从业主到“二房东”到租客，普通住宅如何成为长租公寓？

从业主到“二房东”到租客，普通住宅如何成为长租公寓？

金羊网讯 记者甘韵仪 实习生 袁嘉慧、李嘉慧、张婉清、伍咏言

“我们租金高，还帮你免费装修，5年积累下来最高有8个月的免租期，把房子租给我们做公寓吧……”资本“圈地”打造长租公寓的事情也在广州进行。然而张小姐接触下来，发现其中的好处，并不包含“大赚一笔”。

今年8月，一名网友发帖说，自己位于北京天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月，遭链家自如和蛋壳公寓两方争抢，最终蛋壳给到10800元/月的价格，付11个月。自此，资本“圈地”抢占北京长租公寓，甚至“资本吸干年轻人的血”“90后被房租消灭”的声音，此起彼伏。

然而，广州中原研究发展部统计称，7月广州全市二手房租赁租金仅为48.7元/月/平方米，环比微降1%。中国房地产测评中心的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》也显示，深圳、北京两市的租赁价格指数同比持续呈现上涨态势超19个月的时候，上海和广州均出现下跌。广州的长租公寓，是怎样从业主手上走向市场的？为何未能拉动租房价格上涨？

公寓托中介放租几天就被“资本”盯上

今年上半年，张小姐（化名）将自己一套复式小户型房子交给楼下中介放租，小区位于天河公园附近，为万科某公寓楼盘，月租定为3900元/月。

一个星期不到，她便接到中升物业与链家自如业务员的电话，都希望“顶手”她的房子做长租公寓。张小姐说，对方开出的条件确实很诱惑：租金与市场相差不大，甚至比市场价高，业主可以一次性收几年租，不需自己费心打理，不用担心租不出去，还“免费”帮业主装修了房子。

“中升物业可以签2-5年，每年45天免租期，按月付我租金。链家自如价格稍微高一点，报4000元/月，而且每年上涨3%。如果按月付租金，每年25天的免租期，总租期外再加2个月免租装修期；如果按年来付租金，则每年45天免租期，总租期外再加2个半月免租装修期。”

由于租期年限较短，并考虑到出现纠纷时装修费与违约金难以清算，她均放弃了与上述两家企业合作，而是选择去与银行合作，去银行“存房”，并在今年6月正式签约。

从业主手中租房子收房价格相对低

“最终签合约的企业，是一家银行与某集团组建的第三方公司，专门做长租公寓，据介绍只收广州中心5区的房源。按市场价收房，合同签3-10年，对方一次付清几年租金，相关业务经银行办理。”张小姐说，她那套35平方米的复式公寓，当时该小区同类楼房的租金均价是3900元，银行评估后给出的租金是3600元/月，不仅比预期低，还比市场均价低，但她一次性拿到了40多万租金。

“银行委托评估公司上门评估，然后给出租期不同的报价单，最后我选择了签10年。”她说，租金虽然比市场价低一点，但一次性拿到一笔比较大的租金，不仅可以解决很大一部分房屋房贷压力，还可以减少银行贷款的利息，更省去了自己放租和管理的麻烦，而房子还是在自己名下。并且，合同里也写明，虽然租期内会根据租客的喜好装修，但最后还房的时候，会保持房子的原貌，“还是非常划算的”。

据了解，银行对此业务并没有大肆宣传，然而还是有很多业主愿意主动“存房”，张小姐就是自己主动找上门去的。“长租公寓领域，广州有竞价，但总体感觉比北京理性很多。”她说。

有邻居甚至说，她有一套房与张小姐的类似的复式公寓，位于天河岑村，银行给出的收房估价，已从4月的3300元/月降低到2500元/月。另外，天河区金融城附近某在售住宅楼盘，售价过5万，有上半年刚刚收楼的业主将自己一套90多方的房子被某长租公寓看上，业主收到的平均月租也才3500元，比普通出租还要略低。

公寓分散在居民小区经营成本相对低

目前张小姐的房子还没有出租，据说对方会根据租客的喜好进行再装修。可以确定的是，越来越多的长租公寓（房间）出现在小区中。

过去，许多长租公寓从“三旧改造”中来，旧宿舍、旧厂房、旧村居等被整栋盘下来，通过加装电梯，精致装修，文化植入，提供管家服务等，打造年轻人社区，由此成就公寓品牌，投入成本较大。例如热衷于在旧城区租地经营以降低成本的YOU+。2012年6月1日，全国首家YOU+国际青年社区在海珠区凤凰新村开业，之后几年时间，YOU+已经遍布北上广。

记者调查发现，如今房间分散式的公寓越来越流行，出资方直接将不同小区、大厦的套间收归麾下，借助成熟的小区环境与硬件设施，降低成本，但社交功能同时被消减。

例如红璞。2015年红璞长租公寓项目在广州落地，据了解目前在广州拥有10万个房源。记者从其公众号中获悉，红璞公寓分布在众多小区，例如天河区的嘉怡苑、金海花园、远洋明苑、东方新世界、美景花园、春江花园、翠拥华庭、天河广场、旭景花园、盈彩美居、华景新城等，以及一些回迁房，例如海珠区的琶洲新村、南田路回迁房等。

一些小众品牌也开始瞄准长租公寓市场。房东Kiki自称在天河南一路小区、六运小区、育蕾小区小区均设有“偶遇公寓”，她一般通过中介与熟人放租。其实，“偶遇公寓”虽然挂着公寓之名，却更像是二房东整合了多个出租房，其中不乏间隔房。市民阮小姐从2015年搬到六运小区，三年租金从1300元涨1500元，在周边算比较低的价格了，“刚开始搬来的时候，被周边的小资氛围吸引，房间也经过一定设计，布置比较精致。住下来之后，才发现房间与客厅之间的墙是塑料板，才醒悟这个房间是客厅间隔出来的，至此已经当了三年‘厅长’。”阮小姐说。

然而，据Kiki透露，房间的装修多是上手业主留下，作为房东其实投入很少，“来这里住的，基本都是有小资情怀的白领，而且收入比较高，所以对自己的租住质量要求比较高，会自行布置。”

软硬设施经过改造租客租金相差不大

在红璞公寓东方新世界负责人称：“我们这里是小区房，一般都满房。”经过两重门禁卡，记者进入到住宅楼。房间位于27层，进门首先看到厨房，抽油烟机、冰箱、橱柜、洗衣机一应俱全，该工作人员说：“这些配套设施都是我们公司提供的。”室内约70平方米，三室一卫一厅，能用的空间都已利用上。他承认房间经过改造：“小区里的合租房肯定都是改造过的，你看那大厅那么小，但你放心，我们这都是经过消防检查的，大公司没有什么安全问题的。”不过未看到房间内有灭火器。

记者看的卧室有十几平方米，阳台上还有榻榻米，视野很好，装修虽然简约但也精致，书架、小桌、衣柜、床很有整体感。安全、隐私方面，房屋大门和各自房门均有密码锁，红璞的工作人员只有大门的密码。房租押二付一，半年租的话是1800/月，一年租则是1700/月，加上水电费、网费、卫生费、物业管理费等，需加收房租的10%。当记者询问该小区还有没有其他房源时，就要到稍远一点的隽园小区了。

记者获悉，东方新世界附近长租公寓房源租价多在1800-2000元/月，普通租房三室约4500-5500元，粗略算，平均每间房1500-1800元/月，比长租公寓便宜300元左右。

随后，记者又联系了红璞在琶洲的负责人，去到琶洲新村3栋A座，只见已有两家酒店式公寓“西尔曼”“私享家”在大堂设了前台，红璞没有设置前台，负责人直接带到7楼和21楼，看到的房间均为三房一厅一厨一阳台一公共厕所，基本保留房间原有格局。一个15平方米的房间租金1850元/月，另收10%服务费。

琶洲新村三房一厅的长租公寓租金约1850-2200元/月，而普通三室租金普遍6000元以上，由此可见与长租公寓也相差不大。

同场加映

城中村居住体验逐步升级住村屋也有打拼的情怀

“广州有上万一个月租金的公寓，比如在天河区珠江新城，也有几百块钱的出租屋，比如在海珠区的城中村，两者相距可能只有三五公里远。更有众多小区房、公租房，可以满足不同人的需求。选择多元，配套完善的话，高大上的公寓没有备受追捧，或许和广州的务实精神是有关的。”天河区一位房地产中介说。

毕业就居住在员村“村屋”的李先生就说：“城中村也有打拼情怀，聚集了许多创业人士、白领一族，是很多人梦想开始的地方，所以不一定所有人都追逐高大上的公寓。”

广州拥有众多城中村，三线改造、智能门禁、河污整治……随着一系列整治措施的推进，城中村的居住环境正在逐步改善，越来越成为成为打工一族的聚居地。为了管理好出租屋，广州各区也想了很多办法。

例如在广州市海珠区，针对“村改居”社区出租屋普遍存在管理不规范、卫生差及安全隐患多等问题，在2006年底探索成立专业中介服务公司，开展出租屋托管服务。瑞宝街石溪村最先试点，在业主和住户“双自愿”的前提下，出租屋实施第三方代管服务模式。近年来，代管出租屋刑事、治安案件发案率较其他出租屋大幅降低，入住率大幅提高。

而在番禺区，出租屋评分已经与积分入学挂钩。据了解，番禺区推出《番禺区出租屋安全星级管理实施办法》，相关细则，“星级安全出租屋”以“消防”“治安”“结构”“卫疫”4项安全和1项诚信为标准，从低向高划分一至三星级出租屋，积分入学申请人只要合法租住在三星级的“星级安全出租屋”，经来穗部门核定后，最高将获得20积分。以此激励承租人与出租方更规范管理出租屋。

白云区更将出租屋的管理细致化，对电动车停放及充电、自动空气开关和漏电保护器配备、烟雾探测报警器安装、灭火器配备、紧急逃生出口设置等都有具体、明确而严格的规定。

而随着广州市城中村“微改造”步伐的推进，广州城中村的居住质量将进一步提高。