广州：农村新批准宅基地建房不得超3层，建筑面积不超280平米

羊城晚报全媒体记者 张璐瑶

5月12日，15届109次广州市政府常务会议审议通过了《关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（以下简称《实施意见》）。《实施意见》适用于规范广州市农村村民宅基地建房和村改居居民在集体土地上建房的管理；在尊重农民意愿的基础上，力求有效破解农村住宅建设中存在的难题，改善农村人居环境，提高节约集约用地水平；明确了一户一宅的认定标准、存量宅基地房屋确权登记原则，以及新建农村住宅建设标准等。

一户一宅如何认定？

4种情形可认定为“一户”，“一户多宅”不得建新宅

一户一宅如何认定？《实施意见》明确，符合以下4种情形之一的可认定为“一户”：

1.夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。

2.有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。

3.是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。

4.离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

“一宅”的认定由村（居）民自行向村委会（村集体经济组织）申报，经村委会（村集体经济组织）组织公示后无异议的，由村委会（村集体经济组织）出具意见，并报镇人民政府或街道办事处（以下简称镇街）审核确认。各区人民政府按照“以成员认定、以户取得”的原则，进一步完善以户为单位取得宅基地分配资格的具体条件和认定规则，不以户籍分户登记作为宅基地分配的前置条件。

《实施意见》明晰了“一户一宅”负面清单。存在以下情形之一的，不得再申请新建农村住宅或购买村民公寓式住宅：

1.不符合分户条件的。

2.存在“一户多宅”情形的。

3.将原有住宅出卖、出租、赠与他人的。

4.已视为多户合并建房，并认定为“一户一宅”的每一单户。

5.违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给集体经济组织的。

存量宅基地房屋怎么确权登记？

1986年12月31日前已建成且未扩翻建，可确权登记

存量宅基地房屋怎么确权登记？《实施意见》明确了存量宅基地房屋确权登记原则。

1.1986年12月31日前已建成的农村住宅，至今未扩建或翻建，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议的，由村委会（村集体经济组织）报镇街审核同意后，予以确权登记。

2.有合法的宅基地使用权来源材料，1987年1月1日至1998年12月31日已建成的农村住宅，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议的，经镇街确认符合建房面积标准的，按实测房屋面积予以确权登记；1999年1月1日至2015年7月14日已建成的农村住宅，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议的，经镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，按实测房屋面积予以确权登记。

3.无合法的宅基地使用权来源材料，2015年7月15日前已建成的，未经批准占用土地建设的农村住宅，区规划和自然资源部门应当核查土地和规划情况，根据不同时期管理政策确定房屋是否符合确权登记条件。对于符合分配宅基地建房资格的农户，经村委会（村集体经济组织）同意并公示无异议，经镇街确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，可申请办理确权登记。涉及新增建设用地的，需补办用地手续后申请办理确权登记。

4.符合确权登记的农村住宅，建房面积超过“一户一宅”建房标准的，按照标准规定的面积予以确权登记，超过部分在登记簿和《不动产权证》附记栏中注明不作为权属面积登记。

5.存量宅基地房屋的建房面积标准由各区人民政府依据辖区历史施行政策确定。2015年7月15日后建成的农村住宅，按现行相关法律法规处理。

6.非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法对新建房屋及占用的宅基地予以确权登记。非本村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证》附记栏应注记“该权利人为本村集体经济组织成员住宅的合法继承人”。居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该村集体经济组织出具证明并公告无异议的，可依法办理确权登记，在《不动产权证》附记栏应注记“该权利人为非本村集体经济组织成员”。农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

新批准宅基地建房能建多大？

基底面积不超80平米，建筑面积不超280平米，不超3层

新批准宅基地建房能建多大？《实施意见》明确，农村宅基地建房标准为：新批准农村宅基地每户建筑基底面积控制在80平方米以内，建筑面积控制在280平方米以内，建筑层数不超过3层，根据功能需要可以增设梯间和功能用房，3层部分建筑高度≤11米，设梯间和功能用房的建筑高度≤14米。新建住房必须按照已经批准的规划图纸建设，不得擅自改变规划。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，各区可根据辖区实际制定建筑层数、建筑高度控制标准。

村民公寓式住宅建设标准也有明确。每户村（居）民可以选择1套或者多套公寓式住宅，每户总申请的建筑面积控制在280平方米以内。村民公寓式住宅建设应考虑在首层或地下为每户另外安排一个农机（车辆）停放位置和工具设备房。在村民公寓式住宅建设中，可预留部分住房作为本村新增分户申请住宅时使用，在未分配前必须以村集体经济组织（以投资建设主体确定）为业主进行确权登记，严禁出售给本村以外的人员或组织机构。

同时，明确了宅基地及住房置换城镇住房标准。经区人民政府审核批准，可以按照其宅基地上已经确权发证的符合规定的住房面积1：1的比例，在相邻区域置换成拆迁安置房；宅基地住房确权面积小于280平方米的，超出确权面积部分按安置房建设成本价交纳费用后进行置换，置换总面积最多不超过280平方米；宅基地住房确权面积超出280平方米的部分，可予以相应的货币补偿，货币补偿标准由各区制定。

农村存量土地如何高效使用？

引导宅基地有序规范推出，村委会可入股盘活空闲宅基地

农村存量土地如何高效使用？《实施意见》明确了盘活农村存量土地。在维护村（居）民合法权益的前提下，经村委会（村集体经济组织）同意，通过有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式，引导宅基地有序规范退出。村委会（村集体经济组织）可以出租、合作、入股等方式盘活利用空闲农村住宅及宅基地，兼顾古村落旅游开发与文化保护。在保障闲置宅基地、闲置农村住宅原权利人合法权益，并符合宅基地建房标准的前提下，可以村委会（村集体经济组织）为单位，申请办理建房审批，进行拆旧建新，用以建设乡村振兴项目。复垦腾退出来的建设用地指标优先保障所在村建设需要后，结余部分以公开交易方式流转用于城镇建设，促进闲置宅基地盘活利用。

《实施意见》也要求加强农村住宅建设保障力度。强化规划引领，因地制宜编制或修编村庄规划或控规性详细规划，预留一定的建设用地规模解决历史遗留宅基地问题。强化用地保障，规划和自然资源部门要加强对农民建房办理建设用地审批手续的指导，新增建设用地审批所需计划指标在年度土地利用计划中统筹安排，应保尽保。强化公示公开力度，推行农村住宅建设“六公开”制度（村庄规划公开、审批程序公开、申请条件公开、建房名单公开、审批结果公开、投诉举报方式公开），农村建房现场必须挂施工公示牌。

如何多渠道统筹建设资金？

建村民公寓“上楼”居住，给予一定资金支持

如何多渠道统筹建设资金？《实施意见》明确了各区人民政府资金投入范围。

各区人民政府可根据本区的实际情况将村（居）民申请建设个人住宅涉及的现状地形图规划核查、规划放线、用地规划核实等费用纳入本级财政预算，并对符合条件的农村住宅建设给予住房设计费用和建筑风貌补助。对建设村民公寓“上楼”居住的，节余用地优先安排村公共服务设施后，可以作为村集体经济发展用地，并给予一定的资金支持。

稳步推进拆旧、复垦、交易和分配，复垦指标收益扣除成本后，净收益按5%、5%、5%、10%和75%的比例分配给区级财政、镇级财政、村民委员会、土地所有权人和土地使用权人。

拓展农村建房融资渠道，探索建立利用农村集体建设用地使用权、农村住房所有权及所占宅基地使用权抵押贷款制度，帮助农民将土地和住房转化为财产。

如何遏制违法建房？

农村住宅建设违法违规行为，列入失信记录

如何遏制违法建房？《实施意见》强调提升综合执法效能，遏制新增违法建房。各区人民政府建立多部门共同参与的综合执法机制，完善执法链条。综合运用动态巡查、网格化管理、卫片执法、专项执法等多种执法手段和方式加强对农村住宅建设的管控。镇街负责履行“两违”巡查、监管、查处职责，发现新增违法行为第一时间通过执法联动机制发挥控制作用，跟进后续拆除、整治。

各区人民政府要按照《广州市公共信用信息管理规定》，将农村住宅建设情况纳入社会信用体系管理，对农村住宅建设中出现的违法违规行为列入失信记录，对行为主体采取相应的惩戒措施，以社会信用体系强化对农民违法建房行为的有效制约。镇街、民政、规划和自然资源部门要指导村社两级健全完善农村住宅建设管理的“村规民约”，指导村（居）民依法实施农村住宅建设活动。

《实施意见》还明确了责任追究。对非法出售、转让宅基地，采取非法手段骗取宅基地登记，超过批准用地面积或者擅自变更位置建住宅的，相关批准、登记文件由相应职能部门按程序予以撤销或确定为无效。对涉及农村住宅建设管理的行政管理部门及其工作人员违反本意见，不依法履行职责的，由有权机关责令改正，对负有责任的领导人员和直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《实施意见》自印发之日起施行，有效期5年。