黄埔楼价被低估？180万买电梯三房

黄埔楼价被低估？180万买电梯三房

　　首付50多万元就能轻松上车

　　200万元总价在哪里可以买电梯三房单位？现在，我们把目光锁定在长期被楼市冷落的开发区板块。

　　有“黑历史”的开发区能买吗？

　　广州经济技术开发区，成立于1984年，来头不小，是当初国务院批准的首批14个国家级开发区之一，包括了西区、东区、永和经济区和科学城4个板块。

　　虽然，这些年发展最猛、楼市最旺的是科学城，但去年纳入广州第二CBD范围的是西区。然而，开发区的西区和东区，在广州买家的印象是“备胎中的备胎”。

　　为什么开发区房子被冷落？主要是以下三点“黑历史”。

　　1.受规划定位影响，板块内以工厂为主，存在一定空气污染；

　　2.周边码头货车多，导致部分地段路况差，灰尘多，噪音大；

　　3.片区整体规模不大，又被主干道切割，没有大型的居住区。

　　开发区房子现在还能买吗？幸好还有两个好硬件：

　　1.学位

　　目前黄埔共有10所省一级小学，其中，有4所在开发区，分别是沙步小学、开发区一小、开发区二小和同仁小学（民办）。由于开发区房价较低，这里的省一级学区房可以说在广州算是性价比较高的。

　　开发区省一级公立小学招生范围

　　2.地铁

　　去年年底，地铁13号线通车，其中南海神庙站、夏园站和南岗站均位于开发区板块。而已批准动工的5号线东延线几乎就是开发区专线。据已确定的站点，未来在开发区设有庙头路站、夏园站、保盈大道站、广州开发区站和黄埔客运港站。

　　其中，夏园站可与13号线换乘，黄埔客运港站未来可与8号线支线换乘。直接改善开发区往返广州核心区的交通问题。加上广州第二CBD的规划，未来开发区的基础配套还会不断完善。

　　已通车的13号线

已批准动工的5号线东延段

开发区买房哪里是洼地？

　　如果能接受开发区的环境、又认可未来板块有逆袭机会，那就来看看目前这里的一二手的行情吧：

　　开发区一二手主力楼盘分布图

　　开发区分为西区和东区，基本可以开发大道为界，靠近13号线夏园站为西区，靠近南岗站为东区。

　　开发区西区：

　　新房首付180万元，二手业主不放盘

　　近5年，开发区西区只出现过3个新楼盘，分别是水韵翔庭、美悦湾和宝夏花园，规模不大，开发商也没什么名气，主要是靠低价取胜。

　　其中，水韵翔庭已售罄，美悦湾还有部分两房、三房待售，值得注意的是，2016年底，这个盘才卖1万元/㎡，几乎是全黄埔最低价。但去年年底，美悦湾突然宣布封盘不卖，估计是想等房价涨起来再推。

宝夏花园在售2期物业

　　而在同板块的宝夏花园，最近推出2期三房新货，价格与1期相比已经翻倍，直奔“3万字头”，首付要180万元。楼盘靠近地铁13号线夏园站，步行约需8分钟，1期已有1栋物业交楼。近期推出的新货楼高23层，两梯四户，为92和99㎡三房，预计明年6月交楼，带装修均价2.8万-2.9万元/㎡，总价270-元280万。带南湾小学学位，从现场销控表看，拿到预售证的单位只剩下20多套，基本是6楼以下和20楼以上单位。

　　目前，整个开发区西区，基本没有二手房源放盘。如果是电梯楼，上述三盘都没满两年；如果是楼梯楼，多为以前单位宿舍，学位较好，但不少业主都在等5号线东延段通车，暂时还不舍得卖。

不少年轻人都比较喜欢复式产品 图/邓伟东

　　开发区东区：

　　一手首付130万元起，主打复式产品

　　近年来，开发区东区虽然新货不多，但几乎都是市场热盘。第一个到东区“开荒”的是佳兆业城市广场，其6米层高的复式产品令人印象深刻，此后，与其相隔数百米的万科尚城也做了类似户型。和这两个盘隔着丹水坑风景区的富力悦禧则主打刚需产品，目前只剩尾货。

　　佳兆业城市广场目前在售平层83㎡三房，均价2.7万元/㎡；91-130㎡复式层高6米，均价3万-3.3万元/㎡。售价最低的是83㎡三房单位，总价230万元左右，但首付要130万元。

　　万科尚城在售88-98㎡复式，层高5.6米，均价3.3万元/㎡，首付180万元。而富力悦禧目前的99㎡三房尾货均价2.4万元/㎡，首付130万元。

　　180万元买电梯三房，首付60万元任挑

　　200万元预算想买开发区东区新房已经没戏，而且首付门槛较高，你可转战二手市场。目前，开发区东区主要有5个电梯小区，分别是位于13号线南岗站地铁上盖的富域尚品居，位于佳兆业城市广场对面的宏康东筑、宏康花园、宏康和园和东澳广场。

　　总价180万元就能买电梯三房单位，而且银行评估价可以去到成交价，首付3成50多万元就能轻松上车！

　　这5个盘中，富域尚品居是地铁上盖，价格最高，92㎡南向电梯三房，放盘价265万元。相比之下，宏康东筑的性价比较高，92㎡南向电梯三房，两梯六户，放盘价200万元，由于靠大马路，比宏康花园和宏康和园噪音影响较大，但92㎡三房是南向望园林单位，比83㎡北向两房单位安静，目前两房报价是185万元左右。宏康花园93㎡电梯三房有北向和南向两种户型，北向总价210万元，南向的要贵15万元。

宏康东筑约有十年楼龄

　　上述几个小区规模都不大，但沿街都有底商超市，基本可以满足日常所需，对应的学位是东区小学，每天有校车到小区接送。

　　东澳广场的情况比较特殊，它是综合体项目，1-3层为商业，4层以上为住宅，70年产权，目前有一套80㎡电梯单位放盘，两房已改为三房，西北向，报价180万元，缺点是小区一字排开，没有园林，但胜在便宜，是板块内目前价格较低的电梯三房单位。

　　如果还想更省钱，与佳兆业城市广场一路之隔是海伦堡花园，但这个小区属增城新塘地界，不限购。目前有91㎡三房带主套单位放售，南向，总价188万元；而83㎡两房带主套单位总价170万-180万元。小区规模较大，共80多栋物业，配套有幼儿园和小学，户型设计有棱角。

海伦堡花园91㎡三房带主套户型图

　　以上几个二手小区楼龄都在10年左右，除海伦堡花园需要公车接驳，其他几个小区到13号线南岗站步行时间约15分钟。有地产经纪表示，目前板块内电梯楼成交单价2万元出头，相比卖1.8万-2万元/㎡的楼梯楼，电梯楼更划算。现在老黄埔带省一级学校学位的楼梯楼，几十年楼龄都卖2.5万元/㎡。

　　来源｜关爱买房公会

　　题图｜视觉中国

　　责编｜邓伟东