怎么办？二手房已过户，卖家以银行放款慢要起诉我……

怎么办？二手房已过户，卖家以银行放款慢要起诉我……

　　律师说，最近这种案件“一抓一大把”

　　文/图 羊城派记者 詹青

　　有一种委屈，叫做大家都好委屈。

　　最近由于银行变脸快，因放款问题而导致的纠纷越来越多。

　　比如下面这位老兄就很抓狂。

　　今年1月份看中房子。

　　2月份，转给卖家首付款，完成过户，当时卖家就交了房给买家。

　　本以为银行会很快放款，谁知道直至今日尚未放完尾款。

　　由于是在2018年2月份申请的贷款，当时只需要基准上浮5%，卖家不停地劝买家要接受上浮10%或者15%，这样银行会放款快，但是上浮更多，意味着造成了额外的损失，买家自然是不肯接受的。

　　于是一直僵持。

　　现在卖家准备起诉买家收回房屋，但合同中没有约定银行放款时间（中介合同一般都不会约定）。

　　想问卖家迟迟收不到尾款，是不是可以打官司，这样的官司可能赢吗？

最近因为贷款原因拖慢交易的案件简直是一抓一大把

　　这种纠纷是最近很典型的，拿律师的话说，“简直一抓一大把”。究竟怎么判，要看案情具体分析，有胜诉也有败诉的。不过……更有意思的是，看评论的围观群众分为两拨，吵得十分热闹：

　　正方，为买家叫屈：

　　A：让他告去，这又不是买方的问题，有本事去告银行啊！

　　B：站着说话不腰疼，上浮10%利率，分分钟就是十多万，这钱谁出！

　　C：耗着，看谁扛得过谁，反正合同又没有约定时间。

反方，为卖家叫冤：

　　A：惨重教训，没收到尾款千万不能交楼！

　　B：这个交易里面，买家的需求就是得到房子的所有权和使用权，这个需求卖家都履约了。那么卖家的需求是早日收到房款。这个交易里面，卖家已经完全履行自己的义务，从道理上，你是不是应该想尽一切办法早日履行自己的义务？难道你可以继续拖，一句银行不放款我百事不理？

　　C：买家你有没有想过还有一种情况，就是现在利率其实还是在上浮的，在上浮中，首套房保守是上浮15%，有可能上浮20%，你现在上浮10%都不愿意接受，等到了上浮到20%的时候怎么办？你就拖死卖家了？

买楼真不容易

　　律师说法：

　　广东金桥百信律师事务所谢秋律师认为：

　　一般来说，如果没有特殊约定，在买家已经配合办理了全部手续之后，银行的放款时间是买家无法决定的，因此也很少会约定买家要承担的责任，不过，很多卖家就会约定，收齐全款再交房。

　　卖家因为银行放款慢追责，一般在两种情况下才会得到法院的支持。

　　一是买家本身存在过错，比如提交的资料有问题；

　　二是在合同或者别的书面文件里明确约定，超过一定时间银行没有放款，由买家承担一定的补偿责任。

　　如果既没有过错责任，也没有事先约定，卖家直接起诉的话，谢秋律师认为，这是依据不足的。

几乎很少有合同会约定银行按揭尾款放款时间，这就让纠纷更加白热化了

　　但是买家是不是也可以拒不接受银行上浮利率，一直拖着呢？

　　这也不是的。

　　律师认为：假如银行明确提出必须上浮利率，否则不贷款给买家，这个时候买家仍然拒绝，则将会承当违约责任。

　　因为，违约责任的成立不以过错为要件，买家以自己无错为由拒绝承担责任的说法不符合合同法。

　　假如买家拒不接受银行的上浮利率要求而导致不能放款，卖家是可以主张买家违约并要求对方支付违约金的。

在合同中，房屋买卖合同的当事人双方是买房人和卖房人，银行只是第三方

　　说起来弯弯绕绕地不知道读者是否已经看清楚，其实翻译过来很简单：

　　1、卖家这个时候告买家没有依据，因为买家没有过错。

　　因为银行也没说不放款给买家啊，你合同又没约定银行放款时间，更惨的是，你又交房了，所以卖家只能一个字——等；

　　2、假如银行明确表示必须上浮利率，你不接受我就不放款了，这个时候如果买家仍然不接受，买家就有违约责任了，卖家便可以去告买家——快给我钱。

　　然而，说到底，走法律程序还是最后一招，因为从立案到开庭，至少也要一年，而到头来，很大概率上还会让你们庭外和解。

都说现在利率升高、放款慢，受影响最大的是买房人。

　　但是事实上，市场是一个整体，他买你的，你买别人的，别人也买别人的，一环扣一环。

　　这种“卖一买一”的连环案非常多，你这一环尾款收不到，可能卖家准备买的下一手房子也泡汤了，所以卖家才会如此焦灼，不得不用“上法庭”这最后一招了。

　　因此，纠纷的发生非常可以理解。

　　一般来说，二手交易合同没有确实很少会约定尾款交付时间，但是银行的贷款合同里面，也一样没有明确放款时间。

　　如此一来，很容易成为“踢皮球”的事件——看谁扛得过谁。有时间的、无赖的，通常便占了上风。

　　那么，该怎么避免纠纷呢？

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　　业内人士建议：

　　1、按照时下的贷款形式，5%的上浮利率是不太可能获取贷款的，尽管银行尚未回绝，但是预计再拖半年都有可能，所以，买家让步还是有必要的。

　　2、走法律程序是下下策，毕竟折腾了大家时间，花费了律师费，最后打一场100%判庭外和解的官司有点劳民伤财。

　　3、建议可以商量等待补偿措施，例如5月开始每延期一个月支付1-2万元；找中介和按揭公司紧密跟进，接受10%的上浮利率，争取尽快放款。

　　4、而对于卖家来说，收到尾款再交楼是当下非常形势下，必须写入合同的要约，否则如上文卖家，手头毫无“渣拿”，如果遇到赖皮的，拖字诀的，那真是无计可施了。

　　来源｜羊城派

　　责编｜詹青