筹备组成员不能竞选业委会？珠海物业条例实施细则听证会内容引热议

筹备组成员不能竞选业委会？珠海物业条例实施细则听证会内容引热议

珠海一小区的公告栏

文/图 金羊网记者黄珏

筹备组成员不能竞选业委会？开发商不能直接参与物业管理？“楼长制”将如何执行？5月22日，珠海市住规建局就《珠海经济特区物业管理条例实施细则》举行了听证会，21名听证参加人各抒己见，不少细节内容引发现场热议。

筹备组会否“动机不纯”？

今年3月15日，《珠海经济特区物业管理条例》正式实施。但条例如何落地执行？在昨天的听证会上，小区业主代表们提出不少看法。“相比周边地区，珠海的物业管理水平落后不少。”一位物业服务企业代表坦言，十几年前珠海的物业行业可谓“欣欣向荣”，一度成不少城市学习的典范，但因各种原因行业多年停滞没有进步，“新的条例出来之后，珠海的物业管理领域或有新的期待。”

在实施细则中提出，业委会成立之前，需设立筹备组，但筹备组成员不得成为业委会候选人。有业主提出，这在不少小区可能很难实现，因为筹备组的成员是小区内少有的活动积极分子，在业委会筹备期耗费心血、时间，却不能竞选业委会成员，这一点“很难理解”。但珠海市住规建局相关负责人分析说，从多年来珠海成立业委会的案例来看，真正希望为小区做实事的业委会并不多，筹备组和业委会的候选人分开管理，有利于让更多业主参与小区事务，也一定程度防范“动机不纯”现象的发生。

两个三分之二难以实现？

决定对全体共有的物业进行维修的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占全体业主人数三分之二以上的业主同意。珠海一物业管理公司代表说，对共有设施进行改造，或新增设施，如电梯等设施，存在分摊费用问题的，由三分之二的业主来决定“是可行的”，但如果物业维修也要三分之二业主同意“有点困难”，如正常的设施坏了，还要等三分之二的业主来表决，很可能会耽误使用，对维修过程也有所局限。

比如漏水，如果单是低层建筑的顶楼房屋漏水要收集三分之二业主同意还比较容易,毕竟户数比较少。但是如果是一些小区公共部位的维修想要征求全体业主的三分之二，并且房屋面积也得超过三分之二同意则是非常难的。但并不只珠海，广东省相关法规均是如此规划，珠海市住规建局相关负责人回应称，该条款是根据“上位法”的要求，正常使用维修资金,物管或相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用建议及维修方案，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主，且占总人数三分之二以上的业主签名同意后可使用。

“楼长制”将如何执行？

无论是召开业主大会还是成立业委会，最难的是如何快速获得有效票数。在新的条例中特别提出，业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。需要投票表决的，业主填写书面意见后，由业主代表在投票时代为提交。

“对于大型小区来说，要召开业主大会，不要说难凑齐人，人齐了也没地方站。”华南名宇的业主代表介绍，其所在小区是珠海主城区占地面积最大的小区之一，共有2900多户。这位代表说，楼长制度听起来不错，但具体的操作还不清晰。细则提出，楼长代表的房号、姓名、联系方式及其代表业主的房号、姓名在物业管理区域内进行公示，但需要通过什么程序来选出呢？对于大型小区来说，业委会加上楼长开会，便是业主大会的新形式，但也有业委会成员说，已经有那么多委员了，楼长是不是有必要呢？

有业主代表建议，关于楼长制应有更明确的内容，希望业主们可以拿着细则，按照流程指引来操作，解决业主大会召开难的问题。

珠海市住规建局相关负责人表示，在听证会之后，相关部门还会根据听证会上收集的意见，进行再分析整理，酌情对细则的内容进行修订，再通过人大和法制部门的讨论通过之后，才到真正实施之日。