旧楼装电梯要破局，光讲“街坊情”还不够

旧楼装电梯要破局，光讲“街坊情”还不够

文/金羊网记者何伟杰

本月初，羊城晚报报道了荔湾区周门地区一栋老旧楼宇，其加装电梯不仅得到全体居民的同意，底层业主还主动帮忙加快电梯包装进度，堪称目前广州电梯加装案例中的“一股清流”。在各区政府的大力补贴下，广州越来越多旧楼宇成功装上了电梯。记者观察发现，在诸多成功案例中，邻里关系和谐成为了高低层最终意见统一的关键因素。然而，对于目前仍然处于拉锯状态的大部分旧楼宇，仅靠“街坊情”仍难以破局。

邻里和睦成旧楼加装电梯”破冰“利器

2017年10月份，周门街18号大楼开始酝酿电梯加装。电梯的费用由三楼到九楼的住户按比例承担，一二楼不用出钱。由于加装电梯不可避免对1、2楼造成影响，大楼的居民经商议后，决定除了加装电梯之外，还对整栋大楼的内饰、水管以及户外的花基等等配套设施进行自行“微改造”，大楼翻新所需要的费用不需要一、二楼住户承担。

邻里之间的互相理解，让低层住户对加装电梯一事展现出了极大程度的理解和包容。为了提高电梯报装效率，住在二楼的梁伯还主动借出了自家房产证复印件。梁伯事后向记者坦言，即便加装电梯对自家有一定影响，但考虑到高层爬楼梯确实辛苦，邻居之间住了那么长时间，还是应该多支持。

随着广州市各区政府对旧楼加装电梯的大力支持，像上述老楼如此“同声同气”地成功加装电梯的案例越来越多。荔湾区彩虹街荔华楼便是另一个范例。该楼不仅在100%业主同意的基础下成功加装上了电梯，而且居民为庆祝电梯加装每年春节前后都在楼下大摆筵席庆祝，邻里关系相当融洽。

电梯加装后邻里关系反而更加和睦，到底是怎么做到的？该大楼居民梁伟元曾表示，他们多次“不厌其烦”地去跟反对的业主做工作，“动之以情晓之以理”。经过多次沟通后，大楼的很多居民从彼此不认识到如今团结在一起，即便是当初持反对意见的业主，不仅没有因为加装电梯这件事而导致双方事后“面阻阻”，反而是彼此关系更亲。

成功加装电梯的旧楼宇往往有“利好”因素

在众多电梯加装成功的“范例“当中，邻里关系似乎成为了这些楼宇电梯加装最终得以“破冰”的关键因素。

以上述荔华楼为例，该楼加装电梯有“利好”的客观因素，就是该大楼一、二楼是单位物业，居民楼是从三楼开始的。由于三楼的居民对电梯也有需求，所以住户之间的协商工作比较容易开展。

记者留意到，目前成功加装电梯的旧楼宇中，有相当一部分楼宇的一、二楼往往是政府或企业单位的办公用地，在当地政府的介入下，比较好沟通。至于三楼以上的居民，电梯加装后虽然可能会对各自楼层单元带来不同程度的遮挡，但随着楼层增高，居民对电梯的需求也会增大，而且即便是三楼，装了电梯后楼价也会有不少提升。因此，撇除邻里关系和睦这一层因素之后，居民在利益诉求上存在一致性，所以意见也比较容易统一。“你手中有别人需要的东西，那才好跟人家去谈判，如果对低层来说都是弊端，确实很难谈。”一位在荔湾区某旧楼宇组织牵头电梯加装的居民坦言。

邻里关系虽是利器，但并非一日能养成

无可否认，邻里关系确实是破解电梯加装高低层纠纷的一件“利器”。看完本报报道的上述荔湾两栋旧楼宇的范例后，海珠区一旧楼低层居民魏女士也坦言，如果有如此关系融洽的邻里氛围，她或许不会对电梯加装过于抵触。毕竟俗语有言：“百金买屋，千金买邻”。

但这种和睦的邻里关系往往是通过多年慢慢养成的，如今很多商品房几经转手，一番轮换住进来的更多是互不相识的面孔，要培养邻里关系并不容易。魏女士对此深有体会，她坦言，几年来大楼的很多住户已经换了几手，虽然上下楼梯碰到都会打招呼，但彼此只是出于礼貌，远谈不上关系融洽。所以，当听闻小区要搞电梯加装，她从心底里并不愿意。

目前，低层住户对电梯加装的态度主要分几类。第一类就像上述周门街18号的低层业主那样，非常支持。但这类依然是少数。也有一类低层住户本身对电梯加装并不抵触，但由于高层过于强势，导致他们反应强烈。海珠区江南中街一旧楼此前酝酿电梯加装，家住一楼的李阿姨说，今年1月份，有施工队突然在现场开始施工，甚至还没跟他们打过招呼。她和其它反对户多次阻止，后来在居委会的介入下，施工队才停下来。让李阿姨不满的是，高层方面认为只要大楼“双三分之二”业主同意，反对的业主便无权干涉。

“千万不要觉得过了双三分之二，就可以强硬开干。”周门街18号大楼一位居民事后总结经验，他之前就听说过很多类似的案例，高层以为征求三分之二业主的同意便”成竹在胸“，跟低层住户的关系弄得很僵。结果规划部门最终要求需反对业主的同意，电梯加装最终陷入了僵局。

低层：电梯加装所导致房价贬值需纳入补偿考量

还有一类低层业主觉得，电梯加装后不但影响房子的通风、采光，关键是会导致房价贬值。如果同意电梯加装，需要得到额外的经济补偿。问题是补偿的幅度要多大？荔湾区逢源街一加装旧楼成功加装电梯的牵头人潘先生表示，电梯加装，低层业主确实需要得到一定的补偿。他认为，每户补偿几万块钱是一个比较合理的标准。

但有低层住户则表示，电梯加装后，高层升值低层贬值，如果按照供求关系这个角度去思考，低层损失难以估量。越秀区东华东路一旧楼加装此前也陷入纠纷。高层表示愿意每户赔偿一两万元。但低层认为，一旦加装电梯，高层升值，底层贬值，他们的损失是长远的，远不是一两万能解决。

某中介公司地产研究院院长周峰表示，加装电梯后，7-9层的单位基本都能增值30%，而低层增值幅度小，高层和低层的房价可能出现逆转。“打个比方，现在在售的8楼的单价有可能升到5.2万元/平方米，2楼的这一套，升幅会窄一些，但也可以去到4.9-5万元/平方米。”周峰说，“当然，这样一来，高层和低层的房价因为加装了电梯，就会产生逆转。”而且电梯加装前后，即便通风和采光没有大影响，1楼房价也很难升值了。

旧楼装电梯，高低层应理性协商相互让利

推进旧楼加装电梯，除了强调和谐的邻里关系之外，还需要双方理性协商，相互让利。一直持续关注此问题的资深媒体评论员彭晓芸表示，业主们当初购买房屋时，没有电梯是一个既定事实，无论成交价还是居住预期，都没有包括电梯对不同楼层的不同价值，因此，加装电梯相当于变更游戏规则，电梯作为一个重大变量，引起住户强烈的反应完全正常。

她认为，在电梯加装时，需要对大楼不同住户的相邻权进行认定和处置，然后由居民根据自己的实际情况自行协商，等所有住户达成统一意见后再动工。事实上，在日本、德国等发达国家，相邻关系的相关法律条款已经较为完善。例如德国有“特别牺牲补偿金制度”，该制度认为相邻关系中不动产所有权受限制的一方付出了私法上的“强制牺牲”，为了补偿这种为“优势利益”(诸如加装电梯可能被认定为是“优势利益”)作出妥协的“牺牲”，法律上要求相邻关系中一方当事人向另一方当事人支付补偿金。另外，日本推出了“日照妨害”制度，“日照妨害”指由于土地利用的先后关系、后加建筑可能对既有物产及其所有者造成日照权(采光权)的侵害，日本的法律主张对“日照妨害”进行程度的评估，并形成事前救济和事后救济两种相关处理方式，具体包括请求除去侵害、请求禁止侵害以及请求损害赔偿三种。

周门街18号的居民认为，其实对低层的”让利“有很多种形式，不仅仅只有货币补偿一条路。“我们不强调金钱补偿。”该大楼住户郑先生表示，“但我们从改善大楼环境、提升低层住户幸福感上下功夫，这样的补偿其实更能体现邻里关怀。”