格条件;程序上,引入合作意向企业经村集体经济组织成员代表大会表决通过后才能启动,合作意向协议还须考略产业、环保等因素,经镇人民政府(街道办事处)会同区城市更新部门把关后,再由村集体经济组织表决、公示。《意见》从行政指导的角度,鼓励村集体经济组织与企业约定履约金。

广州旧村改造“进度表”

去年底已批复 旧村项目42个

新快报记者了解到,截至2017年11月底,广州市已批复旧村改造项目42个、面积19.28平方公里。其中,猎德、杨箕等8个村已完工,横沙、潭村等17个村正在建设。

正在改造的城中村项目主要集中在黄埔区、天河区、荔湾区等。荔湾区大坦沙更新改造项目涉及的3个城中村改造均已有所动作,其中,西郊村复建集体物业工程全面启动,第一期17.5万平方米的商业大楼已建成并开始招商,第二期复建物业也正在建设,预计可在2019年投入使用;第三期复建物业正在办理规划用地报批手续,预计在2020年投入使用。

黄埔区横沙村改造项目一期,除融资商业办公楼已封顶、计划年内验收外,其余部分已于2015~2016年期间陆续投入使用;项目二期工程已全面开工建设。此外,位于茅岗路以西的茅岗村改造首批复建安置房于去年3月破土动工,预计2019年完工。

棠下新墟改造项目位于天河区的广州国际金融城起步区,复建安置区规划总建筑面积60万平方米,其中,住宅22万平方米,商业38万平方米。复建区配套建设大量公共绿地以及近万平方米的公共服务设施;目前正在全面推进该项目的复建安置房建设工作。