广州下半年住宅预新增超4万套 新货总价依然趋高

金羊网讯 记者赵燕华报道：下半年广州楼市走向如何？合富研究院围绕下半年“宏观经济及政策”、“土地市场”、“供应总量及结构”三方面进行分析得出，下半年，房地产调整仍以维“稳”为主要方向，广州土地出让任务重，预计优质地块出让增多；商品住宅市场预计以稳价出货为主基调，但由于新增总价趋高，库存产品面积偏大，或将制约下半年广州商品住宅市场的成交规模。

此外，根据报告显示，广州商品住宅下半年全市预计新增预售超4万套，对比上半年有所增加。其中，86%的新货集中在外围，主要分布在东片的增城及黄埔（占全市共42%）。

上半年供需矛盾加剧市场成交放缓

合富研究院分析，广州商品住宅市场自2011年开始实施“限购”、“限贷”政策以来，持续至今已有8年；尤其在经历了2017-2018年最严厉的调控措施，2019年经济延续下行的背景下，购买力受限，市场成交规模下降难以避免。

2019年春节月过后，受粤港澳大湾区规划纲要出台利好及地市回暖的带动，市场迎来回暖行情，3月小阳春，4月淡季不淡；五一假期后，受政府行政干预、贸易战升级两大利空，楼市热度出现回落；热销项目、产品阶段性缺货致市场成交继续萎缩，楼市未能延续3-4月回暖走势，5-6月呈现“旺季不旺”的反季节走势。

数据显示，2019年上半年增城、黄埔、南沙为全市贡献了62％的成交，是广州成交三大主力区域。

供应：下半年总体货量充裕

合富研究院预计，下半年全市新增预售超4万套，对比上半年有所增加，但未达去年同期，加上9万套的库存，下半年广州市商品住宅市场供应总量充裕。

其中，86％的新货集中在外围：下半年新货主要分布在东片的増城及黄埔(占全市共42％)，南沙供应量较大(占22％)；相比而言，北片供应占比不大、不足2成。而中心区供应持续稀：下半年新货占全市仅14％，且主要集中在荔湾，其他中心区域均缺少新货。

合富研究院指出，实际推货更多取决于下半年限售措施是否收紧及发展商推货意欲。值得注意的是，由于供需矛盾加剧，空间分布并不均衡，中心区供应明显減，存量产品面积偏大。

分析认为，上半年阶段缺货的区域、板块有新货补充，但受制库存产品面积与市场需求不匹配，以及三大走量区域因新增高地价项目占比明显上升导致总价趋高，供需矛盾加剧或将制约下半年广州商品住宅市场的成交规模。

价格：新货总价依然趋高

至于商品住宅的整体价格走势方面，合富研究院认为，下半年将是稳价出货为主。其依据有四：

——下半年，房企面临融资收紧、债务到期、地市有机，出货仍是主基调;

——下半年，广州整体供应中存量仍占主导，占整体供应近七成

——占据全市近四成市场份额的前五房企，土地储备充足，而且拿地时点把握较好，在售项目中仍有不少具备地价优势，预计下半年，此类房企更倾向于回笼资金，把握时机补充优质的土地，实现企业可持续发展；

——作为粤港澳大湾区核心城市之ー的广州，中长期域市价值突显，加上地价难降，价格下调空间不大，预计下半年房企集中大幅下调售价的概率不高。

合富研究院统计，2019年下半年预计新推项目中高价地占比34％，且三大成交主力区域高价地项目占比达40％-60％，新货总价走高，预计一定程度影响全市的成交量。