买房如何选地段？有个简单粗暴的方法

买房如何选地段？有个简单粗暴的方法

　　就看这个花花绿绿的图

　　大家都知道买房要看地段，地段，地段。那么，怎么看地段？

　　这里有一个简单粗暴的方法，那就是看“控制性详细规划”（控规）。所谓“控规”，指的是在城市建设中，相关部门对一个地块的规划。

　　你在搜索引擎里随便一搜图片“控规”，会看到像这样的花里胡哨的图片↓

看控规，最重要的是什么呢？是颜色！

　　如果你去看这些控规图里的颜色，会发现，基本上颜色都是那么几种，实际上代表着不同的地块规划↓：

　　这有些复杂，建议重点关注的无非是：居住用地，就是黄的；办公/商业用地，基本是红的/粉的，（不同的图有细微差异。）

　　这个颜色比例，很重要。居住用地与商办用地的比例，直接决定了未来这个地块的发展。

　　原因很简单：如果这个地块都是黄色的居住用地，证明这里只是一个居住型的卫星城，并没有不可替代的优势；而如果这个地块大面积比例是商办地块，则商业的繁荣，必然在此提供了工作岗位，这些人群倾向于就近购房或者租房居住，未来这里的房价和租金都有保障。即使房价下行，由于旁边有足够的商业和工作人群，这里的房价，至少跌得缓。

　　★以广州为例：广州最核心的CBD地块，就是珠江新城CBD，控规长这样：

　　中间整体地块全都标红，全是甲级和超甲级办公楼，旁边的黄色地块住宅，必然价值上存在不可替代性。这个区域云集着广州一大半以上的五百强、金融、大国企总部，所以这个区块的住宅，也是最贵的。

　　如前所述，年轻人买不起这么成熟的中心区，那么我们来看一看在建的周边区域，基于同样的逻辑，哪些更有发展。

　　★比如：下面的广州广钢新城及白云新城CBD

这两个地块，距离市中心都算近，也都是相关部门重点开发的区域。

　　有一点值得留意：地块里，大片面积都是黄色的住宅用地，而不是红色系的商业用地。即使售楼人员再跟你说什么“这里面相关部门投入的规划非常好，很多企业都已经进驻”，你也要明白：控规里没有规划什么办公用地，这里就没什么工作岗位。

　　广钢新城明显是居住区，白云新城口口声声说自己是个CBD，但是里面能上班的地块，主要是集中在地图左下一带，其实还是一个居住区。

　　★再比如：广州的金融城片区及琶洲互联网创新集聚区

这两个区块，一眼看去，就知道和上两个地段完全不同。

　　首先，这两个区域里，大比例都是红色的商办地块，未来预期会有大量人群在这里办公，许多企业都会入驻。而这么密集的办公人群，如果就近买房，只能选择周围非常少量的黄色居住区块。其次，这些商办地块，现在还没盖好，所以区内住宅需求还不算特别大，一旦盖好，必然迎来上涨。

　　★但是，也不能完全照搬这些经验，具体问题也要具体分析，比如我们看一下同在番禺区的汉溪长隆商圈及万博CBD商圈：

　　粗粗看上去，两个区内都有大片深色商业办公地块，黄色住宅地块比例都比较低，是不是两个地方住宅都具有同样的潜力呢？

　　其实不然，光看了地块规划是深色，也要看规划了以后，具体拿来干啥。

　　同样是深色的商业办公地块，既可能拿来做写字楼、也可能拿来做商办性质的居住型公寓。只有写字楼才能提供产业发展，公寓还是用来住的，不但对区内住宅价格没啥支撑帮助，还可能分流居住需求。

　　至于这种控规图在哪里找？直接在市国土资源和规划委员会官网上就能找到，大部分图直接在搜索引擎输入“地段名+控规”就可以搜索到，如果实在找不到，可以去到楼盘售楼部里询问。

　　来源｜广东房频

　　题图｜视觉中国

　　责编｜陈玉霞