借表弟名字买房表弟却将房卖给他人 法官：借名买房风险很大

金羊网讯 记者董柳，通讯员刘娅、王丽美报道：借名买房，教训深刻。尤某因不具备在广州市购买住宅的资格，于是与其表弟黄某商量好，由尤某全部出资借黄某的名字买房，不料，经过黄某一系列操作，房子被黄某转卖了，尤其要求将房屋过户到自己名下的主张也被法院判决驳回。广州市白云区法院今天（7月10日）通报了该案的审判情况。

尤某不具备在广州市购买住宅的资格，于是其与表弟黄某达成了借名买房的合意，双方签署了一份名为《收条》的文件，内容为：“今天黄某收尤某借名字（黄某）购买涉案房屋的中介费共人民币10000元，上述此房出资全由尤某全付购买，尤某先付人民币5000元给黄某，余下上述房屋黄某转名给尤某再付余下人民币5000元给黄某。立此收条为证据，具有法律效力。此收条尤某写，黄某同意上述所有事实，签名同意”。

2013年8月，黄某向他人购买了一套房产（以下称“涉案房屋”），购买房产的定金和首付款均由尤某支付，剩余房款由黄某作为借款人向银行申请办理按揭贷款，尤某每月将当月应偿还的本息转至黄某账户，从黄某账户扣划借款本息。售房人将涉案房屋直接交付给尤某，尤某将房屋出租给他人使用。

2013年9月，涉案房屋登记在黄某名下。

因黄某在外欠大量债务，为偿还债务，黄某将涉案房屋在中介公司放盘。谭某欲购买涉案房产，并要求看房。黄某谎称房屋出租，租户不配合看房，并要求中介带谭某去看同一小区相同户型的房屋。谭某看完同一户型房产后坚持要求实地查看涉案房屋，黄某无法满足该要求，但表示同意降价10万元出售房屋。谭某查看涉案房屋的查册资料，确认黄某系产权人，且在黄某同意降价出售的情况下，同意与黄某签署房屋买卖合同，在中介公司的居间下，黄某、谭某、中介公司三方签署了房屋买卖合同，约定黄某于2018年6月30日前向谭某交付房屋。后谭某向黄某支付了全部购房款。

2018年5月，涉案房屋过户登记至谭某名下。

2018年6月初，因与谭某约定的交房时间将近，为了腾空涉案房屋，谭某故意指使其同事卢某以高于市场价的价格向尤某求租涉案房屋，尤某因此同意将房屋出租给卢某，双方签署了租赁合同。

对黄某的行为毫不知情的尤某终止了与前租户的租赁合同，于6月初清空了涉案房屋，准备向卢某交付出租房屋。

获悉尤某已经清空房屋的消息后，黄某约谭某及中介一同前往涉案房屋办理交房手续。

交房当日，黄某谎称其母亲认为其出售房产的价格太低，不同意交房并拿走了房屋钥匙，黄某叫来了开锁公司的人员，由开锁公司人员开锁后，黄某将涉案房屋交付给谭某。

失去房屋的尤某得知真相后，向将黄某、谭某、中介公司和卢某诉至法院，要求确认：1.黄某、谭某及中介公司就涉案房屋签署的房屋买卖合同无效；2.要求确认涉案房屋属尤某所有，要求谭某将涉案房屋返还给尤某，并将涉案房屋过户至尤某名下；3.要求黄某、谭某支付自谭某收房之日起的房屋占用费。

经审查后，法院认为，尤某与黄某签署的《收条》虽然可证实尤某与黄某两人间就涉案房屋存在借名买房的约定，但该约定不具有物权法上的效力，尤某对涉案房屋不享有物权，而只享有对黄某提出协助过户登记的请求权，该权利在性质上属于债权，故尤某要求确认涉案房屋归其所有缺乏法律依据，法院不予支持。

由于债权具有非公示性，本案中并无证据证实谭某、中介公司在与黄某房屋买卖合同时时知道黄某与尤某之间存在借名买房协议，谭某、中介公司基于物权登记的公信效力，在房屋买卖过程中，因信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，与房屋登记产权人黄某签订了《存量房买卖合同》，从保护交易安全的角度目的出发，不应该对因信赖物权登记状况进行交易的相对人强加过多的审查义务，故尤某主张黄某、谭某、中介公司恶意串通，证据不足，法院不予确认。尤某要求确认黄某、谭某和中介公司之间的房屋买卖合同无效，以及要求谭某向其返还涉案房屋的诉讼请求均缺乏法律依据，法院不予支持。

涉案房屋已过户登记至谭某名下，谭某已通过受让的方式合法取得涉案房屋的所有权，故尤某可以根据其与黄某之间的借名买房协议向黄某主张违约赔偿，尤某要求将涉案房屋过户登记至其名下的诉讼请求法院不予支持。

卢某为协助黄某腾空房屋，故意向尤某索租涉案房屋，故卢某与黄某存在恶意串通的事实，但卢某并非黄某与谭某房屋买卖合同的当事人，卢某与黄某就腾空涉案房屋存在的恶意串通的事实并不影响房屋买卖合同的效力。据此，广州市白云区法院判决驳回了尤某的全部诉讼请求。

●法官说法：借名买房存在多种风险

广州市白云区法院法官介绍，借名买房是指房屋的实际出资购买人借用他人的名义买房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。其中实际出资购房的一方被称为借名人，出借名义的一方被称为出名人。借名人或因为规避限购、限贷政策，或为享受特定的购房优惠条件，或为了隐匿财产、逃避债务而决定采用借名的方式购买房屋。借名买房看似一种能够规避法律限制的变通做法，能够获取眼前利益，实际上暗藏着许多意想不到的风险。       

法官介绍，借名买房存在多种风险。首先，一般的借名买房协议，在不存在合同法第五十八条规定的无效事由的情况下，法律认可其合同效力。但借名买房协议也可能被认定为无效，例如如果所购房屋为保障性房屋时，如不具备保障性住房申购主体资格的人购买和取得保障性住房，构成损害社会公共利益，因此就保障性房屋签署的借名买房协议一般会被认定为无效。

除了合同效力的风险外，由于借名买房协议签署双方一般存在亲属、朋友等亲密关系，双方对于借名买房若只存在口头约定，在发生争议时，如果出名人反悔，借名人想要取得房屋产权或收回购房款就会很困难。当然，即使双方签署了书面的借名买房协议，也不代表着借名人就万无一失。

因此，法官提醒，借名买房风险很大，在此提示广大购房者，不要为贪图眼前利益轻易采用借名买房，最终可能导致房、钱两失。